Hiến kế xây nhà cho người nghèo

Với mức thu nhập hiện nay, cơ hội sở hữu một căn nhà đối với nhiều người là rất khó. Chính phủ đã có chương trình xây nhà ở cho người thu nhập thấp với nhiều chính sách, gói ưu đãi… Tuy nhiên, thời gian qua, việc triển khai mục tiêu xây dựng nhà ở cho người nghèo cũng đã bộc lộ bất cập. Các chuyên gia, kỹ sư thuộc ngành xây dựng đã “hiến kế” để mục tiêu tất cả người dân đều có nhà ở được trở thành hiện thực.

PGS.TS Lưu Đức Hải - Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng:

Nhà ở giá 100 triệu, tại sao không

An cư lạc nghiệp, nếu giải quyết được tốt vấn đề nhà ở sẽ giúp người lao động ổn định sức khỏe, tái sản xuất sức lao động, góp phần tạo nguồn lực lao động có chất lượng cho xã hội. Phần lớn người thu nhập thấp hiện nay là công nhân lao động làm tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Ông Lưu Đức Hải.

Song trên thực tế, tại các khu công nghiệp hiện nay trên cả nước mới chỉ có khoảng 20% công nhân lao động có chỗ ở ổn định, 80% công nhân trong các khu công nghiệp đang phải thuê nhà trọ, chỗ ở tạm bợ, ẩm thấp,chật trội, không đảm bảo điều kiện sống tối thiểu đã gây ảnh hưởng xấu đến sức khỏe, đời sống của công nhân, không đảm bảo tái sản xuất sức lao động.

Trên thực tế, Nhà nước đã có những chính sách nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, nhà ở thu nhập thấp theo phương thức xã hội hóa. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn thiếu trầm trọng so với cầu. Có nhiều lý do dẫn đến thực tế này, trong đó phải kể đến tình trạng DN khó tiếp cận nguồn vốn vay, các chính sách hiện hành chưa đủ sức thu hút, khó thực hiện, rườm rà thủ tục… khiến DN chưa quan tâm thỏa đáng đến việc đầu tư xây nhà thu nhập thấp cho người lao động trong khu công nghiệp…

Trên thực tế, một số địa phương đã khá thành công trong việc chăm lo nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu công nghiệp. Trong đó phải kể đến Bình Dương. Mô hình nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dương từ khi thực hiện đến nay đạt được những thành quả đáng ghi nhận khi tạo được chỗ ở cho hàng chục ngàn người lao động.

Với những căn nhà ở xã hội rộng 30 m2 (diện tích 20 m2, gác xép 10 m2) có giá chỉ từ 100 - 150 triệu đồng, người lao động chỉ phải trả trước 20 -30%, số tiền còn lại được chủ đầu tư (Becamex IDC) bảo lãnh vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi, trả góp từ 5-7 năm. Và như vậy, mỗi tháng người mua chỉ phải trả góp từ 1-1,5 triệu đồng, số tiền này đúng bằng số tiền họ phải trả thuê nhà trọ mỗi tháng.

Điều kiện được mua nhà cũng hết sức đơn giản: Chỉ cần là người lao động có thời gian làm việc và tạm trú ở Bình Dương 6 tháng trở lên, có nhu cầu thực sự về nhà ở. Như vậy, thay vì mỗi tháng phải bỏ ra 1-2 triệu đồng tiền thuê nhà, chính sách của UBND tỉnh Bình Dương đã giúp người thu nhập thấp sau một thời gian (5-7 năm) đã được sở hữu một căn nhà. Đây là niềm mơ ước của rất nhiều người lao động có mức thu nhập thấp.

Kỹ sư Nguyễn Văn Đực- Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành:

Có thể thương mại hóa nhà ở xã hội

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, các dự án phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị đến nay, cả nước mới hoàn thành việc đầu tư xây dựng 102 dự án, trong đó có 38 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp. Thực tế, thời gian qua, khi thực hiện chương trình này, điểm rõ nhận thấy là các DN không mặn mà với nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Văn Đực.

Các “đại gia” như Vincom, Hưng Thịnh, Đại Quang Minh… đều từ chối, không thực hiện các dự án nhà thu nhập thấp. Lý do là bởi, dù Nhà nước có nhiều chính sach ưu đãi trong đầu tư nhà ở xã hội song DN vẫn e ngại khâu thực hiện thủ tục hành chính. Cụ thể, các thủ thục hành chính liên quan đến quá trình lập dự án và xây dựng nhà ở rất phức tạp, thời gian tốn kém khiến các chủ đầu tư không mặn mà, không muốn tham gia vào thị trường vốn đã kém hấp dẫn về lợi nhuận, thương mại này.

Để nhà ở xã hội thực sự phục vụ nhu cầu của người dân, cần phải thay đổi cách thức thực hiện. Nhà nước nên cho phép mở rộng mô hình nhà ở xã hội theo phương thức thương mại, gọi là nhà bình dân. Ở đó, DN đầu tư được áp dụng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, diện tích căn hộ,chỗ để xe như nhà ở xã hội, được miễn giảm tiền sử dụng đất, khi đó giá bán sẽ bằng hoặc thấp hơn nhà ở xã hội. DN tự do bán, khách hàng mua không phải qua xét duyệt, cộng với gói hỗ trợ tài chính từ Nhà nước cho vay mua lãi suất 6-8%/ năm, người dân sẽ có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở.

Với cách thức này, tôi cho là nhiều DN sẽ đua nhau tham gia, tích cực áp dụng khoa học kỹ thuật để giảm giá bán còn 10-13 triệu đồng/m2, với diện tích khoảng 20-30 m2 mỗi căn hộ, tổng giá bán chỉ từ 300 – 350 triệu đồng/căn. Với giá này, người nghèo, người thu nhập thấp mới có thể mua được nhà.

Còn nếu vẫn ở mức 600 -700 triệu đồng/ căn hộ, với người thu nhập chỉ từ 4-5 triệu đồng/ tháng, liệu họ có thể mua được nhà với giá đó hay không? Bên cạnh đó, cần có cơ chế “mở”, để chủ đầu tư được tự quyết định giá bán, giá thuê, như vậy họ mới có thể chủ động được trong chiến lược đầu tư của mình.

TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam:

Nhà cho người nghèo nhìn từ kinh nghiệm quốc tế

Ở các quốc gia đều có chính sách trợ cấp nhà ở cho các đối tượng không đủ khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp thông qua thị trường, nhất là người nghèo, người thu nhập thấp.

Ông Phạm Sỹ Liêm.

Chúng ta cần hiểu rõ rằng, trợ cấp nhà ở không phải là cho hay nhận không, mà như định nghĩa của Nghị viện Hoa Kỳ 1969, là “biện pháp khuyến khích của Chính phủ nhằm tạo điều kiện và thuyết phục một số nhà sản xuất hay người tiêu dùng làm việc gì mà vốn họ không muốn làm, bằng cách hạ thấp chi phí cơ hội hoặc nâng cao tiềm năng lợi ích của việc làm đó”.

Khác với loại trợ cấp nhà ở bình quân như một dạng phúc lợi xã hội bổ sung cho lương và được gọi là “bao cấp”, trợ cấp nhà ở xã hội hướng tới người nghèo và người thu nhập thấp được gọi là “trợ cấp có mục tiêu”. Phương thức trợ cấp được tiến hành trực tiếp đến bên cầu hoặc gián tiếp thông qua bên cung.

Trợ cấp cho bên cầu chủ yếu được thực hiện theo hai cách: Nhà ở công được cấp vốn ngân sách hoặc nhà ở thương mại được ngân sách trợ cấp xây dựng để cho thuê với giá rẻ. Phương thức nhà nước trợ cấp một phần tiền thuê nhà cho người nghèo và người thu nhập thấp để họ thuê nhà thương mại tại nơi thích hợp là phương thức rất được hoan nghênh. Bởi, người nghèo, người thu nhập thấp được ở gần nơi kiếm sống, hòa đồng với các hộ thu nhập trung bình, ở trong nhà có chất lượng tốt tại khu vực đầy đủ dịch vụ hạ tầng kinh tế xã hội.

Thứ hai là cách trợ cấp gián tiếp thông qua bên cung. Nhiều nước xây dựng nhà công hoặc trợ cấp cho tư nhân xây dựng nhà cho thuê với giá rẻ.

Ở Pháp, nhà cho thuê giá rẻ chủ yếu được cấp vốn từ Quỹ Tiết kiệm. Quỹ này rất được người dân tín nhiệm và đến năm 2011, người dân Pháp đã gửi vào đó 280 tỷ UERO. Đến năm 2010, toàn nước Pháp có 4,5 triệu căn hộ cho thuê giá rẻ và cứ 1.000 dân thì có 69 người ở trong những căn hộ đó.

Tương tự, hình thức này ở Canada, những người ở căn hộ cho thuê giá rẻ chỉ phải trả 25% thu nhập, phần còn lại được ngân sách Chính phủ và ngân sách đô thị đồng trợ cấp. Nhiều nước trên thế giới đã và đang áp dụng mô hình này và rất phát huy hiệu quả.

Tại các quốc gia này, Nhà nước cũng khuyến khích tư nhân xây nhà xã hội cho thuê giá rẻ thông qua cấp đất giá rẻ, trợ giúp hạ tầng, cho vay ưu đãi, miễn giảm thuế VAT và thuế thu nhập…

Nhằm mục đích này, một số nước lập Chương trình đặc biệt, chẳng hạn Mỹ có Chương trình LIHTC (Low-Income Housing Tax Credit) cho phép nhà đầu tư dự án cho người thu nhập thấp thuê được miễn thuế 10 năm. Hay ở Ma-rốc, chính quyền cho tư nhân vay ưu đãi để nâng tầng chính nhà của mình nhằm cho thuê với giá rẻ.

Vừa qua, nước ta có gói 30 ngàn tỷ sử dụng trong 3 năm vào mục đích giúp đỡ người thu nhập thấp có nhà sở hữu. Thế nhưng việc thực hiện rất chậm, vấp phải nhiều vướng mắc. Nếu từ đầu các nhà làm chính sách kịp tham khảo kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực này, thì tôi chắc mọi việc sẽ suôn sẻ hơn.