Hiện thực hóa giấc mơ nhà ở xã hội - Bài cuối: Gỡ nút thắt cơ chế

Vẫn khó tiếp cận

Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP Hải Phòng, quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội (NOXH) trên địa bàn đã xuất hiện một số bất cập. Xuất phát từ các điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập, rất nhiều trường hợp có nguyện vọng được mua NOXH nhưng không đủ điều kiện hoặc không được xét duyệt.

Hiện nay, quy định tại Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ (Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH) đã nới rộng điều kiện về thu nhập so với trước đây nhưng so với mức sống tại đô thị như TP Hải Phòng vẫn còn bất cập. Nhiều lao động trong doanh nghiệp, khu công nghiệp (KCN) có nhu cầu về NOXH, có mức lương vừa chạm ngưỡng 15 triệu sẽ khó được mua NOXH.

Việc hoàn thiện các thủ tục xác nhận về tình trạng nhà; thu nhập và thông tin về cư trú còn gặp nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian; có trường hợp không xin được xác nhận.

Trao đổi với PV, ông Tô Tuấn Anh - Chủ tịch UBND xã Lê Lợi (huyện An Dương) cho biết, chính quyền địa phương rất khó để xác định được người xin mua NOXH có sở hữu nhà ở khác ngoài địa bàn mình hay không. Nguyên nhân chính xuất phát từ UBND cấp xã không có có dữ liệu quản lý về đất đai, nhà ở; chưa được kết nối với cơ sở dữ liệu cá nhân toàn quốc dẫn đến công tác xác minh các điều kiện trên cũng gặp khó khăn.

Không chỉ khó tiếp cận, nhiều khách hàng khi mua NOXH đã phải trả thêm khoản phí dịch vụ phát sinh, không nằm trong quy định. Theo nhân viên kinh doanh tại Khu NOXH số 384 Lê Thánh Tông (quận Ngô Quyền) do Công ty CP Hoá chất vật liệu Bình Phát làm chủ đầu tư, để sở hữu một căn hộ của dự án, ngoài phần giá được Sở Xây dựng phê duyệt, khách hàng còn phải thanh toán thêm 3 hạng mục: Phí dịch vụ; gói nội thất và 2% kinh phí bảo trì căn hộ. Cũng theo nhân viên này, phí dịch vụ được đưa ra tuỳ vị trí cũng như hướng của căn hộ: Lô góc là 200 triệu, hướng Bắc là 95 triệu, hướng Đông Nam dao động từ 110-130 triệu đồng và phí được sử dụng để hoàn thiện hồ sơ mua bán.

Lãnh đạo Sở Xây dựng TP Hải Phòng nhận định: Việc các chủ đầu tư thực hiện bán NOXH thông qua các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) làm phát sinh các gói dịch vụ tư vấn gây khó khăn cho người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, do hiện nay chưa có quy định cụ thể việc chủ đầu tư bán NOXH thông qua sàn giao dịch BĐS hay không mà chỉ có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải công bố thông tin dự án NOXH đủ điều kiện mở bán trong vòng 30 ngày và tiếp nhận hồ sơ xin mua từ các cá nhân, hộ gia đình.

Vốn vay chưa hấp dẫn

Không chỉ người dân khó tiếp cận trong việc mua các căn hộ, các chủ đầu tư xây dựng dự án cũng khó “chạm” đến gói tín dụng hỗ trợ 120.000 tỷ cho vay ưu đãi để phát triển NOXH. Đến nay, Hải Phòng đã có 3 văn bản công đối với 5 dự án NOXH thực hiện gói vay tín dụng với tổng nhu cầu vay vốn là 6.780 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hải Phòng, số kinh phí mà phía ngân hàng cam kết chỉ là 3.820 tỷ đồng, trong đó 3.330 tỷ đồng vay thương mại và 490 tỷ đồng vay từ gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng. Đến nay, nguồn vốn vay thương mại mới giải ngân được 415 tỷ đồng; vay gói 120.000 tỷ đồng được 39,1 tỷ đồng.

Theo phản ánh của các chủ đầu tư, việc tiếp cận với gói tín dụng trên còn khá khó khăn và lãi suất khá cao tiệm cận với lãi suất vay thương mại. Đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã 2 lần hạ lãi suất nguồn vốn 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức lãi suất áp dụng trong nửa đầu năm 2024 là 8%/năm đối với chủ đầu tư; 7,5% đối với người mua nhà và thời hạn được hưởng lãi suất ưu đãi ngắn (3 năm đối với chủ đầu tư và 5 năm đối với khách hàng cá nhân) chưa thực sự thu hút người vay.

Trong khi đó, một số chủ đầu tư dự án NOXH không đủ điều kiện về tín dụng để được vay do: Không đảm bảo điều kiện dư nợ tín dụng; Không có tài sản khác để thực hiện đảm bảo tín dụng bởi dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất nên không đủ điều kiện thế chấp. Ngoài ra, nguồn vốn hỗ trợ cho khách hàng cá nhân thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội TP Hải Phòng theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ chưa được bố trí trong giai đoạn năm 2024-2025.

Công khai, giám sát chặt chẽ

Để giải quyết vướng mắc trên, Chủ tịch UBND TP Hải Phòng Nguyễn Văn Tùng yêu cầu công các chủ đầu tư công khai thông tin dự án, giá bán, số lượng căn hộ đã bán, số lượng căn hộ còn lại, danh sách người mua đã ký hợp đồng. Chủ đầu tư chỉ được kinh doanh BĐS khi đủ điều kiện theo quy định pháp luật và có các biện pháp để không xuất hiện tình trạng đầu cơ, thổi giá hoặc thu phí chênh lệch.

Chủ tịch UBND thành phố nêu rõ: Người dân khi mua, thuê mua NOXH qua sàn giao dịch BĐS hay trực tiếp từ chủ đầu tư chỉ phải trả kinh phí theo đúng giá do Sở Xây dựng phê duyệt, không phải trả thêm bất kì khoản chi phí nào.

Ngoài việc hỗ trợ người dân và chủ đầu tư tiếp cận gói vay ưu đãi, lãnh đạo TP Hải Phòng tiếp tục miễn, giảm thuế và đơn giản hóa các thủ tục hành chính để tạo môi trường minh bạch, rõ ràng. Đối với các dự án sắp triển khai, Hải Phòng lên phương án tập trung rà soát nguồn gốc đất; quyết liệt thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và sẽ cưỡng chế đối với các trường hợp chây ỳ làm ảnh hưởng tới tiến độ của dự án.

Theo Sở Xây dựng TP Hải Phòng, khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 chính thức có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024 cùng với các văn bản hướng dẫn dưới luật, các chính sách hỗ trợ NOXH hiện nay đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ, đảm bảo khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH. Trong đó, chủ đầu tư được dành 20% diện tích đất ở trong dự án NOXH để kinh doanh dịch vụ thương mại, làm nhà ở thương mại đã tăng tính hấp dẫn của các dự án NOXH.

Để tăng cường hiệu quả quản lý, Sở Xây dựng TP Hải Phòng đã thành lập tổ công tác phối hợp với UBND quận kiểm tra việc công bố giá, giao dịch, kinh doanh tại các dự án NOXH đồng thời kiểm tra định kỳ và đột xuất đối với các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS trên địa bàn.

“

Qua khảo sát của Liên đoàn Lao động thành phố, tổng lực lượng lao động tại Hải Phòng hiện nay có khoảng 1,2 triệu người, trong đó, nhu cầu về NOXH là hơn 50.000 căn hộ. Người dân đăng ký mua NOXH tập trung chủ yếu ở 3 nhóm đối tượng, bao gồm: Người lao động trong và ngoài KCN; người thu nhập thấp tại đô thị; công chức, viên chức, sĩ quan công an, quân đội.

“

Đối với hỗ trợ của Chính phủ liên quan đến giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng trong Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NOXH giai đoạn 2021-2030, đến nay, mới có 32/63 UBND tỉnh/thành phố gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia với 73 dự án. Tỷ lệ giải ngân mới đạt khoảng 1%, với số tiền 1.234 tỷ đồng, trong đó, số tiền giải ngân cho chủ đầu tư khoảng 1.202 tỷ đồng, số tiền giải ngân cho người dân vay mua nhà khoảng 32 tỷ đồng.