Bất động sản

Hỗ trợ lãi suất vay vốn mua nhà: Cần thực chất hơn

Thuý Hằng • 23/03/2025 10:10

Thời gian gần đây các ngân hàng liên tiếp thiết kế các gói vay với lãi suất ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà. Song nhìn chung, các ưu đãi chưa đủ hấp dẫn, nên nhiều người không mặn mà với các gói vay này.

Người trẻ khó mua nhà

Người Việt nói riêng và người châu Á nói chung vẫn kỳ vọng cao việc sở hữu bất động sản trọn đời. Và Việt Nam lọt top quốc gia có tỉ lệ sở hữu bất động sản cao nhất thế giới với khoảng 90% tổng số bất động sản, cao hơn một số nước trong khu vực như Singapore (88%), Indonesia (84%) và cao hơn cả Mỹ (66%), Úc (66%)...

Giá nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng hay TP. Hồ Chí Minh đã tăng mạnh trong nhiều năm qua. Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá bán thứ cấp căn hộ chung cư trung bình tại 2 đô thị đặc biệt đã đạt xấp xỉ ở mức 50 triệu đồng/m2. Nhờ động lực dẫn dắt từ thị trường sơ cấp với giá bán sơ cấp trung bình đạt trên 70 triệu đồng/m2, khi các dự án mở bán mới đều có mức giá trên 60 triệu đồng/m2. Và số lượng dự án mở bán mới có giá trên 100 triệu mỗi m2 tăng lên đáng kể trong khi các dự án có giá dưới 50 triệu gần như “biến mất” khỏi thị trường, kể cả ở khu vực nội đô hay ngoại thành.

Với mức thu nhập trung bình của người trẻ dao động từ 15 – 25 triệu đồng/tháng, việc mua một căn hộ 60m2 có giá từ 3 – 5 tỷ đồng là điều không tưởng nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ các gói vay hay từ gia đình.

Trước thực trạng đó, tại hội nghị với các ngân hàng thương mại mới đây, Thủ tướng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu, tiếp tục có gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi.

Sau đó hàng loạt các gói vay có lãi suất ưu đãi cho người trẻ mua nhà lần đầu với tổng giá trị các gói lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng đã được các ngân hàng tung ra với lãi suất giao động từ 3,5 – 5,5%/ năm. Các gói vay còn áp dụng nhiều ưu đãi khác như vay tới 100% nhu cầu vốn, ân hạn nợ gốc 5 năm, lựa chọn tài sản thế chấp đa dạng...

Động thái này lập tức tiếp thêm “sức mạnh” giúp khách hàng, đặc biệt là nhóm người trẻ tiếp cận với cơ hội sở hữu nhà, do lãi suất thấp hơn và thời gian vay nhiều hơn đáng kể so với thông thường.

Tuy nhiên, thực tế, các mức lãi suất xung quanh 3 - 5% chỉ áp dụng trong ngắn hạn, khoảng từ 3 - 6 tháng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi thực tế ở mức cao hơn, dao động từ 11 - 14% mỗi năm hoặc cao hơn tùy theo tình hình kinh tế. Còn nếu muốn cố định lãi suất trong thời gian dài hơn, mức lãi suất thực tế ban đầu áp dụng khoảng 8 - 9% mỗi năm.

Người dân cũng không mặn mà

Dù đã sử dụng nhiều chiêu thức quảng cáo, thậm chí rầm rộ bung tin ưu đãi song người dân cũng không mặn mà vay vốn mua nhà. Chị Đinh Thu Hoài (Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ, mức lãi suất ưu đãi từ 4-6%/năm nhưng chỉ áp dụng trong thời gian rất ngắn, từ 3-6 tháng. Có ngân hàng áp dụng thời gian ưu đãi dài hơn là một năm nhưng lãi suất tăng từ 7%/năm. Còn lãi vay cố định cho 5 năm đầu gần 10%. Sau đó, lãi suất sẽ về mức thả nổi, dựa trên lãi suất tiền gửi cộng với biên độ lãi suất từ 3 - 5%.

“Nói chung các gói này cũng không thực sự ủng hộ và thuận lợi cho người mua nhà”, chị Thu Hoài nhấn mạnh.

Còn anh Hồ Thái Hoà ( Hoàng Mai, Hà Nội) cũng phân tích, khi hết thời gian ưu đãi lãi suất, người mua nhà sẽ phải chịu mức lãi suất thả nổi cao hơn nhiều trước đó, ảnh hưởng lớn tới kế hoạch tài chính dài hạn của người vay.

Một tính toán đã được đưa ra, với mức giá trung bình 4 tỷ đồng/căn hộ chung cư, người dân vay khoản vay 2,5 tỷ đồng, nếu người mua nhà chọn gói vay với lãi suất ưu đãi 4% trong 6 tháng đầu, ân hạn nợ gốc trong 5 năm và giả sử mức lãi suất vay sau ưu đãi dao động từ 11 - 14% thì trong 6 tháng đầu, mỗi tháng người mua nhà chỉ phải trả 8,3 triệu đồng, từ 22,9 - 29 triệu đồng cho 5 năm tiếp theo, và trong 15 năm cuối phải trả từ 50 tới 63 triệu đồng mỗi tháng với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu tiên (tháng thứ 61) trả khoảng 36,8 - 43,1 triệu đồng, sau đó giảm dần xuống còn xấp xỉ 14,2 triệu đồng/tháng với phương thức dư nợ giảm dần.

Trường hợp người mua nhà vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, với lãi suất cố định 8%/năm trong 5 năm đầu, lãi suất trong 15 năm còn lại từ 11 - 14% thì họ sẽ phải chi trả 20,8 triệu mỗi tháng trong 5 năm đầu, từ 23,3 - 27,5 triệu/tháng trong 15 năm còn lại với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu 27,1 triệu, giảm dần về gần 20,7 triệu trong 5 năm đầu, và từ 30,2 triệu (11%) đến 35,3 triệu (14%) trong tháng thứ 61, sau đó giảm dần về 11,7 triệu trong 15 năm còn lại với phương thức dư nợ giảm dần.

Dù chọn theo phương thức nào thì trong 20 năm, người mua nhà đều phải chi trả số tiền trung bình khoảng từ 27 - 30 triệu đồng mỗi tháng. Đây là con số không hề nhỏ đối với mỗi người trẻ. Tính toán dựa trên nguyên tắc chi phí cho nhà ở không quá 30% thu nhập, thì mỗi tháng mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình nói trên phải “kiếm” được 90 triệu đồng để đảm bảo cân bằng tài chính. Trong khi thực tế, rất ít người trẻ đạt được mức thu nhập có thể được coi là mơ ước nói trên.

Đồng thời, việc vay mua nhà khi tài chính chưa ổn định có thể đẩy nhiều người trẻ vào vòng xoáy nợ nần kéo dài. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất tăng khiến khoản tiền phải trả hàng tháng vượt quá khả năng chi trả, hoặc biến động kinh tế làm giảm thu nhập, đã buộc người vay phải bán nhà để trả nợ.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong thời gian tới, nếu không có những chính sách hỗ trợ thực sự hiệu quả từ chính phủ và doanh nghiệp, giấc mơ an cư của người trẻ vẫn sẽ là một bài toán nan giải.

Giới chuyên gia cũng như người lao động cho rằng, các gói vay ưu đãi cho người trẻ và người mua nhà nói chung không nên chỉ dừng lại ở "khẩu hiệu", mà cần thực chất hơn. Đồng quan điểm, TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu đề xuất, để chính sách hỗ trợ mua nhà thực sự có ý nghĩa, cần đảm bảo mức lãi suất ưu đãi ổn định trong dài hạn, thay vì chỉ kéo dài 6 tháng đến 1 năm.