Khó như mua một căn hộ

Vậy, có thể nói gì ở năm 2021 này với condotel và kể cả các loại hình bất động sản khác, nhất là nhà ở xã hội cho người lao động?

Condotel bị “ngó lơ”

Condotel từng có thời “làm mưa làm gió” trên thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam. Nhưng “niềm vui ngắn chẳng tày gang”, cả chủ dự án lẫn người bỏ tiền ra đầu tư kiếm lời nhanh chóng cùng… ngã ngửa. Nhiều ý kiến cho rằng, sở dĩ như vậy là do khung pháp lý còn lỏng lẻo, sự thất hứa của một số chủ dự án cộng với việc kinh doanh không hiệu quả và nhất là những ảnh hưởng của dịch Covid-19 đã khiến tình hình xấu hơn.

Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, lượng condotel bán trên thị trường sản phẩm chủ yếu là hàng tồn với hơn 18.000 sản phẩm. Đáng chú ý, gần như cả năm 2020, thị trường giao dịch condotel gần như đóng băng. Cho đến quý IV/2020, một số dự án đã bắt đầu giao dịch, song lượng giao dịch không đáng kể. Cả năm giao dịch chỉ khoảng 120 sản phẩm. Phải chăng loại hình BĐS này đang bị khách hàng “ngó ngơ”.

Qua năm 2020 đầy khó khăn, người ta tưởng rằng năm 2021 sẽ khá hơn. Thế nhưng cuối tháng 1/2021, ngay trước Tết Nguyên đán, dịch Covid-19 lại bùng phát ở một số địa phương. Một lần nữa khiến ngành du lịch lại bị ảnh hưởng và phân khúc BĐS nghỉ dưỡng này lại “đói khách”.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, do dịch Covid-19, lượng giao dịch trên thị trường sụt giảm, lượng cung ra thị trường chỉ đạt xấp xỉ 50% so với các năm trước đó. Năm nay, nếu chúng ta kiểm soát tốt được dịch và kích cầu du lịch nội địa thì cũng có hy vọng tạo một lực hút mạnh các nhà đầu tư quay trở lại với thị trường BĐS du lịch.

Tất cả những nguyên nhân kể trên đều có thật, nhưng trong số đó, theo ý kiến của nhiều chuyên gia BĐS thì nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh mẽ của thị trường condotel là do khung pháp lý cho loại hình này vẫn chưa thực sự rõ ràng, nên chưa tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư. Cũng từ nguyên nhân này mà nhiều dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại các địa phương cũng gặp phải những vướng mắc pháp lý nên chưa thể khởi động đầu tư xây dựng.

Nói như GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì với nhiều bất cập trong hệ thống pháp luật, condotel, hoặc bất kỳ sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng nào, ế hay tồn kho cũng là điều dễ hiểu.

Căn hộ tồn kho chờ “giải cứu”?

Theo Bộ Xây dựng, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa có giao dịch trong năm 2020 ước tính vào khoảng gần 9.000 căn và tính đến hết quý I/2020, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa có giao dịch ước tính vào khoảng gần 13.000 căn.

Vẫn theo Bộ Xây dựng, năm 2020, nhìn tổng thể, cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh từng bước nhưng vẫn chưa thực sự hợp lý, vẫn còn biểu hiện dư cung ở một số phân khúc BĐS cao cấp tại các đô thị lớn, trong khi rất thiếu phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Thực tế thì không ít doanh nghiệp vẫn tập trung đầu tư vào các loại hình BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng mà không coi trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân giá rẻ, nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội. Như vậy là những người thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp, khu kinh tế… đã không được chú ý, chỉ vì họ không phải là đối tượng đem lại lợi nhuận cao và nhanh cho các chủ dự án BĐS nhà ở.

Vì thế, theo giới chuyên gia, nếu nói rằng do Covid-19 mà BĐS ế ẩm, nhiều ngàn căn hộ chờ “giải cứu”, e rằng không chính xác. Vì rằng, với cái nhìn trực diện thì các căn hộ “trùm mền” đều rơi vào phân khúc cao cấp mà người thu nhập trung bình không thể với tới. Trong khi đó, căn hộ rẻ tiền lại khan hiếm và giấc mơ có một căn hộ của người lao động vẫn xa vời.

Vậy, có hy vọng gì ở năm 2021 này? Theo Bộ Xây dựng, đối với dự án nhà ở xã hội, năm 2020 trên cả nước đã hoàn thành 256 dự án với hơn 104.200 căn, với tổng diện tích hơn 5.210.000 m2. Đang tiếp tục triển khai 264 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 219.000 căn, với tổng diện tích khoảng 10.950.000 m2. Riêng nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 111 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 47.000 căn hộ, với tổng diện tích 2.350.000 m2. Đang tiếp tục triển khai 91 dự án với quy mô xây dựng khoảng 90.500 căn hộ, tổng diện tích 4.525.000 m2.

Nhìn vào những con số đó có thể thấy sự hy vọng đang trở lại. Nhưng với những gì đã qua thì có thể nói rằng đó vẫn chỉ là hy vọng mong manh, vì rằng giá một căn nhà ở xã hội vẫn tính tiền tỷ. Vì thế, cho dẫu có nhiều nhà ở xã hội hơn thế nữa thì người lao động vẫn rất khó có cơ hội sở hữu, chỉ vì không kiếm đâu ra tiền mà mua.

Không chỉ giới chuyên gia mà kể cả các nhà quản lý cũng cho rằng nhà ở xã hội giá thấp vẫn tiếp tục là “nút thắt”. Theo đó, “nút thắt” trước tiên đến từ chủ đầu tư dự án khi họ thấy không thu được lợi nhuận “ngay và luôn” từ hầu bao của những đối tượng thuộc phân khúc nhà ở này. “Nút thắt” thứ hai đến từ chính quyền địa phương khi mà các khu nhà ở xã hội ngày càng bị đẩy xa khỏi trung tâm, hạ tầng rất kém khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà cùng đều ngán ngại. Và “nút thắt” thứ ba được cho là đến từ ngân hàng khi mà điều kiện cho người lao động vay tiền mua nhà rất chặt chẽ, không dễ mấy người vay được để mua nhà, dù là nhà trả góp.

Theo số liệu nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mỗi năm TP HCM có thêm khoảng 50.000 người trẻ trong độ tuổi 25 - 35 có nhu cầu về nhà ở. Một khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM cho thấy, có khoảng 81.000 hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại TP HCM có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội (giai đoạn 2016-2020). Trong các đối tượng khảo sát, thì 65-94% có nhu cầu thuê mua (mua trả góp dài hạn).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, trong 2 năm qua, căn hộ có giá khoảng 2 tỷ đồng trở xuống và nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP HCM. Một căn hộ trung cấp (2 phòng) cũng có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2) trở lên. “Mức giá này cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân, vào khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng” - theo ông Châu.