Không nên để người dân đã di dời khỏi nơi ở sau đó mới phát sinh nghĩa vụ tài chính

Xác định công thức tính toán tạo căn cứ để các bên dự kiến nghĩa vụ tài chính

Ngày 22/10, Quốc hội thảo luận tại Tổ về các dự án: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phát biểu tại Tổ 7 (gồm các Đoàn: TP. Bắc Ninh, Lâm Đồng) góp ý về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Nguyễn Đức Hùng (Đoàn TP. Bắc Ninh) đề cập đến vấn đề nguyên tắc bồi thường, tái định cư và nghĩa vụ đóng góp kinh phí khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

“Giả sử một chủ sở hữu có căn hộ 100 m2, suất đầu tư xây dựng được xác định là 15 triệu đồng/1m2 tại thời điểm phá dỡ. Theo công thức dự thảo, khoản đóng góp là 1,5 tỷ đồng. Nhưng khi công trình hoàn thành, do chi phí vật liệu, nhân công tăng dẫn đến chi phí xây dựng thực tế tăng lên”, ông Hùng nói và đặt vấn đề: Vậy người dân có phải đóng thêm phần tăng lên hay không? Nếu phải đóng thêm căn cứ nào xác định nghĩa vụ này? Nếu không phải đóng thêm ai chịu phần chi phí tăng? Ngược lại, nếu chi phí thực tế thấp hơn dự kiến, phần chênh lệch được xử lý thế nào?

Từ đó, ông Hùng nêu rằng, một nghĩa vụ tài chính liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của người dân cần được xác định rõ về căn cứ, phạm vi và điều kiện điều chỉnh. Không nên để người dân đã quyết định tham gia đóng góp kinh phí, đã di dời khỏi nơi ở, nhưng sau đó mới phát sinh những nghĩa vụ tài chính chưa được dự liệu đầy đủ.

“Vấn đề lập pháp ở đây không đơn thuần là lựa chọn một công thức tính, mà là xác lập nguyên tắc phân định chi phí, quyền lợi và rủi ro. Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu làm rõ khoản đóng góp được xác định theo cơ chế cố định hay có điều chỉnh; quy định nguyên tắc xác định phạm vi chi phí được phân bổ cho chủ sở hữu, bảo đảm không tính trùng hoặc chuyển chi phí kinh doanh của nhà đầu tư sang người dân; xác định trách nhiệm xử lý chênh lệch chi phí, nhất là chi phí phát sinh do thay đổi thiết kế, quản lý dự án hoặc lỗi của chủ đầu tư trên tinh thần minh bạch giá trị đóng góp và quyền lợi hợp pháp của mỗi bên", ông Hùng nói.

Theo Phó Chủ tịch UBND TP. Bắc Ninh Phạm Văn Thịnh, tới đây chúng ta sẽ có hàng vạn toà nhà, mỗi toà nhà có 1 Quỹ bảo trì chung cư. Câu chuyện xã hội đô thị trong tương lai là quản trị toà nhà đó như thế nào, khi thực tiễn hiện nay đang bị xung đột, đang trao quỹ bảo trì hàng nhiều tỷ đồng cho ban quản trị cho các bác nghỉ hưu không chịu trách nhiệm gì, thậm chí có người hơn 70 tuổi cương quyết không bỏ chức Trưởng ban quản trị. Tất cả đều xảy ra tranh chấp. Do đó ông Thịnh đề nghị, cần thay đổi lại mô hình. Như ở Trung Quốc, Ban quản trị không được giữ tiền. Toàn bộ số tiền được chuyển về cơ quan quản lý nhà nước đó là Sở Xây dựng tại địa phương, số tiền được tính lãi đầy đủ. Toà nhà được vận hành bởi những đơn vị chuyên nghiệp, khi có nhu cầu sửa chữa sẽ lập dự toán. Ban quản trị được tham gia vào quá trình đó, khi 3 bên đồng ý duyệt mới được xuất tiền chi sẽ không xảy ra tranh chấp giữa Ban quản trị và Ban quản lý.

"Chúng ta thường xuyên xảy ra tranh chấp giữa Ban quản trị và Ban quản lý, có trường hợp bàn giao 3 năm không xong, thậm chí đơn kiện chi tiêu không đúng quy định. Đặc biệt Ban quản trị không có chức năng xuất hoá đơn thanh toán cho nhà thầu. Cho nên cần giải quyết vấn đề Ban quản trị và Quỹ bảo trì trong Luật, nếu không các xung đột sẽ phát sinh", ông Thịnh nói.

Chung cư có nguy cơ sập đổ, nhà nước phải tổ chức di dời kịp thời

Góp ý về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Trịnh Thị Tú Anh (Đoàn Lâm Đồng) đề nghị, cần phân biệt trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của người dân với trách nhiệm tài chính để xây dựng lại nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.

Khi chung cư có nguy cơ sập đổ, Nhà nước phải tổ chức di dời, xử lý kịp thời, không thể phụ thuộc vào việc các chủ sở hữu đã thống nhất đóng góp kinh phí hay chưa. Tuy nhiên, việc phải can thiệp khẩn cấp không đương nhiên có nghĩa ngân sách nhà nước phải chịu toàn bộ chi phí xây dựng lại công trình. Nếu chỉ căn cứ vào tình trạng nguy hiểm của chung cư để quyết định sử dụng ngân sách xây dựng lại mà không làm rõ nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu, có thể dẫn đến sự thiếu công bằng giữa những chung cư được cư dân chủ động bảo trì, đóng góp kinh phí cải tạo với những chung cư không thực hiện đầy đủ trách nhiệm này.

"Về lâu dài, điều đó còn có thể làm giảm động lực bảo trì, duy tu công trình và gia tăng áp lực chi ngân sách địa phương", bà Tú Anh nhấn mạnh.

Do đó, bà Anh đề nghị làm rõ phạm vi sử dụng ngân sách nhà nước, trách nhiệm đóng góp của chủ sở hữu và cơ chế xử lý tài sản hình thành sau khi xây dựng lại, bảo đảm chính sách vừa giải quyết kịp thời nguy cơ mất an toàn, vừa khuyến khích trách nhiệm của người sở hữu trong quản lý, bảo trì nhà chung cư.