Kiểm soát tình trạng giá đất “ăn theo” quy hoạch

Thực tế, các dự án hạ tầng mang đến rất nhiều cơ hội cho địa phương và cả nhà đầu tư bất động sản. Thế nhưng, đầu tư bất động sản "đón sóng" hạ tầng ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch khiến giá đất bị đẩy lên cao.

Nhà đầu tư “đón sóng” quy hoạch

Trong câu chuyện với một nhà đầu tư tên T.A.T. có thâm nhiên trong giới kinh doanh bất động sản, anh T. cho biết, vừa mua mảnh đất 2,5 tỷ đồng “ăn theo” dự án đường vành đai 4. Mảnh đất này có diện tích hơn 300m2 và việc triển khai đường vành đai 4 thực ra cũng chỉ mới có cốt đường. Dù vậy, anh T. vẫn “đánh cược” và chi số tiền lớn cho mảnh đất này.

“Liều mới ăn nhiều được. Mình vào như thế này là còn chậm đấy. Có tiền mua rồi để đó trước sau gì cũng lãi gấp 2, gấp 3” - anh T. nói.

Anh T.A.T. chỉ là một trong số nhiều nhà đầu tư đang đổ tiền vào bất động sản “ăn theo” hạ tầng. Kiểu kinh doanh bất động sản này đang ngày càng trở nên phổ biến. Bởi hiện nay sự hình thành các dự án bất động sản, nhu cầu đầu tư và giá trị gia tăng của bất động sản luôn tỷ lệ thuận với sự phát triển cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay, bến cảng… Trong quá trình đô thị hóa, các dự án hạ tầng giao thông có vai trò đầu tàu, dẫn dắt phát triển nhờ khả năng kết nối thuận tiện, khơi dậy tiềm năng của các địa phương.

Có thể nói, yếu tố hạ tầng giao thông là xương sống của thị trường bất động sản tại từng khu vực nhất định, đồng thời là yếu tố then chốt và mang tính nền tảng trong các yếu tố thúc đẩy giá trị gia tăng của bất động sản.

Tại Hà Nội, nếu lấy Đại lộ Thăng Long làm trục chính, di chuyển theo hướng từ trung tâm thương mại Big C đến QL21, dự án khu vực đầu đường, gần trung tâm thành phố như Vinsmart City (Nam Từ Liêm), Geleximco (Hoài Đức) dao động từ trên 100 triệu đồng/m2 đến gần 200 triệu đồng/m2. Các dự án bám phía cuối như Thạch Thất, Quốc Oai rẻ bằng phân nửa, dao động từ 50 - 80 triệu đồng/m2. Đơn cử như dự án Sunny Garden City (Quốc Oai) giá dao động 51 - 79 triệu đồng/m2; dự án Phú Cát City (xã Thạch Hòa, Thạch Thất) dao động từ 24 - 42 triệu đồng/m2.

Lý giải về sự khác nhau giữa các dự án, ông Nguyễn Quốc Huy - Giám đốc Công ty Nhà ở ngay (Sàn bán lẻ) cho biết, có rất nhiều yếu tố cấu thành giá như: Quy mô, vị trí, tiện ích nội khu của dự án. Mỗi một lợi thế của dự án là một điểm cộng để tính giá.

Theo ông Huy, một dự án lớn, đầu tư đồng bộ, đầy đủ hạ tầng như trường học, trung tâm thương mại gồm nhiều phân khúc và loại hình: Nhà chung cư cao tầng và thấp tầng (shophouse, biệt thự, liền kề...) như An Lạc Greensymphony hay Hinode Park giá sẽ cao hơn những dự án nhỏ, ít tiện ích như Đức Thượng Riveside.

Bên cạnh lợi thế của từng dự án, hạ tầng giao thông đóng vai trò rất quan trọng. Mỗi tuyến đường được đầu tư, giao thông kết nối, di chuyển đến các khu vực lân cận thuận lợi giúp nâng tầm dự án bất động sản, dự án càng gần đường, giá càng tăng.

Tiềm ẩn rủi ro

Không phủ nhận việc hình thành các dự án giao thông, đô thị lớn khi hoàn thiện sẽ kết nối vùng, mở rộng không gian dân cư, gia tăng giá trị bất động sản nên việc đầu tư đón đầu cũng là một trong những cách sinh lời cao. Thông thường, giới đầu cơ bất động sản sẽ săn đón thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng để “đi trước một bước”, mua đất và chờ thời tăng giá. Tuy nhiên không phải lúc nào cũng như ý, nhiều dự án ăn theo quy hoạch nhưng rồi vô tình trở thành dự án “ma”, từ đó dẫn đến những rủi ro khi tiền “chôn” cả núi vào trong các dự án ma đó.

Báo cáo “Bất động sản hạ tầng - Cơ hội và thách thức” do Phòng Nghiên cứu thị trường và Nhóm chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) vừa công bố có dẫn thông tin, sân bay Long Thành mới bắt đầu triển khai những hạng mục đầu tiên, dự kiến tới năm 2026 mới đưa vào khai thác, tuy nhiên, các khu đô thị bỏ hoang đã “bao vây” sân bay này.

Ngay lập tức, trào lên cơn sốt bất động sản ăn theo hạ tầng, điều này khiến các dự án khu đô thị tại Long Thành “cháy hàng” trong những năm qua, song không có người đến ở do người mua chủ yếu là để đầu tư, đầu cơ, trong khi giá bán các căn biệt thự, nhà phố tại các dự án liên tục bị đấy lên cao sau mỗi lần có sốt đất (trung bình 5 - 10 tỷ đồng/căn), người có nhu cầu ở thực không có khả năng tiếp cận. Những khu đô thị được mệnh danh là “thành phố sân bay” với nhiều kỳ vọng về sự phát triển nay có nguy cơ trở thành những “thành phố ma".

Chưa kể các bài học từ trong thực tế cũng chỉ ra những rủi ro thường xảy ra khi đầu tư đón đầu là: Giá đất tăng không như mong muốn, thời gian thực hiện dự án kéo dài... Rồi những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính “nợ đè đầu” phải bán lỗ, bán tháo… Ngoài ra, do chạy theo phong trào, nhà nhà người người đi buôn đất nên cũng không ít trường hợp mua phải đất ruộng, khó thanh khoản, thậm chí mua ngay cả đất nằm trong quy hoạch dẫn đến việc mua giá thị trường nhưng bị Nhà nước thu hồi với giá thấp theo bảng giá quy định dẫn đến thua lỗ.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc (Đất Xanh miền Bắc) nhận định, rủi ro rất dễ xảy ra với những nhà đầu tư “non” kinh nghiệm. Bởi một dự án giao thông trọng điểm bao giờ cũng mất nhiều thời gian hoàn thành. Những nhà đầu tư mới, không dồi dào tiềm lực, phải sử dụng nguồn vay gánh lãi suất sẽ rất có thể xảy ra những rủi ro về trả nợ.

Theo các chuyên gia ngành địa ốc, mỗi dự án đầu tư bất động sản đều thoả mãn tính cấp thiết của nó. Nhưng thực tế, ngày càng nhiều dự án không đưa vào sử dụng. Chủ yếu là do các nhà đầu cơ mua để dành, không có nhu cầu ở thực. Từ đó dẫn đến lãng phí nguồn lực xã hội, mất mỹ quan và định hướng phát triển độ thị. Lợi ích lọt vào túi một số cá nhân. Trong khi đó, những người có nhu cầu thực lại rất khó tiếp cận vì giá nhà bị "thổi" lên cao chót vót và nguồn cung thì hạn chế.

Làm sao để phát triển hài hòa?

Vậy làm sao để tận dụng được những cơ hội phát triển đô thị, thị trường bất động sản từ việc đầu tư các dự án hạ tầng giao thông một cách hiệu quả? Làm sao để hướng tới phát triển đồng bộ và bền vững thị trường bất động sản gắn với sự dẫn dắt của các dự án hạ tầng giao thông?

Các chuyên gia bất động sản đến từ Phòng Nghiên cứu thị trường, VIRES đưa ra các giải pháp bao gồm: quy hoạch bài bản, tổng thể và có tầm nhìn dài hạn; thúc đẩy giải ngân đầu tư công, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông; công khai, minh bạch thông tin quy hoạch và tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng; ngăn chặn lợi ích nhóm, quản lý chặt chẽ việc đấu giá đất, đấu thầu dự án.

Các dự án hạ tầng luôn tạo ra kỳ vọng về sự phát triển đột phá của một khu vực, địa phương và cả quốc gia. Tuy nhiên, để hiện thực hóa sự đột phá đó, còn nhiều bài toán cần giải quyết, trước hết là vấn đề kiểm soát giá đất tăng nóng “ăn theo” hạ tầng, cùng với đó là vấn đề sử dụng hiệu quả quỹ đất để phát triển trong quá trình đô thị hóa.

Nếu không có sự kiểm soát thì sẽ tạo ra sự quá đà, làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam:

Thực tế đã xảy ra không ít vụ người dân nháo nhào đổ xô đi thu mua gom bất động sản trước các thông tin quy hoạch, đặc biệt về giao thông. Ngay cả khi chưa được xác nhận, giao dịch mua bán, chuyển nhượng vẫn diễn ra sôi động khiến giá bất động sản không ngừng tăng" - ông Đính phân tích thêm. Nhà đầu tư rất dễ bị hiệu ứng dây chuyền, sẵn sàng lao vào thị trường một cách thiếu cân nhắc và tính toán. Khi giá đã vượt xa giá trị thực, họ rất dễ bị chôn vốn.

“

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận định, các dự án hạ tầng luôn tạo ra kỳ vọng về sự phát triển đột phá của một khu vực, địa phương và cả quốc gia. Tuy nhiên, để hiện thực hóa sự đột phá đó, còn nhiều bài toán cần giải quyết, trước hết là vấn đề kiểm soát giá đất tăng nóng "ăn theo" hạ tầng, cùng với đó là vấn đề sử dụng hiệu quả quỹ đất để phát triển trong quá trình đô thị hóa. VIRES cho rằng, nếu không có sự kiểm soát thì sẽ tạo ra sự quá đà, làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị. Bài học về những khu đô thị ma, dự án đắp chiếu, bỏ hoang... đã tồn tại trên thực tế.