Lãi suất bất động sản tăng, người mua nhà lo lắng

Nếu như tháng 1 phần lớn các ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất huy động tăng thì thời điểm này, thị trường lại xuất hiện ngân hàng giảm lãi suất huy động. Chẳng hạn ACB là ngân hàng giảm mạnh lãi suất huy động trực tuyến niêm yết trên ứng dụng ACB One, qua đó đưa lãi suất niêm yết trên ứng dụng này bằng với lãi suất niêm yết trên website dành cho khách hàng gửi tiết kiệm dưới 200 triệu đồng. Cụ thể, lãi suất ngân hàng trực tuyến kỳ hạn 1 tháng lĩnh lãi cuối kỳ được ACB niêm yết trên ứng dụng ACB One giảm 0,3%/năm, chỉ còn 4,3%/năm. Lãi suất ngân hàng kỳ hạn 2 tháng giảm 0,2%/năm xuống 4,4%/năm.

Trước ACB, có Sacombank đã đồng loạt giảm lãi suất huy động ở hầu hết các kỳ hạn.

Nhìn rộng ra toàn thị trường, bức tranh lãi suất đang có sự phân hóa rất rõ rệt: Nhóm ngân hàng quốc doanh (Big4) vẫn duy trì mức thấp nhất hệ thống: kỳ hạn 1-3 tháng chỉ dao động 2,1-3,5%/năm; kỳ hạn 12 tháng quanh mức 5,2-5,3%/năm.

Nhóm ngân hàng tư nhân đang diễn ra cuộc đua huy động vốn nóng hơn bao giờ hết. Tại kỳ hạn 6 tháng, trong khi Big4 chỉ trả lãi quanh 4,5-5%/năm, thì PGBank đã niêm yết tới 7,1%/năm - mức cao nhất thị trường. Ở các kỳ hạn dài 12-18 tháng, nhóm MBV, PGBank, Techcombank liên tục dẫn đầu với mức lãi suất từ 6,8% đến 7,2%/năm, bỏ xa nhóm quốc doanh tới gần 2 điểm phần trăm.

Trái ngược với sự biến động trái chiều của lãi suất đầu vào, lãi suất đầu ra, đặc biệt là vay mua nhà đang tạo áp lực lớn lên người vay.

Anh Nguyễn Quang Tân (người mua ngôi nhà 3 tầng 70m2 ở Ngõ Trạm (Hà Nội) năm 2024) chia sẻ, lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh. Với khoản vay 2 tỷ đồng mua nhà, so với lãi suất của 2 năm trước và thời điểm hiện tại đã tăng gần gấp đôi. Riêng lương của vợ dành chỉ để trả lãi và gốc ngân hàng, gia đình sinh hoạt bằng phần lương của anh.

Trong khi đó Anh Nguyễn Đức Thiện (Bồ Đề, Hà Nội) nói đã phải tạm hoãn kế hoạch mua căn hộ cao cấp. Anh Thiện cho biết, bài toán tài chính bị đổ bể khi lãi suất ưu đãi chỉ kéo dài 18 tháng ở mức 10%, nhưng sau đó thả nổi lên trên 14,7%/năm. 

Tại nhóm Big4, Vietcombank gây chú ý khi lãi suất sau thời gian ưu đãi tăng vọt. Dù lãi suất 12 tháng đầu là 9,9%/năm, nhưng sang kỳ hạn 18 tháng, con số này lên tới 13,6%/năm và chạm ngưỡng 13,9%/năm với gói 24 tháng. Đây là mức tăng rất mạnh so với mặt bằng khoảng 7% cùng kỳ năm 2025.

Các ngân hàng khác như BIDV hay Agribank cũng áp dụng cơ chế tương tự: lãi suất thấp khoảng 8-8,5% trong 6-12 tháng đầu, nhưng sau đó sẽ thả nổi theo thị trường...

Trong bối cảnh chi phí vốn có xu hướng gia tăng, thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn vận hành thận trọng và thực chất hơn, khi cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư đều phải đối diện với áp lực tài chính lớn hơn trước. Nếu như giai đoạn lãi suất thấp từng tạo điều kiện cho dòng tiền tín dụng chảy mạnh vào thị trường, thì hiện nay, mặt bằng lãi suất nhích lên đã trở thành yếu tố sàng lọc rõ nét, buộc các bên tham gia phải cân nhắc kỹ lưỡng hiệu quả và khả năng chịu đựng rủi ro dài hạn.

Những năm gần đây, nhằm kích cầu tiêu dùng và thúc đẩy thanh khoản, mô hình chủ đầu tư phối hợp với ngân hàng triển khai các gói hỗ trợ tài chính cho khách hàng trở nên phổ biến. Nhiều dự án đưa ra chính sách miễn lãi suất trong 2–3 năm đầu, hoặc cố định lãi suất ưu đãi trong 5 - 10 năm, qua đó giảm áp lực trả nợ ban đầu và tạo tâm lý yên tâm cho người mua. Các cơ chế này từng được xem là “đòn bẩy” quan trọng, giúp không ít hộ gia đình mạnh dạn sử dụng vốn vay để hiện thực hóa nhu cầu an cư.

Tuy nhiên, khi mặt bằng lãi suất chung tăng lên, bài toán tài chính của người mua nhà trở nên nhạy cảm hơn rất nhiều. Với nhóm khách hàng mua để ở bằng đòn bẩy tín dụng, chi phí trả nợ hàng tháng gia tăng sẽ tác động trực tiếp đến khả năng cân đối thu nhập và chi tiêu dài hạn. Áp lực này không chỉ dừng ở con số lãi vay, mà còn ảnh hưởng đến tâm lý tiêu dùng, khiến người dân có xu hướng ưu tiên an toàn tài chính hơn là quyết định đầu tư lớn.

Theo đánh giá của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp lẫn người có nhu cầu mua nhà ở thực. VARS cho rằng, việc kiểm soát tín dụng BĐS cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường BĐS mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.