“Lộ diện” nhiều bất cập về thị trường bất động sản và nhà ở xã hội

Giá bất động sản cao, nhiều khu đô thị bỏ hoang

Ngày 28/10, Quốc hội thảo luận về Báo cáo Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội (TTBĐS và NOXH) từ năm 2015 đến hết năm 2023.

Tại phiên họp, báo cáo về kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Phó trưởng Đoàn giám sát cho biết, đến cuối giai đoạn giám sát có khoảng hơn 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 11.191 ha; 413 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700 ha. Về nhà ở xã hội (NOXH), có khoảng 800 dự án đã được triển khai với quy mô 567.042 căn, trong đó: 373 dự án đã hoàn thành với quy mô 193.920 căn; 129 dự án đã khởi công với quy mô 114.934 căn; 298 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 258.188 căn.

Kết quả giám sát cho thấy, TTBĐS và NOXH còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung-cầu. Giá bất động sản (BĐS) còn cao so với thu nhập của đa số người dân. Nhiều khu đô thị bỏ hoang, quản lý chung cư mini còn nhiều bất cập. Chưa có phương án xử lý, giải quyết hiệu quả các khu chung cư cũ không bảo đảm điều kiện sống cho người dân. Nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai. Các loại hình BĐS mới gặp nhiều vướng mắc pháp lý, thiếu quy định rõ ràng, cụ thể điều chỉnh.

Về tình hình ban hành chính sách, pháp luật có một số quy định còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa phù hợp với thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung, chưa rõ ràng, thiếu cụ thể, chi tiết dẫn đến không thống nhất trong cách hiểu và trong quá trình tổ chức thực hiện. Nhiều văn bản quy định chi tiết thi hành luật chậm được ban hành.

Việc thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021-2030) chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển NOXH. Nguồn vốn ngân sách nhà nước chưa được quan tâm bố trí thỏa đáng, nên đa số các địa phương chỉ phát triển hình thức NOXH xây dựng bằng nguồn vốn ngoài nhà nước. “Tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án BĐS bị đình trệ. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất còn vướng mắc, đặc biệt đối với sản phẩm BĐS mới”-ông Thanh chỉ rõ.

Condotel, officetel gần như “đóng băng”

Đoàn giám sát cũng nhận thấy, cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý, mất cân đối cung-cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn. Nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước đó, rất ít dự án mới. Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm triển khai, dẫn đến dự án kém hiệu quả, chất lượng sản phẩm BĐS không cao. Còn tình trạng doanh nghiệp huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất, mở rộng đầu tư kinh doanh, sử dụng nhiều công cụ đòn bẩy tài chính, dẫn đến khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài thì gánh nặng chi phí tài chính tăng cao, khó giảm giá BĐS về với giá trị thực. BĐS condotel, officetel gần như “đóng băng”.

“Nhiều khu đô thị bị bỏ hoang”-ông Thanh nói, và cho biết giá BĐS tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân. Số lượng căn hộ NOXH cung cấp cho thị trường thiếu hụt xa so với nhu cầu. Hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển NOXH đặt ra. Ngược lại, có nơi không phù hợp nhu cầu dẫn đến không có người mua, người thuê, gây lãng phí nguồn lực, ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình phát triển kinh tế vĩ mô, “sức khỏe” của doanh nghiệp BĐS cũng như các ngân hàng thương mại, gia tăng rủi ro cho thị trường trái phiếu, giảm thu ngân sách nhà nước, gia tăng nợ xấu. Mặt khác, gây bất ổn về xã hội, lao động, việc làm và an sinh nhà ở cho người dân.

Nguyên nhân chủ quan là chủ yếu

Đoàn giám sát cho rằng những tồn tại, hạn chế nêu trên do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan nhưng nguyên nhân chủ quan là chủ yếu. Theo đó, công tác tổ chức thực hiện pháp luật vẫn là khâu yếu, hiệu quả chưa cao. Các địa phương có tâm lý sợ sai, tâm lý nhiệm kỳ dẫn đến việc chỉ đạo thực hiện các dự án trên địa bàn còn chưa sát sao, giải quyết thủ tục chưa kịp thời. Chưa quan tâm phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp. Chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án NOXH độc lập. Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật, kiểm tra, giám sát thi hành pháp luật ở một số nơi còn chưa kịp thời, sát sao. Ý thức chấp hành pháp luật một số nơi còn chưa cao. Việc xử lý vi phạm pháp luật còn chậm, chưa kiên quyết.