‘Ma trận’ hợp đồng

Sau loạt 3 bài “Dự án ma trên đất nông nghiệp”, Báo Đại Đoàn Kết tiếp tục nhận được rất nhiều phản ánh của người dân về việc họ bị các công ty môi giới bất động sản lừa đảo, thông qua các dạng hợp đồng giao dịch trên đất đang xin tách thửa, phân lô nhưng được quảng cáo như dự án bất động sản.

Bà Nguyễn Thị Lai (ngụ chung cư Bộ Công an, TP Thủ Đức) tố ông Nguyễn Đăng Thành cùng CTCP Đầu tư phát triển bất động sản Phú Thành (Công ty Phú Thành) lừa đảo khi yêu cầu nộp số tiền gần 2 tỷ đồng theo “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nền đất dự án Khu dân cư đường số 1, phường Long Trường, quận 9”, nhưng thực tế đây không phải “dự án” mà là đất cá nhân đang xin tách thửa, phân lô hoàn toàn chưa được chính quyền phê duyệt.

Tương tự, Công ty cổ phần An Việt VN (gọi là An Việt Real) cũng thông qua dạng “Hợp đồng đặt cọc nền đất tại khu dân cư An Việt ven sông - phường Trường Thạnh, Quận 9” huy động hàng tỷ đồng của người dân, nhưng thực tế là đất cá nhân của ông Huỳnh Trọng Nghĩa.

Nhìn nhận hàng loạt vụ tiêu cực xảy ra trong việc vi phạm sử dụng đất trên địa bàn TP HCM, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP HCM cho rằng, với những trường hợp là đất phân lô, hộ lẻ chưa được phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất, chưa được cấp sổ cho từng nền riêng lẻ thì khách hàng giao dịch đặt cọc, chuyển nhượng đều bị vô hiệu, không có giá trị. Việc quảng cáo “dự án” nhưng không có thực, hay việc công ty môi giới đứng ra đóng dấu với tư cách làm chứng, chỉ là “làm màu” để lôi kéo khách hàng tin tưởng.

Đồng quan điểm, luật sư Đỗ Thanh Lâm, Đoàn Luật sư TP HCM cho rằng, các dạng hợp đồng như “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nền đất dự án”, “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”... đều là những dạng hợp đồng không có trong các điều, khoản của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo luật sư Đỗ Thanh Lâm, đất cá nhân đang xin tách thửa, phân lô không lập dự án, nên điều kiện giao dịch hoàn toàn tuân theo quy định của Luật Đất đai.

Cụ thể, tại Điều 168 và Điều 188 Luật Đất đai thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cho lô đất thực hiện giao dịch).

Trong khi đó tại thời điểm bán cho người dân, các khu đất vẫn còn là đất nông nghiệp đang xin chủ trương tách thửa, phân lô thì đất bán cho người dân chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó theo quy định, thì chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chưa được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra theo quy định đối với đất của cá nhân, hộ gia đình thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực. Như vậy các giao dịch nêu trên vi phạm về điều kiện giao dịch lẫn hình thức của giao dịch.

“Đối với “hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thì Bộ Luật Dân sự có quy định. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy để được đặt cọc thì bên bán cũng phải có quyền đối với lô đất và lô (thửa) đất cũng phải đã hình thành và đủ điều kiện chuyển nhượng. Do đó ký đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng cho một thửa đất chưa được hình thành cũng chưa đủ điều kiện. Hơn nữa xét về mặt bản chất và nội dung trong hợp đồng thì đây cũng chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó cũng chưa có căn cứ và điều kiện để ký loại hợp đồng này”, luật sư Đỗ Thanh Lâm đánh giá.

Trên thực tế khi đã ký kết vào các dạng hợp đồng giao dịch trên đất đang xin phân lô tách thửa, người dân luôn ở thế “nắm dao đằng lưỡi”. Các trường hợp giao dịch ở đất phân lô gắn mác dự án xảy ra ở TP Thủ Đức, huyện Củ Chi… được Báo Đại Đoàn kết phản ánh thời gian qua, người dân đều khốn đốn đi đòi quyền lợi. Tới nay, nhiều người môi giới biến mất, chủ đất thì tìm đủ lý do chây ì thực hiện hợp đồng, người dân khiếu kiện ra toà, tố giác tới các cơ quan bảo vệ pháp luật.

Tại TP HCM, Cơ quan Cảnh sát điều tra thời gian qua đã công bố kết luận điều tra rất nhiều vụ án liên quan đến giao dịch mua bán lại các “dự án ma”. Và điểm chung là mặc dù chưa hoàn tất thủ tục thanh toán, thủ tục chuyển nhượng các thửa đất hoặc đã sở hữu được một số thửa đất, các khu đất chưa được cơ quan chức năng chấp giấy chứng nhận sử dụng đất;

Khu đất công nghiệp chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo dạng phân, bán nền dưới dạng thổ cư nhưng chủ đất đã thuê công ty môi giới lập vẽ, thiết kế, phân chia các khu đất thành nhiều nền đất dưới dạng thổ cư. Từ đó, tổ chức quảng cáo gian dối để dẫn dắt, giới thiệu người dân tới ký kết hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng nền đất dưới dạng thổ cư…

Giữa “ma trận hợp đồng” giao dịch đối với đất đang xin tách thửa phân lô, người dân cần tìm hiểu kỹ về pháp lý của khu đất và tư cách của cá nhân, công ty đứng ra giao dịch. Trước khi giao dịch cần yêu cầu bên bán đưa ra giấy tờ pháp lý khu đất như 1/500, giấy phép xây dựng …để tránh bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản.