Minh bạch dự án để ngừa rủi ro

Hướng đến xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, bền vững.

Với “danh sách đen” dự án bất động sản (BĐS) cầm cố vừa công bố, ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho rằng, việc công khai các dự án đang thế chấp đã cung cấp thông tin cần thiết cho người tiêu dùng và các chủ thể có liên quan, góp phần xây dựng thị trường ngày càng minh bạch hơn. Theo nhận xét của HoREA, thời gian qua, phần lớn chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích. Đồng thời, cũng có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải, và kể cả việc dùng để phục vụ tiêu dùng cá nhân dẫn đến không hoàn thành dự án, không bàn giao được nhà cho người mua, mất thanh khoản, gây ra nợ xấu gây thiệt hại cho khách hàng và làm cho thị trường đánh mất lòng tin của khách hàng.

Tuy nhiên, ngay khi “danh sách đen” được “trình làng”, nhiều ý kiến tỏ ra thắc mắc, hoài nghi về tính minh bạch từ kết quả công bố. Tại TP HCM, không ít doanh nghiệp bị “bêu tên” như Novaland, Him Lam, Gia Hòa,… đã lên tiếng phản ứng vì một số dự án của doanh nghiệp không hề nợ nần hay cầm cố ngân hàng. Những dự án này được cho là đang được ngân hàng bảo lãnh theo đúng quy định của Luật Kinh doanh nhà ở. Theo giới kinh doanh, nếu dự án được ngân hàng đứng ra cam kết bảo lãnh thì quyền lợi của khách hàng được đảm bảo. Chỉ những dự án không có nguy cơ phá sản thì mới được ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Như vậy bỏ qua vài dự án bị “bêu tên” sai thì tổng “danh sách đen” không còn lại bao nhiêu. Trong khi đó theo thống kê, tại TP HCM có 584 dự án BĐS đang triển khai thực hiện nhưng đến thời điểm này chỉ có 77 dự án đang thế chấp, tức là tỷ lệ dự án cần vốn ngân hàng chỉ chiếm 13,2%.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, doanh nghiệp thế chấp dự án tại các ngân hàng rất nhiều nhằm xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai... Đặc biệt, ở Việt Nam đa phần chủ đầu tư phát triển dự án đều dựa 75% vốn ngân hàng, phần còn lại huy động từ khách hàng. Hiện có khoảng 65 - 70% dự án BĐS được thế chấp tại ngân hàng. Thế nhưng danh sách doanh nghiệp BĐS thế chấp ở hai thành phố lớn được công bố chỉ có 103/884 là con số ảo. Điều này cho thấy một diễn biến ngược lại là phần lớn các dự án không quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Ở đây rõ ràng có hai luồng thông tin hoàn toàn trái ngược nhau, và tất nhiên sự chênh vênh về thông tin này sẽ khiến cho người mua nhà càng thêm thiếu lòng tin.

Trong diễn biến khác, Ngân hàng Nhà nước lại khẳng định rằng, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực BĐS liên tục tăng trưởng trong các năm (năm 2012 là 14%, năm 2014 đạt 15,2%). Đến quý 2 năm 2016 dư nợ bất động sản đạt trên 451.000 tỷ đồng, tăng gần 6% so với đầu năm. Tại buổi làm việc với UBND TP HCM cuối tháng 6 vừa rồi, ông Lê Minh Hưng- Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cảnh báo, 6 tháng đầu năm tín dụng vào BĐS của thành phố tăng cao hơn mặt bằng chung của cả nước và cho thấy có thể tiềm ẩn một số vấn đề rủi ro. Cụ thể, dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố ước tính đến cuối tháng 6 đạt 1.319.500 tỷ đồng, tăng 16,42% so với cùng kỳ. Tỷ lệ nợ xấu đến cuối tháng 4 là 4,47% trong tổng dư nợ, tăng 0,55 điểm phần trăm so với cuối năm 2015. Ông Lê Minh Hưng đã lưu ý hệ thống ngân hàng, đặc biệt là đối với TP HCM phải tăng cường giám sát để đảm bảo an toàn vay cũng như tính bền vững của thị trường BĐS.

Rõ ràng việc công bố “danh sách đen” dự án BĐS đang vay vốn, đang thế chấp ngân hàng để người mua nhà hoặc các nhà đầu tư thứ cấp yên tâm “rót vốn”, tránh những rủi ro là ý tưởng hay. Tuy nhiên, cả hai thành phố có hàng ngàn dự án mà con số công bố chỉ hơn 100 là điều khó có thể làm người ta yên tâm. Thiết nghĩ, để thị trường thật sự minh bạch, quyền lợi người mua được bảo vệ đúng nghĩa đòi hỏi các địa phương phải rà soát một cách tập trung, thận trọng, kỹ lưỡng. Theo đó, nên phân loại cụ thể những dự án nào đang cầm cố, dự án nào đang được bảo lãnh,… Đồng thời cơ quan quản lý nên cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư như: để phát triển dự án; hoặc để xây dựng công trình, nhà ở trong dự án; hoặc để thực hiện bảo lãnh ngân hàng... giúp cho người mua nhà nắm đầy đủ thông tin trước khi đi đến quyết định cuối cùng. Thông tin minh bạch, rõ ràng không chỉ giúp người mua lựa chọn dự án tốt mà còn là điểm tựa để thị trường BĐS phát triển bền vững. Trường hợp thông tin sai lệch hoặc thiếu công bằng khiến thị trường “nhiễu sóng” từ thông tin xấu thì cả bên bán, bên mua đều thiệt hại.