Mua bán bất động sản 'trên cọc': Nguy cơ tiền mất tật mang

Trước khi thực hiện giao dịch bất động sản, khách hàng nên tìm hiểu kỹ về pháp lý BĐS cần mua.

Quá nhiều rủi ro

Trong những ngày đầu tháng 10 vừa qua, hàng chục khách hàng đã kéo đến trụ sở của một công ty BĐS tại quận 7, TP HCM đòi công ty này trả lại tiền cọc. Phản ánh với phóng viên, nhiều khách hàng cho biết, từ năm 2017 họ đã ký hợp đồng đặt cọc mua đất nền do công ty này bán. Trong hợp đồng mua bán, công ty cam kết sau thời gian 9 tháng sẽ giao sổ hồng cho khách hàng, tuy nhiên đến thời hạn, công ty không thực hiện đúng như cam kết. Khách hàng nhiều lần kéo lên công ty đòi quyền lợi nhưng vẫn chưa được giải quyết.

Khác với những nạn nhân trên, bà Trần Hải Bình, ngụ quận 9 trong một lần tham dự lễ mở bán căn hộ ở quận Thủ Đức đã bị thuyết phục với những lời giới thiệu về viễn cảnh giá cả sẽ tăng cao trong tương lai nên quyết định đầu tư 3 căn hộ. Được môi giới cam kết đây là dự án tiềm năng, chủ đầu tư uy tín nên bà Bình vội vã xuống tiền cọc ngay trong lễ mở bán mà không tìm hiểu kỹ pháp lý dự án.

Sau đó vài ngày, bà Bình đi khảo sát dự án thì mới “té ngửa”, dự án vẫn còn nằm trên giấy. Hơn nữa, khu vực dự án vẫn còn là đất trống, móng vẫn chưa xây.

Khi bà Bình liên hệ đòi lại tiền cọc thì được giải thích dự án đang trong quá trình bổ sung hồ sơ, sẽ hoàn chỉnh pháp lý trong thời gian nhanh nhất. Hợp đồng cọc có điều khoản thanh toán tiền theo tiến độ, vì vậy, nếu bỏ giữa chừng sẽ mất tiền đặt cọc. Bà Bình lâm vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”, hủy bỏ thì mất tiền đặt cọc, đóng tiền để theo tiếp dự án thì quá bất an.

Hay như trường hợp của ông Lâm Công Hoàng (quận Tân Phú), sau nhiều năm tích góp hai vợ chồng mới kiếm đủ số tiền để mua một căn nhà nhỏ ở huyện Hóc Môn (TP HCM) với gần 2 tỷ đồng. Vợ chồng ông đã đặt cọc cho bên bán 100 triệu đồng bằng hợp đồng viết tay, hẹn sau 20 ngày sẽ ra công chứng ký hợp đồng mua bán. Song dù đến thời điểm hết hạn hợp đồng, bên bán vẫn không thực hiện như cam kết và liên tục gọi điện bắt vợ chồng ông phải chuyển hết số tiền còn lại vào tài khoản thì họ mới ra phòng công chứng ký kết chuyển nhượng.

Ông Hoàng ngậm ngùi cho biết: “Tôi không đồng ý và hẹn bên bán ra phòng công chứng để làm thủ tục. Đến ngày hẹn, tôi gọi điện cho chủ nhà thì máy điện thoại luôn trong tình trạng không liên lạc được. Sau đó ít hôm, tôi nhận được một tin nhắn của họ với nội dung, do vợ chồng tôi phá vỡ hợp đồng nên bị mất tiền cọc. Tôi chỉ biết ngậm đắng nuốt cay vì hợp đồng đặt cọc không qua công chứng”.

Muốn đầu tư, cần tìm hiểu kỹ về pháp lý

Trao đổi về vấn đề này, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP HCM cảnh báo: Những câu chuyện như thế này từng xảy ra rất nhiều và là bài học đắt giá với nhiều nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu - Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, đối với các dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư thường “lách luật” bán hàng theo hai dạng: Một là thỏa thuận đặt cọc dạng “đăng ký chỗ” để đảm bảo thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án, hai là thỏa thuận hứa bán. Tuy nhiên, cả hai hình thức này đều tiềm ẩn rủi ro, bởi nếu dự án không được triển khai, việc thu hồi lại số tiền nói trên của các khách hàng là rất khó khăn.

Do vậy, để tránh những rủi ro trong hợp đồng đặt cọc mua bán những tài sản có giá trị lớn, người mua trước khi thực hiện giao dịch nên đến các sàn giao dịch BĐS và các cơ quan quản lý nhà nước về BĐS để tìm hiểu những thông tin cụ thể, chính xác và hợp lệ về khối tài sản mà mình sẽ mua. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, sàn giao dịch BĐS sẽ là đơn vị chịu trách nhiệm và đứng ra bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, người mua cũng có thể tự tìm hiểu thông tin để lựa chọn khối tài sản mà mình dự định giao dịch nhưng nên đến văn phòng luật để được nhân viên tư vấn cụ thể về những giấy tờ pháp lý có liên quan. Trước khi quyết định đặt cọc, nên đọc kỹ những điều khoản trong hợp đồng trước khi ký. Những hợp đồng đặt cọc sẽ có giá trị pháp lý khi nó thể hiện rõ những ràng buộc pháp lý chặt chẽ giữa người mua và người bán khi đã được công chứng, chứng thực. Đây sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng khi có tranh chấp xảy ra.

“Theo một Luật sư tại TP HCM, việc mua bán trên cọc có thể thực hiện không chỉ đối với BĐS nhà ở mà còn với cả những căn hộ dự án. Giao dịch này thường xảy ra ngay thời điểm trước công chứng hoặc trong giai đoạn mở bán căn hộ, chuyển nhượng căn hộ chưa hình thành phần thô. Cơ chế của việc thực hiện chuyển nhượng này tại thời điểm chưa có cơ sở pháp lý đầy đủ nên việc chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng. Do đó, nếu nhà đầu tư am hiểu về việc giao dịch mua bán trên cọc, biết cách thức giao dịch nhanh gọn thì rất dễ làm giàu. Tuy nhiên, hình thức mua bán này cũng chứa nhiều yếu tố rủi ro.