Nâng cao chất lượng công tác định giá đất gắn với hoàn thiện thể chế, chuẩn hóa dữ liệu

Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng dự và phát biểu khai mạc.

Cùng tham dự Tọa đàm có các đại biểu đến từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng; đại diện lãnh đạo UBND, các sở trực thuộc tỉnh Khánh Hòa, TP. Đà Nẵng, tỉnh Gia Lai, tỉnh Đaklak, tỉnh Lâm Đồng; Công ty TNHH Thẩm định giá VALID, Công ty TNHH thẩm định giá MHD; và lãnh đạo các đơn vị trực thuộc KTNN.

Tọa đàm được tổ chức thành 2 phiên, kết hợp giữa tham luận chuyên đề và trao đổi trực tiếp tại hội trường.

Thẩm định giá gắn với quản lý sử dụng đất

Phát biểu khai mạc Tọa đàm, thay mặt Lãnh đạo KTNN, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh, đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, không gian phát triển và là một trong những tài sản công có giá trị lớn nhất. Quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai có ý nghĩa trực tiếp đối với tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng, ổn định xã hội, bảo đảm an sinh và củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Trong tổng thể đó, định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất là khâu then chốt. Thời gian qua, hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, giá đất và thẩm định giá đã có nhiều đổi mới quan trọng, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2024, Luật Giá năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các quy định mới đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho công tác định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản trên đất theo hướng công khai, minh bạch, tiệm cận nguyên tắc thị trường, tăng cường phân cấp, phân quyền và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia.

Đặc biệt, từ ngày 1/7/2026, nhiều quy định mới được triển khai đồng bộ trên thực tế, trong đó có việc xác định giá đất điều chỉnh để phù hợp với với từng loại hình, từng địa phương.

“Chúng ta cùng trao đổi để giải đáp từng câu hỏi cụ thể, cùng nhau tìm kiếm sự thống nhất trong nhận thức, chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn. Quan trọng hơn, góp phần xây dựng một môi trường pháp lý ổn định, minh bạch và khả thi hơn trong công tác quản lý đất đai” - Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng chia sẻ.

Phó Tổng Kiểm toán nhà nước cho biết, đối với KTNN, mục tiêu cao nhất là hoạt động kiểm toán góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách, nâng cao hiệu lực hiệu quả, quản lý nhà nước, góp phần phòng ngừa rủi ro và các bộ tham nhũng, tiêu cực, đồng thời tạo điều kiện để các doanh nghiệp, người dân yên tâm thực hiện đúng pháp luật. Một cuộc kiểm toán thành công không chỉ được thể hiện bằng số kiến nghị tài chính mà còn được thể hiện qua các kiến nghị liên quan đến sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách và biến các ý kiến đó thành giá trị để các cơ quan có thẩm quyền tiếp thu.

Phó Tổng Kiểm toán nhà nước tin tưởng rằng, sự tham gia của đại diện các Bộ, ngành Trung ương, KTNN khu vực, các địa phương và cán bộ trực tiếp làm công tác quản lý đất đai, tư vấn và định giá sẽ tiếp tục nối tiếp thành công của Tọa đàm tại Hà Nội, đóng góp thêm nhiều nội dung khoa học và thực tiễn, tạo nền tảng cho Tọa đàm khu vực phía Nam tại TP. Hồ Chí Minh. Đồng thời hình thành hệ thống kiến nghị và chất lượng để các bên cùng xem xét, tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật.

Cơ sở pháp lý và thực tiễn

Tại Tọa đàm, ông Võ Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường - đã trao đổi xoay quanh việc định giá đất từ cơ sở pháp lý đến thực tiễn.

Về tình hình triển khai thực hiện tại các địa phương, ông Tuấn cho biết, thực hiện Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, công tác định giá đất tại các địa phương đã có những chuyển biến quan trọng. Việc bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang cơ chế xây dựng bảng giá đất hằng năm được đánh giá là bước đổi mới quan trọng nhằm từng bước đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận với giá đất thị trường.

Bên cạnh những thuận lợi, trong quá trình triển khai thực hiện các quy định mới về giá đất vẫn còn phát sinh khó khăn, vướng mắc. Thực tế cho thấy, nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn kê khai giá trị thấp hơn giá giao dịch thực tế, dẫn đến nguồn dữ liệu thị trường chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực của đất đai. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất tại nhiều địa phương còn đang trong quá trình hoàn thiện, chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về tính đồng bộ, cập nhật và chia sẻ thông tin phục vụ công tác định giá.

Các yêu cầu đặt ra trong thời gian tới: Đẩy nhanh việc xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, trong đó có thành phần cơ sở dữ liệu về giá đất; tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan thuế, cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan; nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai, tài chính hiệu lực, hiệu quả, hạn chế khiếu nại liên quan đến giá đất và khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trong tình hình mới.

Thời gian tới, việc nâng cao chất lượng công tác định giá đất cần gắn với hoàn thiện thể chế, chuẩn hóa dữ liệu, tăng cường năng lực thực thi và nâng cao trách nhiệm giải trình. Sự phối hợp, giám sát và tiếp thu các kiến nghị của KTNN có ý nghĩa quan trọng trong việc phát hiện bất cập, phòng ngừa thất thoát nguồn lực đất đai, thúc đẩy minh bạch hóa dữ liệu giá đất và nâng cao hiệu quả, hiệu lực của quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý tài chính đất đai nói riêng.

Cũng tại Tọa đàm, ông Phạm Văn Bình - Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính - đã nêu quan điểm, mặc dù hệ thống pháp luật về đất đai, giá và thẩm định giá đã từng bước được hoàn thiện, hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất trên thực tế vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, vướng mắc cả về thể chế, dữ liệu, tổ chức thực hiện và trách nhiệm pháp lý.

Trước hết, theo ông Bình, khó khăn lớn nhất hiện nay là vấn đề dữ liệu thị trường phục vụ thẩm định giá. Một khó khăn khác là tính đa dạng và phức tạp của đất đai và tài sản gắn liền với đất. Trong quá trình xác định giá trị tài sản trên đất, nhiều trường hợp hồ sơ pháp lý về công trình chưa đầy đủ hoặc chưa được cập nhật kịp thời. Không ít tài sản đã được xây dựng từ nhiều năm trước, trải qua nhiều lần sửa chữa, cải tạo hoặc thay đổi công năng nhưng không có đầy đủ hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công hoặc hồ sơ quyết toán đầu tư… Đối với đất phát triển dự án, việc áp dụng phương pháp thặng dư vẫn là một trong những nội dung có nhiều tranh luận trong thực tiễn.

Bên cạnh đó là, sự thay đổi của hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản và quản lý tài sản công. Ngoài ra, Việt Nam chưa hình thành được cơ sở dữ liệu quốc gia đầy đủ về đất đai và bất động sản (trong đó có giá đất và bất động sản) để phục vụ cho hoạt động định giá và thẩm định giá.

Vướng mắc trên thực tế

Từ thực tiễn triển khai tại Khánh Hòa, ông Lê Quốc Thành - Phó Giám đốc Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa đã chia sẻ 5 khó khăn, bất cập:

Một là, khó khăn về cơ sở dữ liệu thị trường, đây là khó khăn lớn nhất ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết quả xác định giá đất.

Hai là, khó khăn trong áp dụng phương pháp thặng dư. Đối với nhiều dự án du lịch, khách sạn, resort hoặc khu đô thị hỗn hợp, việc xác định doanh thu phát triển giả định và chi phí phát triển còn có nhiều cách tiếp cận khác nhau.

Ba là, khó khăn trong xác định chi phí phát triển. Đối với các dự án có nhiều loại hình công trình hoặc nhiều hình thức sử dụng đất, việc xác định và phân bổ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật còn gặp nhiều vướng mắc.

Bốn là, khó khăn trong phối hợp và thống nhất quan điểm chuyên môn. Công tác xác định giá đất liên quan đến nhiều cơ quan, nhiều lĩnh vực chuyên môn như đất đai, xây dựng, tài chính, thuế và thẩm định giá.

Năm là, áp lực đối với người thực hiện nhiệm vụ. Công tác xác định giá đất đòi hỏi phải đánh giá đồng thời nhiều yếu tố kinh tế, kỹ thuật và dữ liệu thị trường tại một thời điểm nhất định. Trong khi đó, nhiều hồ sơ được xem xét sau nhiều năm kể từ thời điểm xác định giá; dữ liệu thị trường thay đổi liên tục; phương pháp chuyên môn cũng không ngừng được hoàn thiện. Điều này tạo áp lực rất lớn đối với đội ngũ cán bộ thực hiện cũng như các đơn vị tư vấn.

Và kiến nghị từ địa phương

Từ thực tiễn nêu trên, đại diện tỉnh Khánh Hòa đề xuất 5 kiến nghị:

Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về định giá đất theo hướng quy định cụ thể hơn đối với phương pháp thặng dư, việc xác định doanh thu, chi phí phát triển, suất vốn đầu tư và các yếu tố điều chỉnh đối với từng loại hình dự án.

Thứ hai, sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất và giao dịch bất động sản; tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan quản lý đất đai, cơ quan thuế, cơ quan tài chính và các địa phương nhằm nâng cao chất lượng thông tin phục vụ định giá.

Thứ ba, nghiên cứu ban hành bộ dữ liệu chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng và các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật đối với từng loại hình dự án để các địa phương có cơ sở áp dụng thống nhất.

Thứ tư, tăng cường trao đổi chuyên môn giữa các bộ, ngành, địa phương và Kiểm toán nhà nước nhằm thống nhất cách hiểu và cách áp dụng pháp luật, hạn chế phát sinh khác biệt trong đánh giá đối với cùng một hồ sơ.

Thứ năm, nghiên cứu hoàn thiện cơ chế đánh giá trách nhiệm đối với người thực hiện công tác xác định giá đất theo hướng xem xét trên cơ sở việc tuân thủ đúng quy trình, phương pháp và căn cứ pháp luật tại thời điểm thực hiện; đồng thời phân biệt giữa sai phạm trong quá trình thực hiện với những khác biệt về quan điểm chuyên môn hoặc biến động của thị trường sau thời điểm xác định giá.

Góc nhìn của kiểm toán

Theo KTNN khu vực VIII, công tác xác định giá đất hiện nay không đơn thuần là việc áp dụng một phương pháp định giá cụ thể mà là quá trình tổng hợp, rà soát và xử lý đồng thời nhiều nhóm thông tin: hồ sơ pháp lý của dự án, quy hoạch xây dựng, quyết định giao đất, cho thuê đất, mục đích sử dụng đất, thời điểm xác định giá đất, thông tin thị trường, khả năng sinh lợi của dự án, chi phí đầu tư và các quy định pháp luật có hiệu lực tại từng thời điểm. Chính tính chất tổng hợp và liên ngành đó làm cho công tác xác định giá đất vừa quan trọng, vừa phức tạp và rất cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan, đơn vị có liên quan.

Qua hoạt động kiểm toán cũng ghi nhận nhiều khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai, nhất là đối với các dự án có hồ sơ pháp lý kéo dài qua nhiều thời kỳ.

Từ góc độ hoạt động kiểm toán, điều quan trọng không phải là tìm kiếm một mức giá đất duy nhất hay thay thế cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giá đất, mà là xem xét toàn bộ quá trình xác định giá đất có được thực hiện trên cơ sở tuân thủ quy định của pháp luật, có đầy đủ căn cứ, hồ sơ, tài liệu chứng minh và bảo đảm tính công khai, minh bạch, khách quan hay không. Đây cũng là nguyên tắc xuyên suốt trong hoạt động kiểm toán của KTNN đối với lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.

Một số định hướng trong xác định giá đất:

Một là, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật và hướng dẫn chuyên môn về xác định giá đất. Đặc biệt, đối với những loại hình dự án có tính chất đặc thù hoặc những dự án có thời điểm xác định giá đất cách xa thời điểm tổ chức thực hiện, cần tiếp tục nghiên cứu, tổng kết thực tiễn để bổ sung các hướng dẫn chuyên môn phù hợp, góp phần giảm bớt sự khác biệt trong quá trình áp dụng giữa các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn, cơ quan thẩm định và cơ quan kiểm tra, kiểm toán.

Hai là, xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu phục vụ công tác xác định giá đất. Bên cạnh đó, cần tăng cường kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, tài chính, thuế, xây dựng và các cơ quan có liên quan nhằm nâng cao chất lượng nguồn thông tin phục vụ quá trình xác định giá đất, đồng thời giảm thời gian thu thập, đối chiếu và kiểm chứng dữ liệu.

Ba là, nâng cao chất lượng phối hợp giữa các cơ quan và các tổ chức tư vấn. Trong quá trình tổ chức thực hiện, cần tiếp tục nâng cao chất lượng trao đổi chuyên môn, tăng cường trách nhiệm giải trình đối với các nội dung của phương án giá đất, đồng thời phát huy vai trò phản biện của Hội đồng thẩm định giá đất để bảo đảm mỗi quyết định về giá đất đều được xem xét trên cơ sở đầy đủ thông tin, căn cứ pháp lý và điều kiện thực tế của từng dự án.

Bốn là, phát huy vai trò của KTNN trong việc hoàn thiện cơ chế, chính sách. Thông qua hoạt động kiểm toán, KTNN không chỉ thực hiện chức năng kiểm tra, đánh giá việc quản lý, sử dụng tài chính công, tài sản công mà còn tổng hợp những vấn đề phát sinh từ thực tiễn để kiến nghị với Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách.