Nâng diện tích tối thiểu tách thửa đất ở: Ngăn tình trạng phân lô một cách tràn lan

Hà Nội nâng diện tích tối thiểu được tách thửa lên 50m2

Theo đó, tại các xã vùng đồng bằng, diện tích sau tách phải không nhỏ hơn 80m2, ở vùng trung du là 100m2, vùng miền núi là 150m2. Điều này nhằm bảo đảm quy hoạch hợp lý, tránh chia nhỏ thửa đất quá mức.

Đối với đất phi nông nghiệp, việc tách thửa phải tuân thủ các điều kiện khắt khe. Đất thương mại, dịch vụ tại phường, thị trấn phải có chiều dài và chiều rộng tối thiểu từ 4m và 10m trở lên, với diện tích ít nhất là 400m2.

Tại các xã, diện tích tối thiểu là 800m2 cho đất thương mại, dịch vụ. Đất phi nông nghiệp không thuộc nhóm thương mại, dịch vụ cần diện tích tối thiểu 1.000m2 tại phường, thị trấn và 2.000m2 tại các xã.

Riêng đất nông nghiệp, thửa đất trồng cây hằng năm tại phường, thị trấn cần diện tích tối thiểu 300m2, cây lâu năm 500m2 và rừng sản xuất 5.000m2. Tại các xã, diện tích tương ứng là 500m2, 1.000m2 và 5.000m2. Quy định này giúp bảo đảm quy mô canh tác hợp lý, tránh việc chia nhỏ gây khó khăn cho sản xuất nông nghiệp.

Cùng với đó, nếu người sử dụng đất muốn dành một phần để làm lối đi, thửa đất phải bảo đảm lối đi có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên tại phường, thị trấn và từ 4m trở lên tại các xã. Sau khi tách, thửa đất vẫn phải đáp ứng điều kiện về loại đất quy định trong Luật Đất đai.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) Hà Nội, việc chia tách thửa đất cần thực hiện sao cho bảo đảm sự phát triển bền vững của đô thị và nâng cao chất lượng đời sống dân sinh. Các quy định về chia tách thửa đất phải cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của người dân và mục tiêu phát triển Thủ đô văn minh, hiện đại. Điều này đòi hỏi việc phân lô, tách thửa đất không chỉ tuân thủ tiêu chí về diện tích và hạ tầng kỹ thuật mà còn cần cân nhắc kỹ lưỡng về quy hoạch đô thị và không gian sống.

Đặc biệt, việc tách thửa đất về lâu dài cần tính đến các yếu tố phát triển bền vững, tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây ra sự mất cân đối trong hạ tầng kỹ thuật và xã hội; đồng thời, duy trì các giá trị văn hóa, lịch sử.

Về quyết định mới này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn sẽ tạo cơ chế ngăn chặn tình trạng tách thửa phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm. Bởi Hà Nội là đô thị đặc biệt với áp lực gia tăng dân số cơ học lớn, trong đó mật độ dân số tập trung cao tại các quận.

Nhiều quan điểm cũng cho rằng, thời gian qua giá nhà đất vùng ven đô trải qua nhiều giai đoạn mua đi bán lại đã bị đội lên rất cao. Việc điều chỉnh lại diện tích đất tách thửa là cần thiết, hạn chế những ngôi nhà tý hon mà 3,4 thế hệ sinh sống, người dân không có đủ điều kiện và không gian sống để sinh hoạt.

Tuy nhiên, nói đi cũng phải nói lại, việc nâng diện tích đất tách thửa cũng đặt ra những lo ngại nhất định cho người dân. Bởi trước đây mua một mảnh đất nhỏ 30m2 thì khoản tài chính chi ra sẽ vừa tầm hơn so với mảnh đất có diện tích 50m2.

Người dân băn khoăn

Anh Nguyễn Quang Tân (phường Ngọc Thuỵ, quận Long Biên) chia sẻ, bản thân anh được thừa kế mảnh đất 100m2, thời gian tới anh cũng tính tách mảnh này thành 2 thửa nhỏ để cho hai cậu con trai.

“Tôi không biết sau khi địa chính đo đạc trừ phần diện tích chung đi lại thì mảnh đất này có làm được hai bìa đỏ nữa hay không? Nếu không đủ theo quy định thì thật phiền phức”- anh Tân nói.

Anh Nguyễn Anh Tú (quận Hai Bà Trưng ) thì cho biết, rất bất ngờ với quy định mới này. “Tôi và nhiều người vẫn cho rằng diện tích tối thiểu tại các quận trung tâm là 30m2 vẫn phù hợp. Với quy định diện tích này, người dân sẽ thuận lợi hơn trong việc chia tách đất đai để chuyển nhượng. Nhà tôi hiện có diện tích 70m2, xây đã lâu và đã cũ. Việc tách thửa với các quy định chiều rộng tiếp giáp đường đi là từ 4m trở lên thì nhiều gia đình có hai con trai trở lên sẽ gặp nhiều khó khăn” – anh Tú băn khoăn.

Nhiều người dân cũng cho rằng, với Quyết định 61, một mảnh đất tại các quận trung tâm phải có diện tích tối thiểu 100m2 mới có thể tách thửa và như vậy rất hiếm mảnh đất đủ điều kiện.

Chia sẻ với báo giới, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, quy định này là hợp lý khi đánh giá về một chính sách, cần phải nhìn nhận trên nhiều khía cạnh, bao gồm tính hợp pháp và tính hợp lý.

Về tính hợp pháp, việc UBND TP Hà Nội ban hành quy định điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất là thực hiện đúng thẩm quyền được giao tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Về tính hợp lý, quy định theo hướng siết chặt điều kiện tách thửa, diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa sẽ giúp phát triển bền vững đô thị và nâng cao chất lượng đời sống của người dân, tránh gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Những tác động đến giá nhà đất

Ngay sau khi Quyết định 61 của UBND TP Hà Nội được ban hành, hàng loạt các ý kiến tranh luận đã xảy ra. Trên các diễn đàn mua bán nhà đất, khi một người dân đã đặt ra câu hỏi: giá nhà đất sẽ tăng hay giảm thì lập tức nhận được rất nhiều phản hồi?

Một môi giới nhà đất có tên Nguyễn Hà đã đưa ra lời quảng cáo: “Với quy định mới thì đất có giá 2 - 3 tỷ không còn nữa. Đất càng ngày càng hiếm, nhanh chốt đất để đầu tư sinh lợi”.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, các lô đất diện tích 30-40m2 vốn là phân khúc vừa túi tiền. Các lô đất này có giá vừa phải, người dân có thể xây nhiều tầng để tăng diện tích sử dụng.

Tuy nhiên, khi diện tích tách thửa tối thiểu được nâng lên, giá lô đất có diện tích tăng gần gấp đôi cũng khiến giá thành tăng cao, gây áp lực cho người dân có nhu cầu sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, đứng ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản – CEO EZ Property thì cho rằng, thời gian qua nhiều nhà đầu tư đã bỏ vốn mua những lô đất diện tích 90 – 120m2 rồi tách thửa, chia nhiều lô nhỏ bán sang tay, thu lợi nhuận lớn. Do vậy, khi diện tích tách thửa tối thiểu được nâng lên, họ sẽ phải dành nhiều công sức và nguồn vốn để mua được mảnh đất đủ lớn, kéo theo giá những thửa đất sau khi được tách, phân lô sẽ cao hơn.

Ông Toản dẫn ví dụ, một căn nhà trong ngõ ở trung tâm 30m2 hiện nay có giá khoảng 4-5 tỷ đồng/căn nhưng nếu nâng diện tích tách thửa lên 50m2 thì giá trị sẽ khoảng 7-8 tỷ đồng. Điều này sẽ hạn chế khả năng tiếp cận của một số người, thanh khoản giảm xuống nên giá thành thậm chí còn có thể giảm hơn hiện tại.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, quy định tăng diện tích tách thửa đất ở tối thiểu lên 50m2 sẽ không tác động tới giá thành và thị trường, bởi theo quy định cũ, diện tích tách thửa ở nội đô là 30m2 thì hiện nay những mảnh đất nào đủ điều kiện đã tách thửa hết.

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT đưa ra nhận định, việc phân lô, tách thửa thường diễn ra manh mún, tự phát, không theo quy hoạch sẽ làm khó cho việc triển khai đồng bộ hạ tầng xã hội nên cần thiết phải siết chặt.

Về lâu dài, cần phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn, sau đó công khai để người dân biết và đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn, có dự án bài bản để tạo ra sản phẩm bất động sản chính thống.

Địa phương cần xem xét đầy đủ tác động của việc tăng giá đất

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai 2024 nêu rõ bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để áp dụng từ 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân nhấn mạnh, khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp bảng giá đất điều chỉnh có chênh lệch rất lớn so với giá đất bảng giá đất hiện hành.

Điều này khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng bảng giá đất cũ. Ngược lại, nếu không điều chỉnh kịp thời bảng giá đất cho phù hợp với tình hình tại địa phương, rất dễ dẫn đến giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch lớn so với giá khởi điểm tạo nên sự đột biến, bất thường và có thể gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Luật sư Nguyễn Ba Đô – Giám đốc SJKLAW:

Công tác phòng cháy chữa cháy liên quan đến hạ tầng

Tôi ủng hộ Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn sẽ được nâng lên từ 30m2 lên 50m2. Vì khi nâng diện tích đất tách thuở, hạ tầng nhà đất cũng sẽ được cải thiện như vậy công tác phòng cháy chữa cháy. Khi có khung nền chung, mỗi quận huyện có cơ sở để làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn rồi công khai để người dân biết. Nhu cầu sở hữu nhà đất của người dân là thiết thực, nhưng muốn mua bán được thì tổng thể mặt bằng phải đảm bảo, đảm bảo hạ tầng thiết yếu như giao thông nội bộ, phòng cháy chữa cháy…