Ngăn 'bỏ cọc' sau khi trúng đấu giá

1. Mới đây nhất là vụ trúng đấu giá 4 lô đất vàng Thủ Thiêm cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm sau đó bỏ cọc, hủy hợp đồng mua đất đã khiến dư luận ồn ào về các dấu hiệu trục lợi trong đấu giá quyền sử dụng đất. Đến nay, đã có 2 doanh nghiệp là Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, trúng đấu giá lô đất 3-12 (giá trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng), và Công ty TNHH đầu tư phát triển thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9 (giá trúng đấu giá 5.026 tỷ đồng) chấp nhận bỏ cọc, hủy hợp đồng mua đất. 2 doanh nghiệp còn lại là Công ty cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất số 3-5 và Công ty cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô đất số 3-8 vẫn chưa chuyển tiền cho Cục Thuế TP Hồ Chí Minh.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, kết quả trúng đấu giá đất cao gấp nhiều lần giá khởi điểm đã tác động đến thị trường bất động sản khu vực. Với trường hợp đấu giá đất vàng Thủ Thiêm, kết quả trúng đấu giá 4 lô đất đã tác động đến mặt bằng giá đất, nhà ở, thị trường bất động sản khu vực Thủ Thiêm. Sau khi có thông tin kết quả trúng đấu giá 4 lô đất, giá rao bán đất nền, nhà ở khu vực Thủ Thiêm đã đồng loạt tăng nhưng giao dịch ghi nhận rất ít.

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao các Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp, Tài chính tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định pháp luật về đấu giá đất, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đấu giá, trục lợi trong đấu giá đất.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị, bổ sung quy định về số tiền đặt trước khi tham gia đấu giá và số tiền đảm bảo thực hiện hợp đồng khi trúng đấu giá, đồng thời quy định rõ thời hạn người, tổ chức trúng đấu giá phải nộp đủ số tiền trúng đấu giá để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, “thổi giá” đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có Công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc rà soát công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Trong đó, đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung rà soát, kiểm tra công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

2. Việc kiến nghị của Bộ Xây dựng gửi tới Thủ tướng là việc bình thường trong hệ thống hành chính nhà nước. Khi thấy hệ thống pháp luật có kẽ hở thì kiến nghị để điều chỉnh, sửa đổi nhằm ngăn chặn các hành vi tương tự có thể xảy ra. Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Tô Hoài Nam cho rằng, trong sửa đổi Luật Đất đai tới đây cần đưa ra một quy định trong đó coi đây là một trong những căn cứ để có thể xử lý hình sự.

Theo ông Nam, vụ việc đấu thầu giá đất cao bất thường vừa rồi tại TPHCM đã tạo nên sốt giá đất, tạo nên giá ảo, thổi giá làm lũng đoạn thị trường. Nếu làm lũng đoạn, giá đất bị thổi lên theo giá ảo sẽ gây hậu quả xấu. “Ví như người ta muốn mua bất động sản để ở nhưng vì cao quá họ không mua được. Phải tiết giảm các chi tiêu khác xuống để tích góp mua được. Khi tiết giảm các chi tiêu khác thì mức độ mua sắm của toàn xã hội bị giảm xuống. Nguy hiểm của nó không chỉ thị trường đất đai mà còn cả nền kinh tế”-ông Nam phân tích.

Bên cạnh đó, một yếu tố khác được ông Nam đề cập đến là cần giám sát chặt chẽ việc thay đổi dự án, thay đổi mục đích sử dụng và thay đổi quy hoạch gắn với trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Đơn cử như con đường 1.000m nhưng khi điều chỉnh xong quy hoạch thành 1.200 m2 thì vấn đề giá đất tại đó sẽ khác. Cho nên không được thay đổi quy hoạch, dự án trong thời điểm diễn ra đấu giá đất. Đó là kẽ hở và làm tăng giá trị đất lên.

Chuyên gia kinh tế Bùi Đức Thụ cũng cho rằng, kết quả đấu giá 2,4 tỷ đồng/m2 đất tại Thủ Thiêm về mặt lý thuyết là...giá phi thực tế. Ông Thụ đưa ra phân tích: Trong trường hợp bỏ thầu giá quá cao trong đấu giá có 2 tình huống xảy ra. Đó là bỏ giá quá cao nhưng đến khi chuẩn bị đặt cọc để trúng thầu thì giao bán để hưởng phần chênh lệch. Còn trường hợp 2 là không bán được sẽ dẫn đến hủy thầu.

“Theo Luật Đấu thầu anh phải đặt cọc, khi trúng mà không thực hiện hợp đồng mua bán và không thanh toán theo hợp đồng thì mất tiền đặt cọc. Qua rà soát cho thấy tiền đặt cọc từ 5-20% giá trị hợp đồng. Vì để nhiều người tham gia đấu giá nên đa phần đặt cọc chỉ ở mức 5%. Đây là kẽ hở của luật, cho nên cần rà lại mức tỷ lệ đặt cọc trong đấu thầu. Theo đó cần nâng mức đặt cọc lên cao để sau khi trúng thầu thì buộc phải lấy, bởi nếu không thì số tiền cọc sẽ mất rất nhiều. Như thế mới ngăn chặn tình trạng biến “đấu thầu” thành “thị trường thứ cấp” trong mua bán bất động sản”-ông Thụ nhấn mạnh.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng “giá ảo” để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá khác thu lợi bất chính diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi và thậm chí mang tính tổ chức. Để ngăn chặn tình trạng này, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Thủ tướng giao các bộ Tài nguyên Môi trường, Tư pháp, Tài chính tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định pháp luật về đấu giá đất, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.