Ngăn chặn “nhóm lợi ích” nhà chung cư

Trước tiên, cần phân biệt giữa Ban quản lý và Ban quản trị (BQT) chung cư. Hiểu một cách đơn giản thì BQT chung cư là tổ chức đại diện cho dân cư, được dân cư bầu cử; là đại diện cho tiếng nói của cư dân chung cư trong các vấn đề chung liên quan đến việc vận hành chung cư và sinh sống tại chung cư.

Trong khi đó, Ban quản lý chung cư là nhóm đại diện ký hợp đồng với BQT để thực hiện việc quản lý và vận hành toà nhà.

Thường thì mâu thuẫn phát sinh đến từ việc sử dụng phí bảo trì chung cư.

Theo quy định, phí bảo trì nhà chung cư bằng 2% giá bán diện tích do các chủ sở hữu chung cư đóng vào thời điểm trả tiền mua nhà. Quỹ bảo trì này là tài sản chung của tất cả những chủ sở hữu trong nhà chung cư. Với chung cư nhiều căn hộ, số tiền bảo trì có thể lên tới cả trăm tỷ đồng.

Theo quy định, các thành viên BQT chung cư quản lý và được sử dụng quỹ bảo trì này. Tuy nhiên không ít tiêu cực đã xảy ra.

Tháng 6/2021, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TPHCM đã vào cuộc điều tra, xác minh đơn của chủ đầu tư tố cáo BQT chung cư chiếm đoạt tới 46 tỷ đồng quỹ bảo trì tòa nhà; chiếm giữ trái phép 37,9 tỷ đồng tiền khai thác tầng hầm chung cư.

Vụ việc cho thấy số tiền các BQT chung cư nắm giữ là rất lớn. Cũng chính vì nắm giữ khối tiền lớn, việc giám sát thu chi lại lỏng lẻo nên không ít người trong BQT đã sinh lòng tham, xà xẻo, chiếm đoạt... Trong khi một số người ngại trách nhiệm, phiền phức nên không muốn tham gia BQT thì không ít người đã coi việc có chân trong BQT chung cư như một thứ quyền lực, một “nghề” kiếm sống.

Cũng chính từ những bất cập, nhiều ý kiến cho rằng cần bỏ quy định 2% phí bảo trì (do BQT nắm giữ), chỉ khi nào cần sửa chữa, thay thế thiết bị thì các hộ trong chung cư sẽ nộp. Luồng ý kiến khác lại cho rằng, quỹ bảo trì chung cư phải chuyển vào một tài khoản do chủ đầu tư và BQT chung cư cùng quản lý. Quỹ này chỉ được sử dụng cho mục đích bảo trì tòa nhà, khi sử dụng phải có sự đồng ý của BQT tòa nhà và chủ đầu tư.

Tại quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Thông tư 02/2016) của Bộ Xây dựng, BQT nhà chung cư chỉ được chi tiêu quỹ bảo trì chung cư khi kế hoạch bảo trì đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và hợp đồng bảo trì được ký kết. Bên cạnh đó, BQT nhà chung cư phải có văn bản đề nghị, biên bản họp ban quản trị trình ra hội nghị nhà chung cư, được đa số cư dân thông qua. Các thành viên BQT nhà chung cư nếu vi phạm, tùy theo mức độ sẽ bị xử lý phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Nghị định 139/2017 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, cũng đã quy định cụ thể về việc sử dụng phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung tại chung cư.

Nhưng, đáng tiếc là khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, thì nhiều nơi chính quyền địa phương lại thờ ơ đến mức khó hiểu, xem đó là chuyện nội bộ của chung cư nên rất chần chừ khi xử lý. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến việc các BQT dần hình thành “nhóm lợi ích”, từ đó lạm quyền, trục lợi.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TPHCM, việc BQT nhà chung cư “có vấn đề” là rất phổ biến. Vì vậy, ông Hậu cho rằng bên cạnh việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và đồng bộ với các văn bản trong hệ thống pháp luật đối với nhà chung cư, thì người dân cần tăng cường giám sát; chủ động đề xuất tổ chức các cuộc họp hội nghị cụm nhà chung cư bất thường khi phát hiện các vấn đề sai phạm.

Đặc biệt, với chính quyền địa phương, khi có tranh chấp, khiếu kiện tại khu chung cư thì cần khẩn trương vào cuộc, không thể coi đó là chuyện nội bộ của chung cư, càng không thể để mâu thuẫn tích tụ kéo dài. Chống tiêu cực, ngăn chặn “nhóm lợi ích” từ BQT chung cư (nếu có) là cần thiết để bảo vệ quyền lợi người dân; đặc biệt trong bối cảnh chung cư ngày càng phát triển.