Nhà ở xã hội: Khi cầu vượt quá xa cung

Giá nhà ở xã hội neo cao

Hồi tháng 5/2023, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Hồng Minh ký văn bản số 510 về quyết định công bố suất vốn đầu tư công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình. Theo văn bản, suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội (NOXH) là nhà ở liền kề thấp tầng từ 2 – 3 tầng là 5,1 triệu đồng/m2, trong đó chi phí xây dựng 4,3 triệu đồng/m2. Còn đối với nhà từ 4 – 5 tầng sẽ có mức 5,25 triệu đồng/m2 (chi phí xây dựng là 4,59 triệu đồng/m2).

Bên cạnh đó, NOXH dạng chung cư, đối với nhà 5 tầng trở xuống và không có tầng hầm là 5,6 triệu đồng/m2 (bao gồm chi phí xây dựng và chi phí thiết bị). Đối với NOXH từ 15 - 20 tầng, có 1 tầng hầm có suất vốn đầu tư là 8,8 triệu đồng/m2 (bao gồm chi phí xây dựng và chi phí thiết bị).

Bỏ qua lượng nguồn cung hạn hẹp của NOXH, giá bán loại nhà này trên thực tế cũng không hề thấp. Chẳng hạn với dự án NOXH NHS Trung Văn (Hà Nội) mở bán trong năm 2023 gần 20 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 2 lần so với suất vốn đầu tư.

Thời gian qua, nhiều dự án NOXH tại Hà Nội đã đi vào hoạt động tại các khu vực Linh Đàm, Long Biên giá vọt lên hơn 30 triệu đồng/m2. Nếu so giá NOXH với giá nhà ở thương mại thì giá NOXH có mềm hơn nhưng nếu so với thu nhập của người lao động vẫn là nằm ngoài tầm với.

Tại sao giá NOXH vẫn cao và vì sao quá trình triển khai các doanh nghiệp (DN) vẫn gặp khó khăn? Ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch Vinhomes cho biết, việc thực hiện NOXH còn nhiều vướng mắc. Cụ thể, với DN được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải xác định tiền thuê đất. Ngoài ra, việc xác nhận đối tượng mua cũng tốn kém thời gian. Do đó, ông Hoa kiến nghị giảm thiểu thủ tục hành chính. Cũng theo ông Hoa, nếu NOXH mà thủ tục cũng giống với nhà ở thương mại thì DN sẽ lựa chọn làm nhà ở thương mại.

“Thủ tục dành cho dự án NOXH cần bằng hoặc nhanh hơn so với dự án nhà ở thương mại thì mới khuyến khích được DN tham gia phát triển phân khúc nhà ở này. Nhất là về phê duyệt quy hoạch chi tiết cần làm nhanh hơn hoặc song song với quy hoạch phân khu để các dự án có thể triển khai nhanh" - ông Hoa đề xuất.

Còn theo ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân, lợi nhuận tối đa xây dựng NOXH là 10%, tuy nhiên vẫn cần có các tiện ích xã hội (hầm, công trình công cộng, bãi đỗ xe..). Bởi vậy, cần điều chỉnh, cân đối lại suất vốn đầu tư xây dựng NOXH (đang thấp hơn 25% so với suất vốn đầu tư nhà ở thương mại) lên mức tương đương với suất vốn đầu tư nhà ở thương mại...

Cần giảm chi phí xây dựng

Theo quan điểm Ban nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV), nhu cầu NOXH rất lớn nhưng muốn đến được với người có nhu cầu thực sự, cần giảm chi phí xây dựng.

Ban IV cho biết, ngày 3/4/ 2023, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Quyết định số 338 về việc phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 (gọi tắt là Đề án 338).

Để Đề án thành công cần thực hiện 3 giải pháp. Về nhóm giải pháp để cung cấp quỹ đất sạch, khả thi cho các dự án NOXH. Ban IV cho rằng các địa phương bố trí quỹ đất sạch cho các dự án NOXH độc lập thay vì dựa vào quỹ đất 20% ở các dự án nhà ở thương mại/khu đô thị đang/sẽ triển khai trên địa bàn; tuân thủ nguyên tắc về vị trí, địa điểm đồng thời công bố công khai đẩy đủ và minh bạch thông tin về diện tích, vị trí, đặc điểm khu đất dành để phát triển NOXH.

Bộ Xây dựng rà soát, đánh giá nhu cầu NOXH theo từng địa phương, chú trọng phát triển NOXH trước hết cho khu vực đô thị, nhất là đô thị đặc biệt và các vị trí có các khu công nghiệp tập trung.

“Với bảng giá đất và chi phí xây dựng như hiện nay, các dự án xây dựng NOXH tại các thành phố lớn sẽ gặp nhiều thách thức vì tổng chi phí đầu vào rất cao (ví dụ TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai...). Tuy nhiên, đây cũng lại là các tỉnh, thành phố có đông DN, đông người lao động và nhu cầu thuê/mua NOXH rất cao” - Ban IV phân tích.

Về nhóm giải pháp để giảm thiểu chi phí xây dựng cho các dự án NOXH, Ban IV cho rằng, các địa phương tập trung thực hiện theo 3 giai đoạn quan trọng gồm: Xác lập quỹ đất sạch, khả thi, hợp lý để phát triển NOXH; Giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật/xã hội nền tảng, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Hoàn tất thủ tục đầu tư, xây dựng, giao đất để triển khai dự án NOXH.

Cuối cùng nhóm giải pháp để hỗ trợ tín dụng hiệu quả cho các dự án NOXH. Ban IV đề xuất đó là Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu phân bổ gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng hợp lý để duy trì mức lãi suất ưu đãi không quá 8,7% cho chủ đầu tư trong ít nhất 2 năm đầu thực hiện Đề án 338;

Duy trì mức lãi suất ưu đãi cho người mua NOXH ổn định dưới 8% trong thời gian ưu đãi tối thiểu 10 năm, đồng thời phối hợp với các Bộ, ngành liên quan rà soát, cải thiện mạnh mẽ các điều kiện, quy trình tiếp cận vốn vay hiện hành cho người mua NOXH; chú trọng vai trò bảo lãnh của DN cho người lao động.

“Mức lãi suất ưu đãi cho người mua NOXH ổn định dưới 8% trong thời gian ưu đãi tối thiểu 10 năm là phù hợp với phần lớn đối tượng người lao động có thu nhập chưa tới mức chịu thuế thu nhập cá nhân để tham gia mua được các dự án NOXH”- Báo cáo của Ban IV nêu.