Nhà ở xã hội: Người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận

Cầu vượt cung

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, trong tổng số nhà ở dự án giai đoạn 2016 - 2021, có 58.241 căn hộ cao cấp giá trên 40 triệu đồng/m2 (tỷ lệ 37,2%), 69.899 căn hộ trung cấp giá từ 25 - 40 triệu đồng/m2 (tỷ lệ 44,6%). Đáng chú ý, căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ rất thấp. Đặc biệt, từ năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh, chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Năm 2021, nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%, còn lại là nhà ở trung cấp, chiếm 26,02%. Các chuyên gia trong ngành thừa nhận, nguồn cung căn hộ hiện rất lệch pha. Nhà ở cao cấp thừa, nhà ở cho người thu nhập thấp lại thiếu trầm trọng.

Với kinh nghiệm thực tế, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khẳng định: “Cơ cấu sản phẩm nhà ở biểu hiện rõ nét của tình trạng “lệch pha cung - cầu”. Thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững. Thị trường nhà ở thiếu loại vừa túi tiền, có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp”.

Trong khi đó, PGS.TS Hoàng Công Gia Khánh, thành viên nhóm nghiên cứu phát triển nhà ở giá hợp lý tại TP HCM của Trường Đại học Kinh tế Luật) cũng cho biết, mặc dù nội thành mở rộng và ngoại thành đã có một bước phát triển mạnh mẽ về nhà ở cho người thu nhập thấp, thế nhưng vẫn thiếu nhà ở giá rẻ. Nhà ở giá rẻ chỉ chiếm hơn 5% ở nội thành mở rộng và 6,9% ở ngoại thành.

Theo ông Khánh, năm 2021, người lao động tạm trú tại TP HCM sinh sống trong các phòng trọ thuê chiếm hơn 51%.

“Thực tế đòi hỏi việc xây dựng các chính sách phát triển nhà ở giá hợp lý cho người dân TP HCM là rất cần thiết”, ông Khánh nói.

Gỡ vướng quỹ đất và tài chính

Sở Xây dựng TP HCM cho biết, theo kế hoạch phát triển nhà ở tại TP HCM giai đoạn 2021 – 2025, thành phố phát triển 35.000 căn nhà ở xã hội, vốn đầu tư 37.693 tỷ đồng. Dự kiến triển khai 47 dự án nhà ở xã hội.

Trong đó, 10 dự án sử dụng 20% quỹ đất từ dự án nhà ở thương mại. Hiện 37 dự án còn lại do doanh nghiệp tự đền bù, thực hiện. Kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của thành phố là vậy nhưng bên cạnh đó có nhiều nguyên nhân gây cản trở phát triển.

Trong đó, nguồn hỗ trợ cho người thu nhập thấp từ ngân sách còn hạn chế, thiếu nguồn cung đất đai, nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua nhà ở giá rẻ vẫn còn thiếu.

Điển hình, từ sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, việc phân bổ nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội có nhiều hạn chế. Nhiều dự án bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công do chủ đầu tư dự án và người mua không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi.

Ông Châu dẫn chứng một trở ngại về tài chính cho người mua, đó là: “Mới đây, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 20 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25 năm 2015. Theo Thông tư 20, từ đầu năm nay, người vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội sẽ không còn được vay vốn tín dụng ưu đãi tại các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định, mà chỉ được vay vốn ưu đãi để “xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở”.

Về nguồn đất, một số doanh nghiệp cho rằng, thiếu đất sạch xây nhà ở cho người thu nhập thấp. Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, chỉ có 2 ha đất ở thành phố Thủ Đức để xây dựng nhà ở thương mại nhưng phải bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội. Đơn vị này kiến nghị, về lâu dài, Nhà nước nên có quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng nhà ở xã hội.

Trước những rào cản phát triển nhà ở giá rẻ dành cho người thu nhập thấp, ông Hoàng Công Gia Khánh cho rằng, Nhà nước nên cởi trói và hỗ trợ nhiều chính sách tốt hơn để thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực này, từ đó người có thu nhập thấp mới có thể tiếp cận được nhà ở giá hợp lý. Nếu không, kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp rất khó thực hiện.