Nhà ở xã hội vào tay ai?

Về việc này, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, điều kiện, thủ tục mua bán nhà ở xã hội đã quy định chặt chẽ; yêu cầu các địa phương rà soát, kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi mua bán hưởng chênh lệch để đảm bảo thực hiện đúng các quy định về mua bán nhà ở xã hội, không để chính sách về nhà ở xã hội bị lợi dụng. Kể từ tháng 6 tới, Bộ Xây dựng sẽ có những đợt làm việc không báo trước với các địa phương.

Được biết, trong quí I/2023, cả nước chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội với quy mô 300 căn hộ được cấp phép mới; 5 dự án với quy mô 1.908 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; 4 dự án với quy mô 934 căn hộ đã hoàn thành xây dựng. Cùng đó, 397 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô 453.426 căn, trong đó 152 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô 153.426 căn; 245 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư với quy mô 300.000 căn. Ngoài ra có 418 dự án đang xây dựng và dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư tiếp tục được triển khai, quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn.

Nhà ở xã hội được hiểu là nhà giá rẻ hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Nếu như giá nhà ở thương mại (căn hộ chung cư) tại Hà Nội hiện từ 40 triệu đồng/m2 trở lên, thì nhà ở xã hội có giá dưới 20 triệu đồng/m2. Chính vì mức giá đó nên hồ sơ xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội là khá chặt chẽ.

Cuối tháng 3 vừa qua, Sở Xây dựng Hà Nội thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký thuê, mua nhà ở xã hội mở bán lần đầu tại dự án ở phường Trung Văn (quận Nam Từ Liêm), với giá gần 20 triệu đồng/m2. Đây là mức giá nhà ở xã hội cao nhất từ trước đến nay. Trước đây, mức giá được phê duyệt thường từ 13-17 triệu đồng/m2.

Tại đợt đầu tiên, số căn hộ nhà ở xã hội mở bán là 157 và 68 căn cho thuê. Giá thuê căn hộ khoảng 99.000 đồng/m2/tháng và giá bán là hơn 19,5 triệu đồng/m2. Phí bảo trì 371.869 đồng/m2. Như vậy, để sở hữu căn nhỏ nhất (69,9m2) tại dự án ở phường Trung Văn, người mua phải bỏ ra khoảng 1,39 tỷ đồng và 1,52 tỷ đồng cho căn lớn nhất 76,8m2. Khách hàng sẽ được ký hợp đồng mua bán trong quý II và quý III/2023, dự kiến nhận nhà đầu năm 2025.

Cũng cần nói thêm rằng, năm 2022, cả Hà Nội chỉ có hơn 12.600 căn hộ mới được tung ra - mức thấp nhất 8 năm nhưng trong đó hơn 80% là hạng B, giá bán sơ cấp trung bình gần 47 triệu đồng/m2.

Cũng chính vì chênh lệch lớn về giá giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại nên mới có chuyện “suất ngoại giao”, “nội bộ” và “gom hàng”, mua đi bán lại để hưởng chênh lệch. Cũng do cần phải có một số tiền lớn nên nhiều người thuộc diện được mua nhà ở xã hội không thể mua nổi nhà, từ đó phân khúc này trở nên phức tạp.

Để hỗ trợ người thuộc diện mua nhà ở xã hội, Ngân hàng Nhà nước áp dụng mức lãi suất ưu đãi trong thời gian 5 năm kể từ ngày giải ngân. Lãi suất ưu đãi cũng được áp dụng với chủ đầu tư dự án, thời hạn 3 năm. Mỗi người mua nhà và chủ đầu tư dự án chỉ được vay vốn 1 lần.

Về thời hạn ưu đãi lãi vay 5 năm đối với người mua nhà ở xã hội, nhiều ý kiến cho rằng người mua nhà ở xã hội cần lãi suất thấp, ổn định lâu dài tối thiểu 10-15 năm (thời gian dư nợ giảm dần đáng kể); bởi họ khó có khả năng tăng thu nhập trong khi khả năng tích lũy kém, cuộc sống của họ rất chật vật, bấp bênh. Ví dụ: Một căn nhà ở xã hội tại TPHCM giá 1,5 tỷ đồng, cho vay 80% là 1,2 tỷ đồng. Sau 5 năm, số tiền nợ gốc đã trả 240 triệu đồng, còn lại khoản nợ 960 triệu đồng bước vào giai đoạn thỏa thuận lãi suất với ngân hàng. Lúc này, nếu lãi suất thả nổi theo thị trường thì rủi ro sẽ đến.

Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng không để những căn nhà ở xã hội rơi vào tay những người giàu, mua đi bán lại hưởng chênh lệch; thì ngân hàng cần kéo lãi suất cho vay từ 8% xuống 5% và kéo dài thời gian cho vay lãi suất ưu đãi từ 5 năm lên 20 năm. Như vậy, người thu nhập thấp mới mua được nhà mà không phải “bán lúa non” cho người khác.