Nhiều áp lực lên thị trường bất động sản

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chia sẻ thông tin, một loạt áp lực mới đang hình thành và tạo tác động tới thị trường BĐS. Theo đó, lãi suất tăng mạnh là điều phù hợp với yêu cầu vận hành của hệ thống ngân hàng và mục tiêu kiểm soát vĩ mô, nhưng lại đang lan tỏa tác động tiêu cực lên toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường BĐS:

Chủ đầu tư chịu áp lực chi phí vốn, buộc phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù chi phí tài chính.

Nhà đầu tư đối diện với áp lực tài chính tăng mạnh, buộc phải trì hoãn hoặc thu hẹp quy mô đầu tư.

Người mua nhà bị suy giảm sức mua, đặc biệt là nhóm chưa có nhà ở, khi chi phí vay tăng mạnh.

Song song với đó, chi phí đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý, không có xu hướng giảm, thậm chí còn tiếp tục neo cao, khiến cấu trúc giá thành BĐS bị “đóng cứng” từ đầu vào, làm cho khả năng điều chỉnh giảm giá trên thị trường gần như không khả thi.

Hệ quả là hình thành một nghịch lý: một mặt, BĐS khó giảm giá do chi phí đầu vào bị “neo cứng” (đất đai, tài chính, pháp lý, vốn), mặt khác khả năng hấp thụ thị trường lại suy yếu vì sức mua giảm, hiệu quả đầu tư giảm và chi phí vốn tăng cao. Điều này đẩy thị trường vào trạng thái “kẹp hai đầu”: giá không giảm được - thanh khoản không tăng được.

Là ngành kinh tế có sức lan tỏa lớn, quan hệ mật thiết và khả năng ảnh hưởng đến hơn 40 ngành kinh tế quan trọng, việc thị trường BĐS suy giảm còn gây nguy cơ ảnh hưởng đến động lực tăng trưởng chung của nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh đặt mục tiêu tăng trưởng cao.

Từ những rủi ro và nghịch lý cấu trúc nêu trên, yêu cầu đặt ra không còn là các biện pháp “xử lý tình huống”, mà là một hệ thống giải pháp mang tính tái cấu trúc. Trên tinh thần đó, TS. Nguyễn Văn Đính đã đưa ra nhiều kiến nghị trọng tâm, hướng tới việc thiết lập lại nền tảng phát triển ổn định, bền vững cho thị trường BĐS:

Thứ nhất, đưa nhà ở xã hội trở thành hoạt động “bình thường” trong phát triển nhà ở, thay vì là một phân khúc mang tính chiến dịch hay hỗ trợ tình thế. Trong giai đoạn hiện nay, việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa an sinh, mà còn có vai trò nâng cao chất lượng cấu trúc nguồn cung, tạo nền tảng cho tăng trưởng thị trường theo hướng ổn định, cân bằng và bền vững.

Thứ hai, giảm chi phí đầu vào thông qua các công cụ điều tiết mềm, trong đó xem xét điều chỉnh hệ số K < 1 cho toàn hệ thống theo lộ trình phù hợp, tránh gây “sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển. Song song là cơ chế ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án có mức giá không quá cao, phù hợp nhu cầu thực. Đối với người mua nhà ở thực lần đầu, chính sách cần được thiết kế theo hướng không hồi tố đối với các khoản vay đã phát sinh trước đó, nhằm tránh tạo cú sốc tài chính và áp lực xã hội cho những nhóm đã sử dụng tín dụng từ trước.

Thứ ba, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường BĐS, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trọng tâm không chỉ là mở thêm kênh vốn, mà là nâng cao hiệu suất sử dụng vốn: hệ số quay vòng vốn phải lớn hơn 1. Thực tế hiện nay, nhiều dự án có hệ số < 1, gây lãng phí nguồn lực trong bối cảnh nền kinh tế đang rất cần vốn cho phát triển và tăng trưởng. 

Thứ tư, hoàn thiện khung chính sách cho BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, đồng thời xây dựng cơ chế phù hợp cho người nước ngoài tham gia mua và sở hữu BĐS theo lộ trình kiểm soát. Đây là hướng mở quan trọng để thu hút dòng vốn mới, kích hoạt phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng.

Thứ năm, tháo gỡ điểm nghẽn về chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Thực tế cho thấy nhiều địa phương còn lúng túng trong tổ chức thi, cấp chứng chỉ, gây ách tắc cho hoạt động hành nghề chuyên nghiệp. Do đó, cần xã hội hóa công tác này, giao cho các tổ chức xã hội nghề nghiệp đủ năng lực tổ chức đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ, qua đó vừa chuẩn hóa đội ngũ môi giới, vừa giúp thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả hơn.