'Nín thở' bất động sản

Liên tục trong thời gian ngắn, Chính phủ đã ban hành 4 quyết sách quan trọng để tháo gỡ các vướng mắc cho thị trường bất động sản (BĐS). Đó là: Nghị định 08/2023 gỡ khó cho thị trường trái phiếu; Nghị quyết số 33 về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Quyết định số 338 của Thủ tướng Chính phủ về việc đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội; và Nghị định 10/2023 hướng dẫn Luật Đất đai, trong đó có đề cập đến việc cấp chứng nhận sở hữu cho một số loại hình BĐS như condotel, officetel…

Giới chuyên gia tài chính, xây dựng, BĐS cho rằng chưa bao giờ BĐS được Chính phủ quan tâm sát sao như hiện tại. Mới đây nhất, Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành Thông tư 02/2023 quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn trong hoạt động sản xuất - kinh doanh và khách hàng gặp khó khăn trả nợ khoản vay phục vụ đời sống, tiêu dùng.

Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn cần những hướng dẫn cụ thể từ phía cơ quan quản lý nhà nước, hay nói cách khác là “một bộ quy trình chuẩn” để các bên tuân thủ và làm theo. Vì lĩnh vực đất đai, xây dựng và BĐS hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư... trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ. Có thể nêu ví dụ, riêng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng BĐS du lịch, nghỉ dưỡng hiện còn thiếu hướng dẫn thực hiện, khiến ách tắc nhiều năm nay.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, với những phức tạp về pháp lý, để các dự án được “cởi trói”, đưa được sản phẩm ra thị trường thì ngoài các văn bản chỉ đạo, cần có thêm một bộ quy tắc, quy trình hướng dẫn thực hiện một cách chuẩn mực, hiệu quả. Dẫn chứng từ gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, ông Đính cho rằng nhiều chủ đầu tư, nhiều địa phương đang rất ngóng chờ các quy trình hướng dẫn, từ đó dòng vốn mới được khơi thông, thị trường BĐS mới hồi phục trở lại.

Trên thực tế, do thiếu hướng dẫn, nên không chỉ lĩnh vực BĐS mà nhiều lĩnh vực khác đã rơi vào tình trạng “nghe ngóng”. Ngay cả với các văn bản luật, việc triển khai trên thực tế cũng có những cách hiểu khác nhau, điều này xảy ra tương đối phổ biến không chỉ với doanh nghiệp, mà cả các cơ quan quản lý, chính quyền địa phương. Từ đó đã dẫn tới tình trạng “lách luật” nhiều rủi ro.

Nói như ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội thì thủ tục chưa phù hợp là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đình trệ của thị trường BĐS. Do đó các quy trình phải được đơn giản hóa, nhất là với các thủ tục trùng lặp, chồng chéo. Có thể bổ sung thêm các quy định để gia tăng cơ hội cho thị trường BĐS, theo hướng “vướng thông tư thì sửa thông tư, một nghị định sửa nhiều nghị định, một luật sửa nhiều luật”. Ông Hiếu cho rằng đó là hướng giải quyết phù hợp nhất lúc này.

Như đã nói, dù nhận được sự trợ lực lớn của Chính phủ và các cơ quan hữu quan, nhưng hơn 4 tháng đầu năm 2023, thị trường BĐS vẫn chưa hồi phục. Đáng chú ý, vẫn tồn tại việc doanh nghiệp BĐS vừa làm vừa ngóng, một số doanh nghiệp đã phải chủ động tái cấu trúc để “cứu mình”. Một số chủ đầu tư có hàng nhưng chưa sẵn sàng mở bán. Nói chung, thị trường BĐS vẫn “nín thở” tuy không hoàn toàn “án binh bất động”.

Một khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn về xu hướng của nhà đầu tư BĐS quý I/2023, cũng phần nào cho thấy điều đó. Cụ thể: 36% nhà đầu tư giữ BĐS chờ thị trường ổn định, quyết định không giao dịch; 29% nhà đầu tư giữ tiền chờ cơ hội tốt hơn để đầu tư; 31% nhà đầu tư hạ giá BĐS, bán cắt lỗ.

Như vậy có 65% nhà đầu tư trong tình trạng “nín thở” chờ đợi.

Khảo sát này cũng cho thấy vấn đề ở nhóm có nhu cầu mua ở thực. Theo đó, 43% tiếp tục chờ BĐS giảm giá để mua; 37% mua BĐS cắt lỗ, giảm giá; 15% không có đủ tiền/không vay được để mua; 4% bỏ kế hoạch mua nhà vì giá vẫn quá cao.