'Nóng' với nhà chung cư

Tháo gỡ điểm nghẽn

Trình bày tờ trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo xây dựng chương riêng với 15 điều.

Bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo lần này đã luật hóa một số quy định từ Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và sự đồng bộ của hệ thống pháp luật như: Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư...

Thẩm tra vấn đề trên, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị, trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát, giám sát việc chấp hành chính sách, pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn thì các quy định của dự thảo luật cần phải tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện, bổ sung các giải pháp khả thi để tháo gỡ các điểm nghẽn về: Trình tự, thủ tục di dời cư dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; thống nhất phương án bồi thường, tái định cư sau khi lựa chọn được chủ đầu tư; trình tự, thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng đề nghị làm rõ và bổ sung việc cưỡng chế di dời cư dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ tác động trực tiếp đến các quyền hiến định nên cần phải quy định trong luật. Do đó, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế phù hợp trong trường hợp cần thiết để bảo đảm thực hiện hiệu quả chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Bên cạnh đó ông Tùng cũng đề nghị, xác định trong luật tỷ lệ biểu quyết lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ chung cư; bổ sung quy định sau một thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ mà không thống nhất được phương án thì việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định.

Kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, điểm a khoản 1 Điều 72 của dự thảo luật quy định trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà theo quy hoạch được xây dựng lại thì các chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ và phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư. Ủy ban Pháp luật tán thành quy định này vì phù hợp với thực tiễn, bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ.

Ngoài ra, đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ tính chất đặc thù của các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để xây dựng các quy định về trình tự, thủ tục đầu tư phù hợp, tránh chồng chéo, trùng lặp, làm tăng chi phí tuân thủ và kéo dài thời gian xem xét chấp thuận, phê duyệt chủ trương đầu tư.

Trường hợp có nội dung khác với quy định của các luật về đầu tư, đầu tư công thì xác định cụ thể việc áp dụng để tạo điều kiện thuận lợi, sớm triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang ách tắc tại các đô thị lớn hiện nay đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.

Có nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư?

ĐBQH Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) bày tỏ quan điểm đồng tình với việc người đang ở nhà chung cư sau khi phá dỡ, cải tạo nhà chung cư thì được quyền tiếp tục đóng tiền vào để xây dựng nhà mới trên đất đó. Tuy nhiên, theo ông Cường, chung cư cũ hiện nay đa số thấp tầng, và khi phá đi xây cao tầng mới có chuyện có mức sinh lợi nhuận. Nhưng nhà cao tầng, phá đi xây tương đương thì không sinh hệ số lợi nhuận, chủ yếu là người dân nộp tiền để xây mới. Do đó, nếu cứ duy trì tình trạng như hiện nay thì có thể đến một lúc nào đó những nhà chung cư cũ cao tầng không bao giờ phá dỡ được.

“Xây dựng nhà chung cư phải có thời hạn theo tuổi thọ của công trình. Còn hết thời hạn, nhưng nếu kiểm định nhà đó còn tốt thì tiếp tục sử dụng, không tốt thì phá dỡ. Điều đó đem lại lợi ích cho người dân” - ông Cường nói và đề nghị nên đưa lại quy định sở hữu chung cư có thời hạn và đất dành cho nhà chung cư không phải đất vĩnh viễn mà đất cho thuê có thời hạn, theo thời hạn của chung cư. Khi đất thuê như thế, hết thời hạn cải tạo, phá dỡ là xong, không còn liên quan đến chuyện thu hồi. Đồng thời, thuê như vậy, tiền thuê đất sẽ rẻ hơn tiền mà chúng ta giao đất, giá cho nhà đầu tư sẽ thấp hơn và khả năng hưởng lợi sẽ mang lại cho người dân nhiều hơn.

Theo ĐBQH Lê Trường Lưu (đoàn Thừa Thiên Huế), như tinh thần của luật này thì sở hữu vĩnh viễn. Tuy nhiên nhà chung cư cũng có tuổi đời 50, 60, hay 70 năm còn tùy theo tiêu chuẩn. Điều này dẫn đến mâu thuẫn khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Vì muốn cải tạo thì chủ đầu tư phải lập phương án bồi thường.

“Ta có phương án tái định cư tại chỗ và mặt bằng giá tương đối bằng nhau để thuyết phục nhưng vẫn có những nhà trong khu căn hộ đặt vấn đề giá cả cao hơn thì xử lý ra sao?” - ông Lưu đặt vấn đề.

Dẫn thực tế nhiều nhà tập thể xuống cấp nghiêm trọng và Nhà nước phải bỏ ngân sách sửa chữa hoặc đàm phán với dân để xây dựng lại, ĐBQH Nguyễn Văn Thân (đoàn Thái Bình) cho rằng, nhà chung cư do doanh nghiệp đầu tư để bán nhưng lại không rõ sau bao nhiêu năm thì sửa. “50 năm nữa khi doanh nghiệp ấy không còn, con cháu chúng ta ở trong căn hộ đó mà xuống cấp thì ai sửa?” - từ đó ông Thân cho rằng luật phải có nhiều phương án như cho bán với thời hạn 30 năm hoặc một thời gian bao nhiêu năm. Bên cạnh đó khi bán phải trích bao nhiều phần trăm mỗi năm, người ở trong chung cư phải đóng góp thế nào để sau 20 đến 30 năm có nguồn sửa chữa, tránh việc doanh nghiệp không còn nữa thì Nhà nước lại phải bỏ tiền ra sửa chữa.

Bí thư Thành Ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng:

Cải tạo chung cư cũ phải gắn với tái thiết đô thị

Cải tạo chung cư cũ phải gắn với tái thiết đô thị và quy định thời hạn sở hữu chung cư mới giải quyết được vấn đề. Thay vì cách làm cải tạo từng tòa nên cải tạo chung cư theo từng khu. Ví dụ nơi nào có 4-5 tòa chung cư cũ, mỗi tòa 4-5 tầng thì khi đầu tư xây dựng lại, chỉ làm 1-2 tòa và làm cao tầng hơn, còn bên dưới để làm không gian thương mại và dịch vụ, tầng hầm, bãi đỗ xe. Làm như vậy người dân sẽ có không gian sống đảm bảo hơn và nhà đầu tư cũng có lợi ích. Khi quy định chung cư có thời hạn, Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ cuộc sống người dân, cưỡng chế di dời khi chung cư xuống cấp, nguy hiểm cũng là bình thường, vì lợi ích của người dân. Hoặc khi chưa đến thời hạn hoặc sát đến thời hạn rồi mà chung cư xuống cấp, người dân tự nguyện đồng tình thì Nhà nước cũng đứng ra làm.

Hôm nay (6/6) Quốc hội bắt đầu phiên chất vấn và trả lời chất vấn đối với các thành viên Chính phủ. Bộ trưởng Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội Đào Ngọc Dung sẽ trả lời chất vấn về: Giải pháp phát triển nguồn nhân lực, nhất là nhân lực chất lượng cao đáp ứng yêu cầu phát triển của các ngành, lĩnh vực; công tác quy hoạch, sắp xếp, tổ chức, cơ cấu lại và nâng cao chất lượng đào tạo của các cơ sở giáo dục nghề nghiệp, bảo đảm cung cấp đủ lao động có kỹ năng nghề tại các địa bàn, lĩnh vực trọng điểm; giải pháp khắc phục bất cập, hạn chế trong lĩnh vực bảo hiểm xã hội (doanh nghiệp trốn đóng, chiếm dụng, nợ tiền bảo hiểm xã hội, tình trạng cấu kết, lập khống, làm giả hồ sơ hưởng chế độ bảo hiểm, chi sai chế độ…); công tác quản lý Quỹ Bảo hiểm xã hội; giải pháp khắc phục tình trạng người lao động rút bảo hiểm xã hội một lần.

Bộ trưởng, Chủ nhiệm Ủy ban Dân tộc Hầu A Lềnh sẽ trả lời chất vấn, gồm: Trách nhiệm của Ủy ban Dân tộc và công tác phối hợp với các bộ, ngành trong triển khai thực hiện các Chương trình mục tiêu quốc gia (xây dựng nông thôn mới giai đoạn 2021-2025; giảm nghèo bền vững giai đoạn 2021-2025; phát triển kinh tế - xã hội vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi giai đoạn 2021-2030); chính sách thu hút nguồn lực hỗ trợ đầu tư phát triển vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn; giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong chính sách dân tộc liên quan đến phân định các xã, thôn vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi; việc giải quyết khó khăn về đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc, khắc phục tình trạng du cư, du canh tự phát, chặt phá rừng.