Phí bảo lãnh bất động sản: Trước giờ G vẫn mờ thông tin

Từ 1-7, các chủ đầu tư khi bán nhà hình thành trong tương lai
phải có sự bảo lãnh của ngân hàng

Ảnh: Hoàng Long

Người tiêu dùng sẽ yên tâm hơn?

Theo quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản, từ 1-7 tới đây, các chủ đầu tư khi bán nhà hình thành trong tương lai đều phải có sự bảo lãnh của ngân hàng. Theo đó, nếu dự án nhà ở không triển khai tiếp được hoặc có sự cố khiến chủ đầu tư chưa thể bàn giao nhà ở theo đúng thời hạn trong hợp đồng với khách hàng, ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư hoàn trả lại tiền cho người mua nhà.

Theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh BĐS, với quy định này, khi ngân hàng đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng sẽ giúp cho giảm thiểu những rủi ro của việc trao đổi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, không những thế, còn hạn chế được rủi ro ở chính đồng vốn của các ngân hàng khi cho DN kinh doanh BĐS vay vốn. Bởi vậy, quy định này đang được nhà quản lý kỳ vọng sẽ giúp cho thị trường BĐS ổn định hơn, bên cạnh đó gây dựng lại niềm tin của người tiêu dùng, tránh được tâm trạng nơm nớp lo mất tiền của người dân khi mua nhà hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia ngành địa ốc bày tỏ băn khoăn về tính khả thi của quy định này. Theo ông Nguyễn Văn Tuấn, một nhà đầu tư đã có thâm niên lâu năm trong ngành bất động sản, việc các ngân hàng đứng ra bảo lãnh dự ánh mà chính ngân hàng cho vay vốn thì có khác nào, ngân hàng bảo lãnh cho chính khoản vay của mình. Như vậy, cũng không có gì khác so với trước đây. Bên cạnh đó, mức phí bảo lãnh theo quy định là do chủ đầu tư với ngân hàng thỏa thuận, do đó mức phí cao hay thấp sẽ phụ thuộc vào mối quan hệ giữa ngân hàng và chủ đầu tư. Điều này dễ dẫn đến tình thế: Ngân hàng áp mức phí cao đối với chủ đầu tư này lại áp mức phí thấp đối với chủ đầu tư khác… Vô hình trung, dẫn đến tình trạng “phân biệt đối xử” gây bất công cho các DN kinh doanh BĐS.

Ông Tuấn cũng bày tỏ băn khoăn về tính hiệu quả của hình thức này: “Nếu thị trường bất ổn, dự án không đảm bảo tiến độ thì lúc đó chính các ngân hàng đứng ra bảo lãnh cũng sẽ lâm nguy. Và như vậy cả ngân hàng, DN lẫn người mua đều bất ổn”. Hơn nữa, theo ông Tuấn, chỉ còn chưa đầy 1 tuần lễ nữa là đến 1-7, nhưng đến giờ còn không rõ ngân hàng nào sẽ bảo lãnh và bảo lãnh với mức phí ra sao… gây tâm lý hoang mang cho cả người mua và các chủ đầu tư.

Thông tin về tín dụng mua nhà hình thành trong tương lai nhiều người không nắm được

Cần sớm có hướng dẫn cụ thể

Thời điểm 1-7 đã tới gần, nhưng đến thời điểm này nhà quản lý vẫn không có một động thái gì trong việc ban hành các thông tư hướng dẫn thực thi. Thực tế thì phần lớn các giao dịch hiện nay đều là giao dịch theo hình thức bán nhà trên giấy, do đó nếu không có động thái gì từ phía các nhà quản lý, thị trường có nguy cơ sẽ rơi vào tình thế tắc nghẽn vì phải chờ… Luật.

Trên thực tế, hình thức bảo lãnh trong kinh doanh không phải là điều gì mới mẻ, tuy nhiên, theo giới chuyên gia, việc mua phí bảo lãnh nên để người trong cuộc tự nguyện và riêng đối với lĩnh vực BĐS, cần có sự tham gia của bên thứ 3 theo hình thức bảo lãnh chéo, nếu không về cơ bản, hình thức này cũng không có gì mới trong hoạt động tài trợ vốn của ngân hàng. Chuyên gia ngành tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, việc mua phí bảo lãnh cũng là một việc cần thiết để tạo niềm tin cho người mua, song nên để khách hàng tự nguyện mua phí này theo nhu cầu thì mới hợp lý.

Trước đó, Hiệp hội Kinh doanh BĐS TP.Hồ Chí Minh cũng đã từng nêu quan điểm, việc quy định ngân hàng bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ và tránh rủi ro của người tiêu dùng khi mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai là hợp lý. Song, cần phải cân nhắc kỹ bởi nếu không sẽ làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Được biết, HoREA mới đây đã có văn bản kiến nghị NHNN cho Ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. “NHNN cho phép các NHTM này được thực hiện bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án BĐS có uy tín thương hiệu, có năng lực, đang triển khai thực hiện dự án đúng kế hoạch tiến độ, chỉ phải trả phí bảo lãnh, không phải thực hiện ký quỹ, không cần phải có tài sản bảo đảm… HoREA cũng kiến nghị Chính phủ, NHNN, Bộ Tài chính cho thí điểm cho phép các công ty bảo hiểm có uy tín thương hiệu, có năng lực (danh sách do cơ quan có thẩm quyền công bố) thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Các công ty bảo hiểm hiện nay đang hoạt động theo phương thức chỉ thu phí bảo hiểm, không yêu cầu ký quỹ hoặc tài sản thế chấp. Do vậy, sẽ làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng khi mua dự án nhà ở hình thành trong tương lai.