Quản lý đất đai vẫn nan giải

Đánh thuế để chặn đầu cơ

Đề xuất áp thuế đối với tài sản nhà đất thứ 2 trở lên được UBND TP HCM nêu trong Dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 vừa gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KHĐT) thẩm định trước khi trình Chính phủ. Theo đó, đối với lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên sẽ là đối tượng được áp thu mức thuế này. Trong trường hợp không áp dụng phương án kể trên, UBND TPHCM đề xuất vẫn thực hiện tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ 2 trở lên trên địa bàn, bao gồm cả lệ phí trước bạ và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng liên quan.

Lý do của các đề xuất kể trên được UBND TP HCM giải thích nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và bỏ hoang nhà đất (bên sở hữu không sử dụng). Bởi vì thời gian qua diễn ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan. Trong đó, nhiều lô đất, thửa đất trong các dự án bất động sản bị bỏ hoang không sử dụng đúng mục đích (đất thổ cư để ở), gây lãng phí nguồn lực xã hội. Đồng thời, UBND TP HCM cũng muốn thông qua đề xuất là cơ sở để xây dựng chính sách chung sau này cho cơ chế đặc thù riêng của thành phố. Đề xuất ngay khi được đưa vào Dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 đã được dư luận đặc biệt quan tâm.

Trước đó, TP HCM cũng đã từng ban hành Quyết định 33/2014 nhằm giải quyết cho người dân gặp khó khăn về nhà ở được tách thửa để cho con cái, người thân. Tuy nhiên, nhiều trường hợp vận dụng quyết định này để đầu tư dự án bất động sản, phân lô bán nền tràn lan mà không đầu tư về hạ tầng. Do đó, khi quyết định 33 được ban hành khiến tình trạng “sốt đất” tại nhiều quận, huyện còn quỹ đất nông nghiệp lớn như quận 9 (nay sáp nhập vào TP Thủ Đức), các huyện Nhà Bè, Củ Chi, Bình Chánh,…

Trước tình trạng này, năm 2017, UBND TP HCM ban hành Quyết định 60 để thay thế cho Quyết định 33/2014 nhằm khắc phục những kẽ hở trong quá trình tách thửa, phân lô bán nền, hạn chế việc kinh doanh bất động sản trái với quy định. Thế nhưng, bản thân quyết định này khi áp dụng thực tiễn lại cản trở nhu cầu của những người dân về tách thửa chính đáng. Nhiều quận, huyện sau đó đã góp ý về việc cần thiết phải tiếp tục sửa lại Quyết định 60. Nhất là, quyết định này còn đưa ra nhiều quy định đối với khu dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp, đất chỉnh trang đô thị… nhưng Luật Đất đai hiện hành lại không quy định những loại đất này, khiến chính quyền các quận, huyện khó khăn trong áp dụng thực tiễn.

Thận trọng đánh giá tác động

Liên quan đến đề xuất về tăng mức thu thuế nhà và đất thứ 2 trở lên của UBND TP HCM, một số ý kiến cho rằng, cần hết sức thận trọng bởi vì sẽ khiến việc quản lý giá đất của thành phố gặp nhiều trở ngại hơn.

Theo đó, việc chỉ áp mức thuế trước bạ rất thấp hiện nay là chưa khách quan. Ngoài ra, người sở hữu nhà cũng chưa phải nộp các loại thuế tài sản nhà ở như các nước khác, mà chỉ mới phải nộp thuế đất phi nông nghiệp nhưng cũng rất thấp là cần thiết phải được điều chỉnh lại cho công bằng.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, việc áp thuế nhà và đất cao hơn nhằm giúp tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách, đảm bảo thị trường bất động sản công bằng, minh bạch là rất cần thiết. Nhất là, mức nộp thuế hiện nay của các bên giao dịch tài sản nhà đất còn quá thấp, gần như không đáng kể và không đủ sức điều tiết thị trường. Ông Châu đề nghị thành phố cần tính toán kỹ để tránh tình trạng “thuế chồng thuế” khi đề xuất được thông qua.

Thay bằng biện pháp hành chính vốn gây ra nhiều xáo trộn trên thị trường bất động sản thời gian qua, nhiều ý kiến cũng cho rằng, TP HCM đang thực hiện chuyển đổi số và nên tận dụng tài nguyên này để áp dụng vào số hóa trong lĩnh vực bất động sản. Nếu định danh bất động sản tốt, cộng thêm cập nhật thường xuyên các biến động về giá cả nhà đất từng khu vực sẽ giúp TP HCM đưa ra các giải pháp tức thời, ngắn hạn hiệu quả hơn, thay vì các quyết định mang tính chất cứng cho dài hạn nhưng không phù hợp thực tiễn biến động thường xuyên.

Trong trường hợp giá cả minh bạch, công khai toàn dân cũng sẽ giúp TPHCM ngăn chặn đầu cơ cũng như hình thành các dự án không đảm bảo đồng bộ về quy hoạch, đồng thời vẫn tăng thu ngân sách cho thành phố.

Nhiều chuyên gia cũng cảnh báo, UBND TP HCM cần thận trọng hơn để hài hòa lợi ích các bên trong giao dịch bất động sản nếu không sẽ khiến thị trường này tiếp tục gặp khủng hoảng, trong khi vẫn không thể kiểm soát được tình trạng tăng “ảo” giá nhà đất hiện nay.