Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư: Vẫn rối!

Nhiều tranh chấp liên quan đến loại hình nhà ở thời gian gần đây tại TP HCM.

70% các tranh chấp về quỹ bảo trì chung cư

Vấn đề tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì 2% phần sở hữu chung của nhà chung cư có xu hướng diễn biến ngày càng phức tạp. Từ năm 2019 đến nay Sở Xây dựng TP HCM thống kê có trên 70% các tranh chấp tại chung cư liên quan đến 2% phí bảo trì này. Các khiếu nại, khiếu kiện kéo dài liên quan đến loại hình nhà chung cư đã trở thành một vấn đề xã hội tại TP HCM trong thời gian qua.

Ngay cả khi thành lập được ban quản trị, là tổ chức đại diện hợp pháp cho quyền và lợi ích của cư dân thì lại phát sinh thêm vấn đề giữa chủ đầu tư và Ban quản trị không tìm được tiếng nói chung, dẫn đến chưa thống nhất được phần thu chi 2% quỹ bảo trì căn hộ.

Đại diện một Ban Quản trị chung cư trên địa bàn quận Tân Bình thừa nhận, chủ đầu tư đa số muốn giữ phần phí bảo trì căn hộ càng lâu càng tốt. Còn cư dân sau khi về nhận bàn giao căn hộ, nắm được tình hình trên đã phải đấu tranh, đàm phán rất nhiều lần thì chủ đầu tư mới chịu “nhả” phần kinh phí bảo trì này cho Ban Quản trị.

Theo ông Nguyễn Văn Biểu - Giám đốc công ty B.Home, việc “ôm” phần kinh phí bảo trì và chây ỳ không chịu bàn giao dù quy định hiện hành đảm bảo việc cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban Quản trị. Ông Biểu đề xuất, đối với các chủ đầu tư cố tình kéo dài hoặc trì hoãn bàn giao phần kinh phí này cần phải thực hiện nghiêm việc cưỡng chế bằng tài sản hoặc thực hiện định giá tài sản. Tuy nhiên, do chưa có quy trình xử lý nên cho đến nay các giải pháp này vẫn chưa thể thực hiện được (áp dụng Luật Nhà ở năm 2015).

Từ năm 2019, Sở Xây dựng TP HCM đã liên tục tham mưu và kiến nghị đối với UBND TP về điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí về cho ban quản trị theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án. Trong khi đó, tiến tới việc bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu phí bảo trì 2% như hiện nay.

Giải quyết từ gốc

Theo lý giải của Sở Xây dựng TP HCM, cơ quan tham mưu với UBND TP về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, các tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư thời gian qua diễn biến phức tạp do nhiều nguyên nhân từ quy định hiện hành. Đối với các chung cư xây dựng trước Luật Nhà ở năm 2005, đều đang trong quá trình xuống cấp do không có kinh phí bảo trì. Ngoài ra, thiết kế các chung cư cũ cũng thiếu các dịch vụ nhà để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, các hệ thống PCCC…, cũng tác động đến quá trình xuống cấp của các công trình nhưng cũng không được tu bổ, sửa chữa thường xuyên.

Đối với nhiều chung cư xây dựng theo luật Xây dựng hiện hành, lại đang gặp phải tranh chấp kinh phí bảo trì giữa các chủ sở hữu căn hộ và chủ đầu tư do chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị. Việc không có tổ chức đại diện cho cư dân, dẫn đến chủ đầu tư chưa bàn giao kinh phí bảo trì, gây khó khăn cho việc kiểm tra, bảo trì, bảo dưỡng công trình. Đây là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại ở nhiều chung cư trên địa bàn thành phố.

Trong kiến nghị của UBND TP HCM gửi trung ương đánh giá, trong các quy định pháp luật hiện hành về quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, về quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa quy định cụ thể về biện pháp, chế tài, xử lý đối với nhiều hành vi vi phạm của chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành.

Do đó, Sở Xây dựng TP HCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị theo hướng các bên khởi kiện tại tòa. Về lâu dài, Sở Xây dựng TP HCM đề nghị bỏ luôn cơ chế giao chủ đầu tư thu phần kinh phí bảo trì 2% như hiện nay. Thay vào đó, ban quản trị sẽ quản lý quỹ bảo trì phần sở hữu chung được thu trực tiếp từ các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lý, sử dụng vận hành nhà chung cư. Ngoài ra, việc thu như thế nào sẽ do hội nghị nhà chung cư quyết định.