Siết tín dụng bất động sản

*Dự báo thị trường bất động sản sẽ giảm nhiệt

Tạm dừng giải ngân

Theo ông Đào Minh Tú - Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, năm nay sẽ không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng; tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, như: kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Thực tế một số ngân hàng đã có động thái tạm dừng cấp tín dụng, giải ngân đối với mảng cho vay bất động sản. Cụ thể, trong văn bản mới đây gửi các chi nhánh, phòng giao dịch, Sacombank đã yêu cầu các chi nhánh, phòng giao dịch không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua/xây/sửa bất động sản để ở. Thời gian áp dụng sẽ đến hết tháng 6/2022.

Ngân hàng yêu cầu các chi nhánh, phòng giao dịch tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, ưu tiên gồm: nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao.

Tương tự, nhằm đảm bảo tuân thủ quy định của NHNN về tỷ lệ tăng trưởng tín dụng, Techcombank cũng yêu cầu tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3/2022. Đối với các khoản vay tạm dừng giải ngân này, ngân hàng yêu cầu các đơn vị kinh doanh trao đổi, đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân sang ngày 1/4/2022.

Cả hai ngân hàng cho biết, động thái này nhằm đảm bảo tuân thủ quy định của NHNN về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng. Bà Nguyễn Đức Thạch Diễm - Tổng giám đốc Sacombank cho biết đây chỉ là một trong những chỉ đạo bình thường trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Với hạn mức tín dụng được tạm cấp trong năm 2022 không nhiều, ngân hàng sẽ tập trung vào lĩnh vực sản xuất, ưu tiên gồm nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics…

Ông Nguyễn Đình Tùng - Tổng Giám đốc Ngân hàng Phương Đông (OCB) nhìn nhận việc ngân hàng tạm dừng giải ngân ở lĩnh vực này là chính sách riêng biệt, nội bộ của từng tổ chức tín dụng. Về chính sách điều hành chung thì mấy năm gần đây NHNN luôn phát đi cảnh báo và kiểm soát chặt hoạt động cho vay bất động sản. NHNN đồng thời cũng yêu cầu các ngân hàng dành ra một tỷ lệ nhất định trong tổng dư nợ để cho vay lĩnh vực này nhằm giảm rủi ro. Vì vậy, các ngân hàng đang thực hiện theo đúng định hướng của cơ quan quản lý.

Nhìn chung việc ngân hàng hạn chế cho vay vào lĩnh vực bất động sản hiện nay là biện pháp tạm thời, tùy từng ngân hàng để đánh giá lại các khoản vay, độ rủi ro và hướng xử lý nhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng.

Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện tổng dư nợ cho vay bất động sản khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ tín dụng cả nền kinh tế; trong đó, có 65% dư nợ tín dụng bất động sản là vay mua nhà, sửa nhà. Theo ông Lực 2 năm vừa qua, tận dụng lãi suất rẻ, người dân tăng mua nhà, sửa nhà, đầu tư nhà đất, với tín dụng cho vay mua, sửa nhà tăng 15-16%, cho vay kinh doanh bất động sản tăng 7-8%. Năm nay dự kiến tăng trưởng tín dụng bất động sản từ 9 - 10%.

Sẽ giảm nhiệt thị trường bất động sản?

Theo các chuyên gia kinh tế, việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú nhấn mạnh, việc kiểm soát chặt không có nghĩa là dòng tiền không vào bất động sản nữa mà chỉ hạn chế vào những phân khúc đầu cơ, rủi ro của những dự án lớn.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng việc siết lại tín dụng bất động sản là việc cần làm để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng “nóng” thời gian qua khi đa số các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Thế nhưng siết tín dụng bất động sản nói chung phải rất cẩn trọng. Bởi cho vay bất động sản gồm nhiều mảng nhỏ như vay bán lẻ (nhất là cho vay mua nhà, sửa nhà) tăng mạnh; thu hồi nợ tốt (chủ yếu là bán tài sản bất động sản), cho doanh nghiệp vay, cho vay kinh doanh bất động sản.

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, trong thực tế có các dự án bất động sản phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ... thì việc các ngân hàng liên kết để cho khách hàng vay vẫn diễn ra bình thường. Chưa kể nhiều người dân thường cũng có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy nếu siết tín dụng thì cũng phải chọn đối tượng phù hợp.

Ông Phạm Lâm - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc hạn chế hoặc ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản của một số ngân hàng do dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này tới ngưỡng cần siết lại. Tuy nhiên, các ngân hàng nên siết một cách chọn lọc, không nên “khóa van” tín dụng bất động sản. Trường hợp tín dụng bị khoá đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, việc siết cho vay bất động sản ngay lập tức sẽ tác động rất lớn đến cả khách hàng lẫn chủ đầu tư. Nếu các công ty kinh doanh bất động sản không được vay từ ngân hàng sẽ rất khó có nguồn lực để tạo lập quỹ đất và rất nhiều chi phí khác như xây dựng, bảo lãnh dự án... Như vậy, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn, dẫn đến nguồn cung nhà đất tung ra thị trường bị hạn chế. Còn với khách hàng cá nhân, nếu họ không được ngân hàng cho vay mua nhà sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đầu ra của chủ đầu tư, dẫn đến cơ hội mua nhà để ở của người dân càng khó khăn hơn.

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong 3 năm gần đây, hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản giảm về tỷ trọng so với tín dụng của toàn hệ thống. Theo đó, tín dụng đổ vào bất động sản giảm từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Đến cuối năm 2021, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản duy trì khoảng 12%.

Ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, năm 2022, Ngân hàng Nhà nước chủ trương sẽ hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, hạn chế tín dụng đen. Riêng với lĩnh vực bất động sản, ngân hàng tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực, chính đáng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao...