Siết tín dụng bất động sản: Thị trường khó sôi động

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có công văn gửi các tổ chức tín dụng về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng tối đa đến ngày 31/12/2025 được xác định theo công thức mới, trong đó hệ số nhân chỉ còn 2,6%, thấp hơn đáng kể so với mức 3,5% áp dụng năm 2024.

Cụ thể, dư nợ cuối cùng tối đa bằng dư nợ ngày 31/12/2025 cộng phần tăng thêm được tính trên cơ sở điểm xếp hạng của tổ chức tín dụng năm 2024, sau khi loại trừ dư nợ vượt chỉ tiêu (nếu có) và các khoản dư nợ đã bán trong năm 2026 nhưng chưa thu tiền tại thời điểm xác định.

Bên cạnh việc điều chỉnh công thức tính, NHNN cũng yêu cầu trong 3 tháng đầu năm 2026, tốc độ tăng trưởng tín dụng của mỗi tổ chức tín dụng không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm, đồng thời phải đảm bảo khả năng cân đối vốn và an toàn thanh khoản.

Đáng chú ý, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt. Theo chỉ đạo, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của từng tổ chức tín dụng trong năm 2026 không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức tín dụng đó so với cuối năm 2025. Trong trường hợp tổ chức tín dụng không tuân thủ các yêu cầu nêu trên, NHNN cho biết sẽ xem xét giảm trừ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm.

NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng triển khai hoạt động tín dụng phù hợp với năng lực quản trị rủi ro, tình hình thanh khoản và khả năng huy động vốn; duy trì đầy đủ các tỷ lệ an toàn, đặc biệt là các chỉ tiêu về thanh khoản và khả năng chi trả...

Về định hướng dòng vốn, NHNN nhấn mạnh ưu tiên tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng của nền kinh tế. Ngược lại, tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản sẽ tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ.

Tại nhiều ngân hàng, lãi suất cho vay mua nhà đang trở tăng, thời gian ưu đãi 1-3 năm hiện phổ biến ở mức 7-9%/năm, cao hơn khoảng 0,5-1% so với đầu năm 2025.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GPInvest cho biết, lãi suất tín dụng mới là yếu tố then chốt quyết định khả năng hấp thụ của thị trường, thậm chí có thể trở thành rủi ro lớn nhất nếu không được điều hành phù hợp.

Theo ông Hiệp, năm 2026 nguồn cung bất động sản chắc chắn gia tăng khi nhiều dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, sẵn sàng đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là diễn biến tất yếu sau giai đoạn dài thị trường bị “nén” bởi các vướng mắc về đất đai, đầu tư và xây dựng. Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa chắc đồng nghĩa với thị trường sôi động nếu dòng tiền không được khơi thông, đặc biệt là dòng vốn tín dụng.

“Cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư đều phụ thuộc rất lớn vào vốn vay ngân hàng. Nếu lãi suất tăng cao, chi phí vốn sẽ đội lên tác động trực tiếp đến giá bán cũng như quyết định mua nhà” - ông Hiệp phân tích.

Theo Chủ tịch GPInvest, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà hiện nay đã có dấu hiệu tăng trở lại. Trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng nhích lên, cộng với biên độ cho vay phổ biến 3-3,5%, lãi suất cho vay mua nhà hoàn toàn có thể vượt ngưỡng 10%/năm - ngưỡng ranh giới rất nhạy cảm. Khi lãi suất vượt mức này, phần lớn người mua sẽ chùn tay vì áp lực trả nợ quá lớn. Lúc đó, dù nguồn cung có nhiều đến đâu, thị trường vẫn có nguy cơ rơi vào trạng thái chậm thanh khoản.

Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp bất động sản cũng chịu sức ép nặng nề từ lãi suất. Chi phí vốn tăng sẽ đẩy giá thành dự án lên cao, trong khi khả năng bán hàng bị thu hẹp. Điều này khiến doanh nghiệp khó cân đối dòng tiền, nhất là những đơn vị sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Theo ông Hiệp, nếu chính sách tín dụng không được điều tiết hợp lý, bất động sản có thể trở thành lĩnh vực nặng gánh đầu tiên khi lãi suất tăng. Ngược lại, nếu Nhà nước có các biện pháp điều hành linh hoạt, kiểm soát mặt bằng lãi suất ở mức hợp lý, thị trường sẽ có cơ hội phục hồi bền vững hơn trong năm 2026.

Trong bối cảnh này, giới chuyên gia khuyến nghị người vay mua nhà cần tính toán kỹ khả năng trả nợ dài hạn, chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản và dành không quá 50% thu nhập hằng tháng cho việc trả nợ. Đồng thời, người vay cần so sánh kỹ các điều khoản giữa các ngân hàng, ưu tiên các gói vay minh bạch, biên độ lãi suất hợp lý và theo dõi các chương trình hỗ trợ chính sách dành cho nhà ở xã hội và người trẻ.