Sử dụng quy hoạch để kiểm soát ‘sốt ảo’ bất động sản

Vòng xoáy thổi giá

Trên các trang mạng, diễn đàn nhà đất, chủ đề “nóng”, được thảo luận và thu hút người xem nhiều nhất là giá đất tại thành phố Thủ Đức và giá đất một số huyện sắp chuyển thành quận như các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ.

Trang batdongsan.com.vn rao bán hơn 6.100 m2 đất đường Phan Đức, huyện Cần Giờ đối diện với dự án khu đô thị lấn biển với giá 18 triệu đồng/m2. Trong khi đó, theo khảo sát của trang gachvang.com (chuyên định giá về giá trị đất), tuyến đường Phan Đức chỉ có giá 7,4 triệu đồng/m2.

Tại quận Thủ Đức cũ, trước khi chuyển lên thành phố Thủ Đức, giá bán một số dự án căn hộ xung quanh tuyến đường Võ Văn Ngân, Đặng Văn Bi dao động từ 35 - 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên mới đây, dự án căn hộ thương mại King Crown Infinity (nằm trên đường Võ Văn Ngân) đã gây “chấn động” khu vực TP Thủ Đức khi một số đơn vị môi giới rao bán tới mức 100 triệu đồng/m2.

Tương tự, khu đất 30 m2 đường Nguyễn Văn Lịch, phường Linh Tây, thành phố Thủ Đức được trang nha.chotot.com rao bán tới 2,9 tỷ đồng (tương đương 96,6 triệu đồng/m2), trong khi định giá của trang gachvang.com chỉ ở mức 52 triệu đồng/m2 và giá giao dịch thực tế chỉ từ 50 triệu đồng/m2 cách đây 5-6 tháng.

Giá đất nền mặt tiền đường Lò Lu, Lã Xuân Oai, Nguyễn Xiển (Quận 9 cũ, nay là thành phố Thủ Đức) lên tới từ 40 - 45 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên tới 50 triệu đồng/m2, trong khi giá giao dịch cách đây 6 tháng chỉ từ 35 triệu đồng/m2.

Về phân khúc căn hộ chung cư, từ năm 2016, nhiều dự án nhà ở căn hộ thương mại tại TP Hồ Chí Minh rao bán các mức từ 1,6 tỷ đồng chưa thuế VAT đối với căn 2 phòng ngủ. Thế nhưng 5 năm sau, căn hộ thương mại xây mới giá dưới 2 tỷ đồng “bỗng dưng” mất hút trên thị trường TP Hồ Chí Minh.

Tại phân khu The Origami thuộc dự án khu đô thị Vinhomes Grand Park (Quận 9 cũ, nay là TP. Thủ Đức), giá căn hộ 46,5 m2 (1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh) đã được các đơn vị môi giới, phân phối đẩy lên tới 2,5 tỷ đồng (tương đương 53,7 triệu đồng/m2), chưa thuế VAT, cao hơn cả giá đất nền trong khu vực.

Cần sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền

Theo các chuyên gia, thổi giá bất động sản theo quy hoạch đã để lại nhiều hệ luỵ khó giải quyết về sau; trong đó, có việc mặt bằng giá đã được “kênh” lên ở mức cao, không phù hợp với giá trị thực. Người mua nhà có nhu cầu ở không đủ sức mua, trong khi đa số là các nhà đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lời. Điều này cũng tiềm ẩn nguy cơ bóng bóng, tồn kho bất động sản, nợ xấu ngân hàng vì đa số người mua bất động sản đi vay tín dụng.

Thời gian qua, lãnh đạo TP Hồ Chí Minh đã thường xuyên chỉ đạo chấn chỉnh, xử lý hiện tượng đầu cơ đất đai, phân lô tách thửa trái pháp luật. Tại lễ công bố và trao quyết định cán bộ thành phố Thủ Đức vừa qua, Bí thư Thành uỷ TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Nên đã yêu cầu lãnh đạo thành phố Thủ Đức phải ngăn chặn các hoạt động đầu cơ nâng giá làm bất ổn thị trường.

Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Phong cũng nêu rõ, đề án chuyển một số huyện thành quận giai đoạn 2021-2030 đang trong quá trình nghiên cứu, hoàn thiện, chưa được phê duyệt, việc chuyển huyện thành quận cần phải có lộ trình, căn cứ vào các tiêu chí theo quy định và cần có quy hoạch cụ thể.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, UBND TP Hồ Chí Minh đã yêu cầu Sở Xây dựng thành phố tiếp tục theo dõi, nắm bắt thông tin, diễn biến của thị trường bất động sản, thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường. Sở Xây dựng xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn, đảm bảo kết nối với hệ thống cơ sở dữ liệu của Bộ Xây dựng. Đồng thời, tăng cường kiểm tra, thanh tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, UBND thành phố cũng giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TP Hồ Chí Minh kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài để ngăn chặn các hành vi rửa tiền, chuyển giá, trốn thuế.

Trong khi đó, để tránh biến động và đảm bảo tính liên tục, không ảnh hưởng đến việc xác định nghĩa vụ tài chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - quyền sở hữu tài sản, giao dịch mua bán bất động sản của người dân, doanh nghiệp, Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh kiến nghị UBND TP Hồ Chí Minh giữ nguyên giá đất các tuyến đường của 3 đơn vị cũ (Quận 2, Quận 9 và Thủ Đức) trên bảng giá cũ áp dụng cho các tuyến đường của thành phố Thủ Đức trong năm 2021.

Là người nhiều năm theo dõi, hoạt động nghề nghiệp trong lĩnh vực đất đai, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng, tình trạng tạo sốt ảo bất động sản đã trở nên căng thẳng, tạo điểm nóng dưới nhiều chiêu thức và diễn ra không chỉ một vài địa phương.

Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, chính quyền cần công khai, minh bạch và thường xuyên cập nhật các thông tin về quy hoạch đô thị, lập dự án, kế hoạch sử dụng đất; tiến tới thành lập trung tâm thông tin về thị trường bất động sản qua đó tạo cơ chế để kiểm soát, đánh giá công khai thông tin của chính các cơ quan nhà nước và tổ chức liên quan…