Thận trọng khi quy định thời hạn sở hữu chung cư

Theo bà Trương Thị Ngọc Ánh - Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam, về việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nội dung về sở hữu nhà chung cư, thời hạn sở hữu nhà chung cư, cơ quan chủ trì soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đưa ra 2 phương án tại Điều 25 dự thảo Luật.

Cụ thể theo phương án 1, dự thảo Luật quy định rõ về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, quy định cụ thể về quyền của các chủ sở hữu nhà chung cư sau khi chấm dứt quyền sở hữu: Các chủ sở hữu được tiếp tục quyền sử dụng đất chung của nhà chung cư để xây dựng nhà chung cư, trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định. Theo phương án 2 thì việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư tiếp tục được thực hiện như theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP hiện hành. Mặc dù nhà chung cư hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ nhưng người dân vẫn được bồi thường theo hệ số từ 1-2 lần.

Phó Chủ tịch Trương Thị Ngọc Ánh cho rằng, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư tại Điều 25 dự thảo Luật quy định cần được cân nhắc kỹ để bảo đảm phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và thống nhất, đồng bộ với quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu và quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp năm 2013. Khi cá nhân xác lập quyền sở hữu về nhà ở đối với một căn hộ chung cư cụ thể thì quyền sở hữu đó được bảo vệ, quyền lợi về chỗ ở và sở hữu đối với nhà ở của người mua được bảo hộ và chỉ bị giới hạn trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013.

Do đó, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản về nhà chung cư của người dân, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội. Mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, lợi ích cộng đồng, nhưng lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như quy định của dự thảo Luật trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này là chưa phù hợp.

Đồng thời, việc sử dụng một quyết định hành chính của UBND cấp tỉnh để thông báo việc phá dỡ nhà chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân cũng là vấn đề không phù hợp, không tương xứng với cơ chế xác lập quyền sở hữu, không gắn liền với trách nhiệm của nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng công trình và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ.

Phó Chủ tịch Trương Thị Ngọc Ánh cho rằng, không thể lập luận bằng mệnh lệnh hành chính do UBND tỉnh tuyên bố “giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị pháp lý” thì sẽ đạt mục đích “giảm bớt gánh nặng cho nhà nước trong thực hiện chủ trương cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay” như tại Tờ trình dự thảo Luật, bởi các hậu quả về kinh tế, xã hội của việc tuyên bố như vậy (nếu xảy ra) sẽ lớn hơn rất nhiều so với giả định về giảm “gánh nặng” cho nhà nước trong thực hiện chủ trương cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.

Phó Chủ tịch Trương Thị Ngọc Ánh đề nghị, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định đầy đủ, rõ ràng cơ chế hội nghị nhà chung cư, bao gồm về Ban Quản trị nhà chung cư (Điều 145), cần quy định mô hình tổ chức và hoạt động của Ban Quản trị, theo đó quy định rõ quyền và nghĩa vụ của ban quản trị nhà chung cư, tiêu chuẩn, điều kiện thành viên ban quản trị; quy định đầy đủ, rõ ràng về hội nghị nhà chung cư, đặc biệt là quy định về vấn đề ủy quyền trong hội nghị cư dân để bảo đảm nguyên tắc bình đẳng, công khai, dân chủ chặt chẽ, trách hình thức như thực tế hiện nay; mối quan hệ giữa Ban Quản trị, Ban Giám sát đầu tư của cộng đồng, Ban Thanh tra nhân dân, Ban Công tác Mặt trận ở khu dân cư, cấp ủy, chính quyền để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhân dân, bảo đảm dân chủ theo quy định của Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở sẽ có hiệu lực từ tháng 7/2023.

“Cần phải làm rõ khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ và thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng lại hoặc bằng phương thức khác do các bên thỏa thuận” - Phó Chủ tịch Trương Thị Ngọc Ánh kiến nghị.