Thị trường bất động sản: Khi nào tan băng?

Giao dịch bất động sản trầm lắng từ cuối năm 2021 khi dòng tín dụng được kiểm soát chặt chẽ, nguồn cung vướng pháp lý không ra được hàng.

Nghề môi giới ế ẩm

Chị Trần Thu Trang - môi giới các dự án bất động sản của HimLam trên trục đường Tố Hữu (Hà Nội) đã phải chịu cắt lỗ rất lớn nhưng hầu như vẫn không có người hỏi mua. Cụ thể, mấy ngày gần đây, trên trang facebook cá nhân của mình, chị Trang đăng tin với nội dung: Cắt lỗ 2 tỷ, biệt thự liền kề Him Lam Vạn Phúc – Tố Hữu – Hà Đông diện tích 91m2 , 6 tầng, mặt tiền 7m giá 16,9 tỷ đồng. “Dù đã đăng tin này hơn 1 tuần nay nhưng hiện vẫn chưa có khách hàng nào hỏi thông tin” – chị Trang cho biết.

Hơn 5 tháng trở lại đây, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng. Do vậy, hoạt động môi giới bất động sản cũng gần như đóng băng. Anh Nguyễn Hưng – một môi giới bất động sản cũng than thở, đa phần những người quan tâm chỉ nhắn tin kiểm tra giá mà không thấy liên hệ lại. “Người đi xem nhà ngày càng ít, phần lớn chỉ gọi điện rồi không thấy phản hồi gì, giao dịch thì gần như đứng yên” - anh Hưng nói.

Còn ông Trần Quân - chủ một công ty kinh doanh bất động sản tại Cầu Giấy chia sẻ: “Thị trường hiện rất èo uột. Cầu rất thấp, hầu như không có khách hỏi mua, trong khi nguồn cung lại lớn, người gửi bán sản phẩm rất nhiều. Thời điểm này năm ngoái, tôi thường xuyên phải dẫn khách đi xem nhà, đi xem dự án. Năm nay thì “ngồi chơi xơi nước”. Trước còn tự an ủi, chờ thị trường sau rằm Tháng 7 sẽ thay đổi, nhưng càng chờ thị trường càng ảm đạm”.

Ông Quân cũng cho biết thêm, dù không có giao dịch nhưng vẫn cứ phải trả tiền thuê văn phòng, trả tiền cho đội marketing nên khó khăn chồng chất.

Nhận định về bức tranh thị trường bất động sản, ông Đỗ Quý Duy - Giám đốc điều hành Câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC cho rằng, thanh khoản từ tháng 4/2022 đến nay ở các dự án mới và các dòng sản phẩm khác trên thị trường giảm trên 60%, thậm chí có dự án thanh khoản giảm đến 80%.

Còn theo chia sẻ của nhiều cò đất chuyên mua đi, bán lại đất thổ cư, đất nền ven đô ở khu vực Thạch Thất, Hoài Đức, Ba Vì (Hà Nội) giá đất đã đi ngang hơn nửa năm nay và đang dần hạ nhiệt và có xu hướng “đóng băng”. Nhiều nhà đầu tư cần tiền gấp gửi bán đều cắt giá nhẹ. Họ sợ năm 2023, thị trường càng khó bán.

Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn cho biết, tới quý III/2022 thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt và nhanh chóng có sự giảm giá, cắt lỗ. Trong đó, giá đất nền giảm mạnh nhất thuộc các quận, huyện ngoại thành Hà Nội như: Long Biên, Thanh Trì, Đông Anh, Quốc Oai.

Sự ảm đạm của thị trường đất vùng ven cũng kéo theo làn sóng rời bỏ nghề môi giới. Một khảo sát khác của Batdongsan.com.vn với một loạt thị trường đất nền vùng ven Hà Nội như đất nền Đông Anh, đất nền Thanh Trì, đất nền Hoài Đức, đất nền Thạch Thất, đất nền Gia Lâm… ghi nhận, văn phòng, những sàn giao dịch quy mô nhỏ lẻ, có từ 10-30 nhân viên phần lớn đều đã giải thể hoặc đang hoạt động cầm chừng. Trong khi đó, một số sàn vẫn duy trì hoạt động nhưng không còn khả năng trả lương hàng tháng cho nhân viên.

Cơ hội “kim cương” cho người mua nhà

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đại Đoàn Kết, trên thị trường nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận giảm giá sâu đến 20-30% so với thời điểm sốt, nhưng lực cầu vẫn yếu.

Nếu như lùi thời điểm 5 tháng về trước, với tầm tài chính 2,5 tỷ đồng sẽ không thể mua căn hộ 2 phòng ngủ mới bàn giao/ sắp bàn giao có diện tích tầm 70m2 được. Đặc biệt là các dự án ở khu vực Thanh Xuân, Mỹ Đình, Cầu Giấy không bao giờ có giá dưới 3 tỷ đồng.

“Tôi nhờ môi giới tìm căn hộ mới với 2 phòng ngủ nhưng giá báo rất cao, từ 38 – 42 triệu đồng/ m2. Còn những dự án đã vận hành được 5- 7 năm trở lên cũng có giá 32 – 36 triệu đồng/m2. Với mức giá như vậy mỗi căn hộ 70m2 có giá từ 2,5 tỷ - 3 tỷ đồng” – anh Hoàng Việt Anh ( Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội) nói.

Vậy nhưng, bẵng đi 3 tháng sau, anh Việt Anh được môi giới chủ động gọi liên lạc hỏi xem có còn nhu cầu mua nhà không. “Giá các căn hộ mà tôi từng tìm hiểu đã giảm tới 120 triệu đồng. Ngoài ra chủ nhà còn “ bao” phí sang tên” – anh Việt Anh cho hay.

Ngoài việc giảm giá trực tiếp giá sản phẩm. Các chủ đầu tư dự án cũng áp dụng nhiều chính sách ưu đãi khác. Một dự án khá đình đám đang mở bán có tên “Melody Linh Đàm” đang được các sàn giao dịch thực hiện chính sách chiết khấu tới 7% nếu thanh toán theo tiến độ thông thường; còn nếu thanh toán sớm thì chiết khấu lên tới 31% giá trị hợp đồng. Cùng với đó, giảm phí quản lý 50% trong 2 năm đầu.

Rõ ràng, với những diễn biến của thị trường bất động sản, có thể thấy, giao dịch thị trường này đã giảm rất sâu, và giá bất động sản đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Ngoài ra, các chủ doanh nghiệp do khó khăn về tài chính cũng bàn cách lùi lịch mở bán cũng như triển khai dự án. Chẳng hạn Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long dự kiến sẽ lùi lịch mở bán 3 dự án. Trong đó, dự án đất nền Cần Thơ và 2 dự án tại Đồng Nai sẽ chào bán trong năm sau.

Các tập đoàn Hà Đô, Vạn Phúc, Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long… cũng đã lên kế hoạch tạm hoãn lịch mở bán các dự án.

Thông thường, quý IV hàng năm là mùa cao điểm bán hàng nhưng năm nay thì khác. Sau các diễn biến lãi suất tăng, tín dụng thắt chặt cùng tâm lý đầu tư hạn chế khiến DN địa ốc phải tính toán lại kế hoạch kinh doanh.

Ngoài việc thay đổi các kế hoạch bán hàng, nhiều DN cho biết, còn phải cắt giảm nhân sự, giảm lương của nhân viên để đưa chi phí hoạt động về mức thấp nhất. Mục tiêu hiện nay của các DN này vẫn là làm sao để có thể tồn tại đến lúc thị trường phục hồi.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho hay, một số tập đoàn, DN bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lao động, thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động. Diễn biến này tác động đến vấn đề an sinh xã hội.

Bên cạnh đó, một số DN phải thu hẹp quy mô đầu tư, sản xuất kinh doanh như: Hoãn hoạt động đầu tư; dừng thi công dự án hiện hữu hoặc không triển khai dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu để tăng vốn.

Theo ông Đỗ Quý Duy - Giám đốc điều hành Câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC, trong khoảng một năm tới, thị trường sẽ xuất hiện rất nhiều cơ hội cụ thể cho nhà đầu tư có tiền mặt. Những nhà đầu tư này nên chậm rãi, thận trọng trong việc tiếp cận thông tin thị trường để đánh giá cơ hội, từ đó có được quyết định chính xác nhất trong bối cảnh sắp tới.

Ông Duy đánh giá, cơ hội này chắc phải cỡ 10 năm mới có một lần, không phải thời điểm nào cũng có thể tiếp cận được với bất động sản có giá tốt, pháp lý tốt và có khả năng tạo ra thanh khoản tốt trong tương lai.

“Cơ hội này dành cho cả những nhà đầu tư chuyên và không chuyên, nên nắm bắt cơ hội trong một năm tới. Đây là cơ hội “kim cương”, chứ không phải cơ hội “vàng” trong chu kỳ 10 năm đã qua của thị trường bất động sản từ năm 2012 đến nay” - ông Duy nói.

Bà Hoàng Nga, một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp đánh giá, 1-2 năm tới sẽ là thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản khi người mua dùng đòn bẩy tài chính không chịu được sức ép trả lãi và một số sàn cũng không có đủ tài chính để tiếp tục ôm hàng giá cao nên sẽ có hiện tượng cắt lỗ, giảm giá, lúc này tiền mặt sẽ là vua. “Thời điểm này sẽ là cơ hội cho những người có nhu cầu ở thực” - bà Nga nói.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam:

Giá bán sẽ chững lại

Thị trường đang ở giai đoạn trầm lắng. Nhiều khó khăn về chính sách tín dụng, tiếp cận nguồn vốn… khiến thị trường không thể sôi động.

Trong quý cuối năm 2022 và đầu năm 2023, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm nhưng giá bán sẽ chững lại, không tăng. Tuy nhiên, với việc Chính phủ cố gắng tháo gỡ các rào cản khó khăn thời gian qua, tin rằng thị trường bất động sản sẽ dần có sự cân bằng tốt hơn trong năm 2023.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển:

Doanh nghiệp cần điều chỉnh dòng tiền

Trong đầu tư nhà đất, khi giá tăng từ 50 - 70% chỉ trong vòng trên dưới 1 năm, nhà đầu tư không quan tâm đến giá trị sử dụng mà chỉ chăm chăm mua giá cao để bán giá cao hơn, thì thị trường đã tới giai đoạn nguy hiểm.

Vì vậy, việc nhiều DN địa ốc có động thái điều chỉnh dòng tiền, cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với tài chính của đại đa số người mua nhà ở thực là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường.