Thị trường bất động sản: Trầm lắng nhưng không đóng băng

Nhiều doanh nghiệp cắt giảm 50% nhân lực

Trong báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng nêu rõ, do nhiều yếu tố tác động nên các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS gặp nhiều thách thức phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý, thậm chí là dừng hoạt động.

Theo số liệu thống kê của Cục Đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), số lượng doanh nghiệp BĐS tuyên bố phá sản, giải thể cũng tăng khoảng 38,7% so với cùng kỳ năm trước.

Lý giải về những nguyên nhân, thực trạng kể trên, Bộ Xây dựng cho biết, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang gặp nhiều khó khăn, do: khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.

Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Thiếu dòng tiền để trả cho doanh nghiệp cung ứng và trả lương người lao động do chủ đầu tư không có nguồn để thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ thuế.

Khách hàng mua BĐS khó tiếp cận vốn vay của các tổ chức tín dụng gián tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản các sản phẩm, dự án BĐS dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư. Các doanh nghiệp gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.

Dữ liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Đáng chú ý, dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư.

Những điểm sáng

Mặc dù vậy, theo VARS tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng khẳng định thị trường BĐS chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm do nhu cầu vẫn ở mức cao. Cũng theo VARS, thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước điều tiết tốt những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng BĐS như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính..., hoặc thu hút đầu tư.

Còn theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, năm 2023 là giai đoạn phục hồi của BĐS. Trong trung và dài hạn, thị trường BĐS Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản. “Thời điểm hiện tại, thị trường đang thanh lọc để minh bạch hơn. Trong thời gian tới, với động lực từ dòng vốn ngoại, các chính sách điều tiết bình ổn của Chính phủ, thị trường BĐS sẽ nhanh chóng sôi động trở lại” - ông Thịnh nhận định.

Báo cáo dự báo thị trường BĐS năm 2023 do Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERI) công bố mới đây cũng đã đưa ra 3 kịch bản cho thị trường BĐS 2023 là: Tích cực, kỳ vọng và thách thức.

Ở mức tích cực, FERI dự báo GDP của Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 5,5% - 6,5%, lạm phát 5%-5,5%, lãi suất 10%-11%, tỉ lệ hấp thụ trên thị trường BĐS sẽ ở mức trung bình và giá bán ổn định.

Trong kịch bản kỳ vọng, GDP đạt khoảng 4,5% - 5,5%, lạm phát 6%-7%, lãi suất 14-16%, mức hấp thụ thị trường có thể xuống thấp dưới mức bình quân và giá bán có khả năng điều chỉnh nhẹ.

Ở kịch bản thách thức, khi GDP đạt khoảng 3,5%-4,5%, lạm phát khoảng 10%, lãi suất 18%-20%, tỉ lệ hấp thụ sẽ rất thấp và giá bán bị điều chỉnh giảm mạnh hơn.

Dù ở kịch bản nào, theo TS Phạm Anh Khôi - Viện trưởng FERI, thị trường BĐS vẫn tích cực hơn giai đoạn trước. Lý do hiện nay tình hình kinh tế vĩ mô lạc quan hơn trước với lạm phát và tăng trưởng kinh tế tốt hơn giai đoạn trước rất nhiều. Các chính sách liên quan Luật Đất đai, Luật Nhà ở… đang dần hoàn thiện. Trước đây nguồn cung BĐS bị dư thừa còn hiện tại cung đang khan hiếm, nhất là phục vụ cho nhu cầu ở thực.

Ngoài ra, các chính sách đang được tiếp tục triển khai như Nghị quyết 43 (gói 350.000 tỉ đồng) và Nghị quyết 11 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022-2023 để thúc đẩy phát triển đồng bộ các ngành của nền kinh tế; hỗ trợ người dân thu nhập thấp sở hữu nhà thông qua gói hỗ trợ phục hồi thị trường BĐS.

Nhận định về thị trường bất động sản trong năm 2023, ông Nguyễn Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường năm 2023 có phục hồi được hay không phụ thuộc rất nhiều vào tâm lý của các nhà đầu tư. Ngoài việc tháo gỡ những khó khăn từ chính thị trường, việc khôi phục niềm tin để nhà đầu tư ở lại thị trường và nhà đầu tư mới sẵn sàng tham gia sẽ là động lực cho thị trường phục hồi ở thời điểm này. Bên cạnh đó, các chính sách của Nhà nước nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, bảo vệ doanh nghiệp và nhà đầu tư, hỗ trợ thị trường phát triển bền vững là cần thiết.