Thị trường bất động sản trong “năm bản lề”

Theo ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng, năm 2024, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương tiếp tục triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Đặc biệt, tăng cường khả năng giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng các dự án nhà ở xã hội, phấn đấu hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội để tăng nguồn cung, dẫn dắt thị trường bất động sản (BĐS).

3 kịch bản và 5 giải pháp

PGS.TS Nguyễn Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương đã đưa ra 3 kịch bản cho thị trường BĐS năm 2024. Thứ nhất, nếu các chính sách tác động đến thị trường không có gì đột biến, thị trường tiếp tục xu thế hồi phục chậm. Thứ hai, thị trường hồi phục nhanh và phát triển mạnh, đây là “kịch bản mong muốn”, nhưng cần 3 yếu tố hỗ trợ (vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường tăng; các văn bản dưới luật của 3 bộ luật hoàn thành; các công cụ tài chính tiền tệ được nới lỏng. Thứ ba, thị trường BĐS thoái trào nếu không có nguồn lực và động lực để phát triển. Đây là điều không ai mong muốn.

Trong khi đó, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết trong năm 2024 sẽ thực hiện 5 giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS. Đó là: Tập trung tháo gỡ chính sách và thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Hoàn thiện các văn bản hướng dẫn các luật vừa được thông qua; Tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho thị trường BĐS qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; Tập trung phát triển nhà ở xã hội; Triển khai hiệu quả Nghị quyết 33 của Chính phủ về các giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS.

Nhận xét về “3 kịch bản và 5 giải pháp” thúc đẩy thị trường BĐS 2024, nhiều ý kiến cho rằng, nền tảng quan trọng nhất chính là việc các bộ luật liên quan được thực thi.

Theo TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính quốc gia, có 10 điểm mới của Luật Nhà ở; 13 điểm mới của Luật Kinh doanh BĐS và 8 điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ góp phần giải quyết những tồn đọng của thị trường suốt thời gian qua. Đó cũng chính là bước tiến lớn về chính sách, tạo khung pháp lý quan trọng, hoàn thành sứ mệnh cải cách những bất cập sau thời gian dài áp dụng.

Giá căn hộ cho thuê ở Hà Nội tăng đột biến

Tuy nhiên, thực tế ở thời điểm này, giá căn hộ chung cư rất cao. Nhất là ở Hà Nội.

2 tháng đầu năm 2024, giá chuyển nhượng chung cư vẫn neo cao, kéo theo việc giá thuê nhà tăng mạnh và cũng đẩy giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người ra xa hơn.

Một người thuê căn hộ chung cư mini ở quận Cầu Giấy cho biết, tháng 12/2023, một căn hộ thuê giá 6,5 triệu đồng (70m2), thì tới 1/3/2024 chủ nhà đã “ra giá” 8,5 triệu đồng, với câu nói “xanh rờn” không thuê thì thôi.

Tới nay, hầu hết các chủ thuê nhà ở Hà Nội đã nâng giá trên dưới 10% so với năm 2023. Tại Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm), giá thuê căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ có đầy đủ nội thất tăng thêm 1-1,5 triệu đồng/tháng (ở mức 7-8 triệu đồng/căn/tháng. Căn 2 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh tăng lên 10 - 12 triệu đồng/tháng). Trong khi đó, căn hộ ở Legacy, Thanh Xuân Complex (quận Thanh Xuân); The Nine, Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy); Discovery Central, Vinhomes Metropolis (quận Ba Đình)..., giá thuê căn hộ đồng loạt tăng từ 1,5-2 triệu đồng/tháng.

Căn hộ chung cư tăng giá rất mạnh khiến đại bộ phận người lao động ở Hà Nội phải thuê nhà gặp khó khăn, khi mà tốc độ tăng thu nhập phải rượt đuổi giá thuê nhà.

Thực tế cho thấy, đầu tư căn hộ cho thuê mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm.

Trong khi đó, giá chung cư tiếp tục tăng mà chưa thấy điểm dừng. Kể cả những chung cư đã đưa vào sử dụng nhiều năm. Tại một dự án ở khu Ngọc Hồi thời gian sử dụng chỉ còn hơn 30 năm, căn hộ 65m2 cũng hơn 2,6 tỷ đồng. Có những chung cư cũ như Sudico Mỹ Đình đã bàn giao trên 10 năm, nhưng giá cũng không dưới 3,5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ.

Không mua nổi căn hộ chung cư, nhiều người tìm mua nhà trong ngõ. Nhưng tại đường Minh Khai, căn hộ trong ngõ 2 xe máy có thể tránh nhau, xây 5 tầng trên diện tích 42m2 cũng có giá 107 triệu đồng/m2.

Khảo sát của các đơn vị kinh doanh BĐS cho biết, trong 2 tháng đầu năm 2024, nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung cư và nhà trong ngõ ở Hà Nội tăng 71% so với thời điểm tháng 12/2023. Dù thị trường không “sốt”, nhưng điều đó cũng phần nào phản ánh nhu cầu chỗ ở của người dân tại Hà Nội rất cao, trong khi khả năng đáp ứng thấp.

Những tín hiệu mới từ thị trường BĐS khu vực phía Nam

Dự báo thị trường BĐS TPHCM và vùng phụ cận năm 2024, Tập đoàn DKRA Group cho rằng, phân khúc nhà ở tại những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 45,5 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý - sẽ có giao dịch mạnh hơn năm 2023. Còn về giá đất nền tại TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai là khó dự đoán, tuy rằng khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2024.

Vẫn theo DKRA, với căn hộ, nguồn cung, sức cầu thị trường được kỳ vọng khởi sắc từ quý III/2024 khi những chính sách pháp lý đủ độ “ngấm”, cũng như triển vọng phục hồi của nền kinh tế.

Ngày 22/2 vừa qua, nhiều ý kiến đã đưa ra tại hội thảo “Đón cơ hội trong vận hội mới” do Hiệp hội BĐS Cần Thơ và Hội Môi giới BĐS Việt Nam phối hợp tổ chức. Nhận định chung là thị trường BĐS phía Nam năm 2024 tiếp tục đối diện nhiều thách thức khi mà số DN BĐS giải thể, số DN tạm ngừng có thời hạn và tình trạng môi giới bỏ nghề vẫn chưa được khắc phục.

Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định, 2024 là năm bản lề trong chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường BĐS Việt Nam, trong đó, BĐS TPHCM và Tây Nam Bộ được đánh giá là thị trường nổi bật. Đánh giá của Hiệp hội BĐS Cần Thơ, BĐS khu vực Tây Nam Bộ hiện đang bước vào vận hội mới khi được Trung ương quan tâm đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, tạo đòn bẩy cho sự phát triển kinh tế - xã hội đã mở ra không gian phát triển cho toàn vùng. “Hạ tầng giao thông và khu công nghiệp (đặc biệt tuyến cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận - Cần Thơ đã thông xe, triển khai dự án khu công nghiệp Vĩnh Thạnh) là cú hích cho thị trường BĐS Đồng bằng sông Cửu Long sớm phục hồi và tăng trưởng mạnh ngay trong năm 2024” - nhận định của Hội BĐS Cần Thơ.

Đã đến lúc người mua “xuống tiền”?

Câu hỏi đặt ra là: Năm 2024 có phải là thời điểm có lợi cho người mua nhà?

Theo giới chuyên gia, năm 2024 là bước khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng BĐS, khi mà thị trường này đã phải trải qua gần 3 năm đối mặt với muôn vàn khó khăn, thách thức, nguồn cung - sức cầu cùng sụt giảm.

Với những gì đã và đang diễn ra, nhiều ý kiến cho rằng năm 2024 thị trường BĐS sẽ chuyển biến tích cực, nhưng vẫn sẽ là năm “lửa thử vàng” đối với các chủ đầu tư, người mua và các bên tham gia.

Vực dậy niềm tin nơi người mua là điều rất khó khăn. Mặc dù lãi suất huy động liên tục điều chỉnh giảm nhưng phần lớn người mua vẫn lựa chọn gửi tiết kiệm, hoặc những kênh trú ẩn “an toàn” khác (vàng, ngoại hối...) thay vì đầu tư BĐS do khó nắm bắt triển vọng hồi phục cũng như “điểm rơi” về giá.

Ở thời điểm này, giá căn hộ chung cư (đặc biệt là ở Hà Nội) đang lên mạnh. Tuy thế, theo ông David Jackson - Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn BĐS Avison Young Việt Nam, cơ hội vẫn có cho những người mua và nhà đầu tư biết quan sát và ra quyết định đúng thời điểm, đúng dự án. Mặc dù giá nhà ở các đô thị lớn và rìa trung tâm sẽ còn tăng, nhưng khi lãi suất hạ nhiệt hơn thì các đợt mở bán vào cuối năm nay có thể hạ xuống.

“Tuy nhiên, người có ý định mua nhà trong năm nay cần tính toán kỹ lưỡng về pháp lý, tiến độ xây dựng, hình thức thanh toán, uy tín của chủ đầu tư. Đồng thời, cần cân nhắc thu nhập và tận dụng các đòn bẩy tài chính phù hợp” - ông David Jackson nói.

“

Theo CBRE Việt Nam (công ty đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản thương mại), năm 2023, giá chung cư tại TPHCM giảm 2% trong khi giá ở thị trường Hà Nội tăng gần 15%. Về giá bán, thị trường chung cư ở cả 2 thành phố hiện vẫn đang neo ở mức cao, đặc biệt tại Hà Nội. Phân khúc trung cấp có mức giá bán phù hợp hơn với túi tiền của người dân chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất ở 2 thị trường. Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TPHCM có sự đổi vai cho nhau khi thị trường Hà Nội đang đi theo xu hướng của thị trường TPHCM 3 năm trước. Tuy nhiên, nhìn về triển vọng thị trường trong thời gian tới, bà Dung cho rằng mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, trong khi đó các yếu tố về chính sách và pháp lý sửa đổi đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất sẽ góp phần khiến niềm tin thị trường được cải thiện, từ đó giúp thị trường phục hồi trong năm 2024.