Thị trường chung cư bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh
Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TPHCM trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới tăng mạnh, phản ánh nỗ lực đẩy nhanh tiến độ mở bán của các chủ đầu tư sau thời gian dài chuẩn bị dự án.
Tuy nhiên, trái ngược với sự cải thiện về nguồn cung, thanh khoản đang có dấu hiệu giảm tốc rõ rệt khi mặt bằng giá liên tục lập đỉnh, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Giới chuyên gia nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc, trong đó các sản phẩm có mức giá hợp lý vẫn duy trì sức hút, còn phân khúc cao cấp ngày càng đối mặt áp lực tiêu thụ.
Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý II/2026, cả Hà Nội và TPHCM đều ghi nhận nguồn cung sơ cấp cải thiện đáng kể so với quý đầu năm.
Tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 9.300 căn, tăng 6% theo quý và tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, TPHCM ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới, tăng 51% so với cùng kỳ năm 2025. Dù nguồn cung dồi dào hơn, sức cầu trên thị trường lại có dấu hiệu chững lại dưới tác động của bối cảnh kinh tế vĩ mô và mặt bằng giá neo ở mức cao.
One Mount Group cho biết, thay vì giảm đồng loạt, thanh khoản đang phân hóa rất rõ theo mặt bằng giá. Các dự án có giá dưới 120 triệu đồng/m² vẫn duy trì tốc độ hấp thụ tích cực, trong khi các dự án có giá trên 120 triệu đồng/m² phải đối mặt với chu kỳ bán hàng kéo dài hơn.
Tại Hà Nội, quý II ghi nhận khoảng 7.100 căn hộ được giao dịch thành công, giảm 3% theo quý và giảm 8% theo năm. Đáng chú ý, nhóm căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 53%, giảm mạnh so với mức 69% cùng kỳ năm trước.
Ở TPHCM, thị trường ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 50%, giảm 2 điểm phần trăm so với quý I/2025.
Giới chuyên gia ngành bất động sản nhận định, người mua hiện không còn vội vàng xuống tiền mà tập trung đánh giá kỹ vị trí, uy tín chủ đầu tư và đặc biệt là tính pháp lý của dự án trước khi đưa ra quyết định.
Thị trường chung cư đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Để khơi thông dòng tiền, các chủ đầu tư sẽ phải chấp nhận điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, đưa giá bán về mức hợp lý hơn hoặc tập trung phát triển các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội nhằm đáp ứng đúng nhu cầu của người mua ở thực. Đây được xem là điều kiện quan trọng để thị trường lấy lại đà tăng trưởng bền vững trong chu kỳ phát triển mới.