Thước đo là người dân được mua, thuê, an cư lâu dài

Cần cơ chế công bằng để có thể mua, thuê, hoặc thuê

Ngày 21/8, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Quốc hội Võ Ngọc Thanh Trúc (Đoàn TPHCM) cho rằng, nhà ở xã hội không chỉ là câu chuyện về quỹ đất, hay số lượng căn hộ, mà là cơ hội an cư của hàng triệu người lao động. Họ cần một cơ chế công bằng, để có thể mua, thuê, hoặc thuê mua một chỗ ở phù hợp, từ đó yên tâm lao động và vun đắp gia đình.

Do đó, theo bà Trúc, Luật phải xác định đúng người được hưởng chính sách. Cụ thể, Điều 61 đã xác định các nhóm thụ hưởng, nhưng còn thiếu tiêu chí thống nhất để xác định “người thu nhập thấp” và “nhà ở cách xa nơi làm việc”. Điều 70 đã quy định xử lý vi phạm, nhưng chưa có cơ chế kiểm tra, sàng lọc, ngay từ khâu xét duyệt. Khoảng trống này có thể sẽ tạo kẽ hở để trục lợi chính sách.

Bà Trúc đề nghị, nhà ở xã hội phải được bố trí đúng chỗ. Khoản 2 Điều 25 cho phép thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội, bằng ba phương án: dành đất trong dự án nhà ở thương mại, bố trí đất ở vị trí khác hoặc đóng tiền tương đương. Sự linh hoạt là cần thiết, nhưng nếu thiếu ràng buộc, phương án đóng tiền có thể được lựa chọn, vì thuận lợi cho chủ đầu tư, còn nhà ở xã hội lại bị dồn ra xa nơi làm việc, và các dịch vụ thiết yếu. Khi đó, người lao động phải gánh thêm chi phí đi lại và đánh đổi thời gian dành cho gia đình, một căn nhà có giá thấp trên hợp đồng, vẫn có thể trở thành một nơi quá đắt trong đời sống.

“Thước đo của chính sách nhà ở xã hội, không chỉ là số dự án được phê duyệt, hay số căn hộ được xây dựng, mà quan trọng hơn là người dân có thực sự mua được, thuê được và an cư lâu dài hay không? Nhà nước có thể đơn giản hóa thủ tục, nhưng không thể giảm trách nhiệm. Luật phải bảo đảm nhà ở xã hội đúng người, đúng chỗ, đúng giá và không để người dân gánh chịu rủi ro. Có như vậy, mục tiêu “mọi người đều có chỗ ở” mới không dừng lại ở những con số, mà trở thành những mái ấm hiện hữu trong đời sống của Nhân dân”, bà Trúc nói.

Nhà nước đang ưu đãi cho một loại hình kinh doanh hay ưu đãi để đạt một mục tiêu xã hội?

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng), nhất trí cao với định hướng sửa đổi Luật Nhà ở, đặc biệt là sự chuyển đổi từ mục tiêu chủ yếu khuyến khích sở hữu nhà sang bảo đảm cho người dân có chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp với khả năng chi trả.

Tuy nhiên, để tư duy mới này thực sự đi vào cuộc sống, liên quan đến phát triển nhà ở cho thuê, bà Nga đề nghị phân biệt rõ chính sách khuyến khích thị trường với chính sách hỗ trợ bằng nguồn lực công.

Dự thảo đang dành cho dự án nhà ở cho thuê ngoài Nhà nước một gói ưu đãi khá lớn: có thể giao chủ đầu tư không qua đấu thầu, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được bố trí diện tích thương mại và một phần nhà ở thương mại để bán, cùng các ưu đãi tín dụng và hỗ trợ khác. Trong khi đó, đối tượng thuê lại được xác định rất rộng, bao gồm cả công dân chỉ “có nhu cầu thuê nhà”.

 “Cần trả lời rõ một câu hỏi: Nhà nước đang ưu đãi cho một loại hình kinh doanh hay ưu đãi để đạt một mục tiêu xã hội?”, bà Nga đặt vấn đề. Qua đó cho rằng, nếu chỉ cần xây nhà để cho thuê theo giá thị trường cũng được hưởng đầy đủ các cơ chế đặc biệt thì rất khó lượng hóa Nhà nước đã bỏ ra bao nhiêu nguồn lực và người dân thực sự nhận lại được lợi ích gì.

Đưa ra dẫn chứng kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã yêu cầu phải làm rõ cơ chế đối với từng loại hình nhà ở, tránh chính sách ưu đãi dàn trải; Báo cáo của Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cũng đề nghị ưu đãi phải gắn với thời gian duy trì cho thuê, đối tượng thụ hưởng, giá thuê và cơ chế thu hồi ưu đãi nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng mục tiêu.

Từ đó bà Nga đề nghị Luật xác lập một nguyên tắc: mức ưu đãi phải tương ứng với nghĩa vụ xã hội mà chủ đầu tư cam kết thực hiện. Nhà ở cho thuê thương mại thông thường vận hành theo thị trường; còn dự án được hưởng ưu đãi đặc biệt về đất đai, lựa chọn chủ đầu tư và tín dụng thì phải chịu ràng buộc tương ứng về thời gian cho thuê, giá thuê, đối tượng phục vụ và hoàn trả ưu đãi nếu vi phạm cam kết.

Tránh áp dụng một cơ chế cứng nhắc cho mọi địa bàn

Đại biểu Vương Thị Hương (Đoàn Tuyên Quang) đề nghị, cân nhắc quy định tất cả các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, bắt buộc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê.

Theo bà Hương, thực tiễn sau sắp xếp đơn vị hành chính, địa giới nhiều phường được mở rộng. Trong cùng một phường, có thể bao gồm cả khu vực trung tâm đô thị hóa cao và khu vực ngoại vi có mật độ dân cư thấp, điều kiện hạ tầng và nhu cầu nhà ở khác nhau. Đặc biệt là tại các tỉnh miền núi, có những phường diện tích rộng, địa hình và dân cư phân bố không đồng đều. Việc quy định toàn bộ địa giới hành chính của phường thuộc một loại đô thị làm căn cứ áp dụng cùng một cơ chế phát triển nhà ở chưa phản ánh đúng điều kiện thực tế từng khu vực. Ở những khu vực ngoại vi, nếu bắt buộc chủ đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở trước khi chuyển nhượng, có thể làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá sản phẩm; trong khi nhu cầu thực tế của người dân chủ yếu là nhận chuyển nhượng đất đã có hạ tầng để họ tự xây dựng nhà ở phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng. Cách tiếp cận này cũng cần thống nhất việc phát triển nhà ở tại khu vực miền núi phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục tập quán.

“Vì vậy, tôi đề nghị không chỉ căn cứ vào tiêu chí loại đô thị và địa giới hành chính của phường để quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê; mà cần bổ sung thêm các tiêu chí về vị trí, mức độ đô thị hóa, mật độ dân cư, yêu cầu kiến trúc cảnh quan và điều kiện hạ tầng”, bà Hương nói.

Trên cơ sở đó, bà Hương đề nghị, giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định, công khai khu vực bắt buộc phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở và khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cá nhân tự xây dựng nhà ở. Đối với khu vực được phép chuyển nhượng, phải bảo đảm hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thành, được nghiệm thu và kết nối với hạ tầng chung. Người nhận chuyển nhượng có trách nhiệm xây dựng đúng quy hoạch và yêu cầu quản lý kiến trúc. Cách tiếp cận này bảo đảm thực hiện chủ trương hạn chế phân lô bán nền, quản lý chặt chẽ phát triển đô thị và tránh áp dụng một cơ chế cứng nhắc cho mọi địa bàn.

Một quy định phù hợp với khu vực trung tâm của đô thị lớn không nên trở thành rào cản đối với phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu có chỗ ở thực tế của người dân tại các đô thị miền núi.