Tín dụng bất động sản: Mở đúng chỗ, khóa đúng rủi ro

Chính sách cần từng bước phân loại theo mục đích sử dụng

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (Vars IRE) phân tích, trong thực tế, tín dụng bất động sản cũng không phải một nhóm đồng nhất. Tín dụng mua nhà, nhận chuyển nhượng bất động sản có đặc điểm khác với vốn phát triển dự án, kinh doanh bất động sản hay đầu tư. Mỗi nhóm có dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ rủi ro khác nhau. Do đó, thay vì áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần từng bước phân loại theo mục đích sử dụng vốn, loại tài sản, đối tượng vay, uy tín chủ đầu tư và khả năng trả nợ.

Kinh nghiệm Trung Quốc cho thấy, kiểm soát tín dụng nếu không đi cùng xử lý thanh khoản và tháo gỡ các dự án gặp khó khăn có thể khiến rủi ro từ doanh nghiệp lan sang người mua, nhà đầu tư và hệ thống tài chính.

Với mô hình bán nhà hình thành trong tương lai, doanh nghiệp phụ thuộc đáng kể vào dòng tiền từ người mua, tín dụng và khả năng tái cấp vốn. Khi tín dụng bị thu hẹp đột ngột, doanh nghiệp có thể thiếu tiền hoàn thành dự án. Người mua lo ngại không được bàn giao nhà nên giảm mua hoặc ngừng thanh toán, khiến chủ đầu tư tiếp tục mất dòng tiền. Từ đó hình thành vòng xoáy giữa thanh khoản, tiến độ dự án và niềm tin thị trường.

Từ năm 2022, Trung Quốc chuyển trọng tâm sang hoàn thành dự án và bảo đảm bàn giao nhà. Cơ chế “danh sách trắng” được triển khai, theo đó các dự án đủ điều kiện được rà soát, ngân hàng thẩm định và ưu tiên dòng vốn cho những dự án có khả năng hoàn thành. Đến cuối quý I/2026, hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ đã được dẫn vào các dự án thuộc danh sách trắng và khoảng 7,5 triệu căn nhà được hỗ trợ bàn giao đến cuối năm 2025.

Điểm đáng chú ý ở đây không phải là nới tín dụng để cứu toàn bộ thị trường, mà là phân biệt giữa một dự án còn khả năng hoàn thành với một doanh nghiệp đã mất khả năng phục hồi.

Việt Nam: Cần phân tầng dòng vốn

Tại Việt Nam, chính sách tín dụng bất động sản những năm gần đây đã từng bước chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu. Dòng vốn được ưu tiên hơn cho nhà ở xã hội, người trẻ mua nhà, các dự án khả thi và những lĩnh vực cần khuyến khích.

Tuy nhiên, thực tế chương trình tín dụng nhà ở xã hội cho thấy tiền không phải là yếu tố duy nhất. Chương trình có quy mô 145.000 tỷ đồng từ 9 ngân hàng thương mại, nhưng đến cuối tháng 5/2026 mới giải ngân khoảng 12.440 tỷ đồng. Khoảng cách này cho thấy những vướng mắc về pháp lý, giá bán, cơ cấu sản phẩm, thủ tục và khả năng trả nợ của người mua vẫn là những “nút thắt” lớn.

Từ thực tế này, VARS IRE cho rằng Việt Nam cần chuyển mạnh hơn sang quản trị tín dụng dựa trên mức độ rủi ro.

Trước hết, có thể nghiên cứu phân loại dự án thành ba nhóm. Nhóm A là những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tác động lan tỏa lớn nhưng chủ yếu thiếu vốn. Nhóm B là các dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại vốn, phương án kinh doanh hoặc nghĩa vụ nợ. Nhóm C là những dự án không còn khả năng phục hồi và cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định. Việc phân loại nhằm nhận diện rủi ro và định hướng dòng vốn, còn quyết định cho vay vẫn thuộc ngân hàng.

Cùng với đó, cần tăng cường đánh giá người vay và tài sản thay vì chỉ nhìn vào tên gọi của sản phẩm bất động sản. Các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm, tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ cần được xem xét kỹ hơn. Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền có thể được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn.

Một yêu cầu khác là tăng khả năng kiểm tra sức chịu đựng của hệ thống ngân hàng trước các kịch bản giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm. Cơ cấu lại nợ nên dành cho những khoản vay còn khả năng phục hồi; các khoản vay không còn khả năng thu hồi cần được nhận diện và xử lý.

Về dài hạn, thị trường cũng cần thêm các nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp. Tuy nhiên, mở rộng kênh vốn phải đi cùng minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro.