TP Hồ Chí Minh: Siết quản lý, tháo gỡ tranh chấp ở chung cư

Siết trách nhiệm, giảm tranh chấp

Theo thống kê, trước khi sáp nhập, TP Hồ Chí Minh có hơn 1.400 chung cư, trong đó còn 163 chung cư chưa được bàn giao kinh phí bảo trì và khoảng 58.000 căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận.

Việc TP Hồ Chí Minh quyết tâm tìm ra hướng xử lý, giải quyết dứt điểm các vấn đề còn tồn đọng liên quan đến loại hình nhà ở cao tầng, do thời gian qua các tranh chấp chung cư kéo dài đã khiến hàng vạn cư dân bị ảnh hưởng về quyền và lợi ích hợp pháp, khiếu nại, khiếu kiện vượt cấp, kéo dài.

Mới đây, một trong những vụ việc thu hút sự quan tâm của dư luận là vụ cư dân tại chung cư 24AB (phường Thạnh Mỹ Tây, TP Hồ Chí Minh) đã khởi kiện Ban Quản trị và đơn vị quản lý vận hành vì bị cắt nước sinh hoạt do nợ phí bảo trì kéo dài.

Sau đó, TAND khu vực 5 đã đưa vụ án ra xét xử, trong đó bản án sơ thẩm nhận định Ban quản trị và đơn vị quản lý đã vượt quá thẩm quyền khi tự ý cắt nước sinh hoạt để xử lý tranh chấp phí bảo trì.

Dù đã nhìn nhận được một phần các bất cập, vi phạm liên quan, thế nhưng bản án sơ thẩm vẫn chưa giải quyết thỏa đáng nhiều yêu cầu chính đáng của chính những đương sự trong sự việc này. Do đó, Viện KSND khu vực 5 - TP Hồ Chí Minh đã kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm của vụ án. Đồng thời, đề nghị TAND TP Hồ Chí Minh hủy án để xét xử lại do cấp sơ thẩm có nhiều vi phạm cả về tố tụng lẫn nội dung.

Theo nội dung kháng nghị này, tòa chưa xem xét đầy đủ yêu cầu của các bên; chưa đưa đầy đủ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng; chưa làm rõ thiệt hại thực tế khi chi phí chưa hợp lý - vượt quá mức cần thiết; hồ sơ chưa có kết quả xác minh của công an phường về tình trạng cư trú của nguyên đơn và nhiều tình tiết khác.

Đặc biệt, tại phiên tòa, nguyên đơn xác định trong tổng yêu cầu thiệt hại có thiệt hại về nước nhưng không cung cấp được thiệt hại về việc ngưng cung cấp nước gây ra là bao nhiêu trong tổng thiệt hại.

Chính vì vậy, ở vụ án này, Viện KSND khu vực 5 khẳng định: nhận thấy bản án của Tòa án nhân dân khu vực 5 ban hành có vi phạm nghiêm trọng về tố tụng và nội dung như đã phân tích trên đây, làm ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

Diễn biến của vụ án điển hình này đã đặt ra yêu cầu cần hoàn thiện cơ chế quản lý chung cư, nhất là trong xử lý các tranh chấp giữa Ban Quản trị, chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và cư dân.

Tiếp tục hoàn thiện về cơ chế, chính sách

Nhằm xử lý những bất cập kéo dài nhiều năm, mới đây UBND TP Hồ Chí Minh tiếp tục ban hành Quyết định 19/2026 của UBND TP Hồ Chí Minh về quản lý, sử dụng nhà chung cư, với nhiều quy định mới có hiệu lực từ tháng 4/2026.

Đáng chú ý, quyết định quy định rõ trách nhiệm xử lý các hành vi chiếm dụng kinh phí bảo trì; cụ thể hóa quy trình cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì; đồng thời giao Công an TP Hồ Chí Minh điều tra, xử lý các trường hợp vi phạm theo quy định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định mới góp phần bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người dân; đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho loại hình lưu trú ngắn ngày vốn phát triển mạnh trong thời gian qua.

Ở góc độ quản lý vận hành, Quyết định 19 cũng quy định rõ việc phân định diện tích sở hữu chung - riêng; yêu cầu công khai nguồn thu từ khai thác diện tích chung và đưa toàn bộ khoản thu này vào quỹ bảo trì;...

Đáng chú ý, UBND cấp xã được giao trực tiếp giải quyết các tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung - riêng nếu Ban quản trị và chủ đầu tư không thống nhất được phương án xử lý. Đây được xem là bước thay đổi quan trọng khi chính quyền địa phương không còn đứng ngoài các mâu thuẫn phát sinh tại chung cư.

Song song với việc hoàn thiện khung pháp lý, TP Hồ Chí Minh cũng đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ các dự án tồn đọng để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua nhà.

Các động thái đồng thời trên nhiều mặt trận cho thấy TP Hồ Chí Minh đang chuyển từ xử lý từng vụ việc sang hoàn thiện cơ chế quản lý chung cư một cách tổng thể. Khi quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý cùng chính quyền địa phương được quy định rõ ràng hơn, những tranh chấp kéo dài sẽ từng bước được tháo gỡ. Từ đó, góp phần xây dựng môi trường sống minh bạch, ổn định và bảo đảm quyền lợi cho hàng triệu cư dân đô thị.