Trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Người bỏ cọc phải bồi thường toàn bộ thiệt hại
Tới đây, ngoài việc nâng mức đặt cọc lên tới 50% giá trị khởi điểm, người trúng đấu giá đất nhưng bỏ cọc phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh do phải huỷ kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
Năm 2024 tại không ít địa phương trong cả nước xuất hiện tình trạng người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là đối với trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất ở trả giá cao bất thường, có dấu hiệu thông đồng, dìm giá, nâng giá, cấu kết thao túng giá, lợi dụng hoạt động đấu giá để trục lợi.
Cụ thể, tại TP Hà Nội, huyện Hoài Đức (cũ) đã từng tổ chức đấu giá 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên (nay là xã Sơn Đồng), lô đất được trả giá cao nhất là 133,3 triệu đồng/m2, tổng giá trị 15 tỷ đồng, cao hơn 18 lần giá khởi điểm. Huyện Thanh Oai (cũ), cũng tổ chức đấu giá 68 lô đất ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (nay là xã Bình Minh), trong đó có lô đất được trả giá cao nhất lên đến 100 triệu đồng/m2, cao gấp 8 lần so với giá khởi điểm.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, qua các phiên đấu giá, 80% lô đất ở trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông (cũ) đã bị người trúng đấu giá bỏ cọc. Còn tại huyện Thanh Oai (cũ) có 56/68 thửa đất, huyện Hoài Đức (cũ) có 8/19 thửa đất trúng đấu giá bỏ cọc. Tương tự, 19 thửa đất ở thôn Lỏng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức (cũ) dù người tham gia đấu giá đã thức xuyên đêm để đấu giá đất, giá trúng đấu giá được đẩy lên tới 133 triệu đồng/m2 nhưng đến nay còn 8 thửa đất người trúng đấu giá chưa nộp tiền theo quy chế đấu giá đất...
Luật sư Nguyễn Văn Tuyến (Đoàn luật sư TP Hà Nội) phân tích, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và pháp luật có liên quan đã quy định các chế tài xử lý đối với các vi phạm trong hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, gồm chế tài hình sự, hành chính, dân sự. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản năm 2024 đã bổ sung các chế tài xử lý đối với các hành vi vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư (bỏ cọc) và đấu giá quyền khai thác khoáng sản (như cấm tham gia đấu giá có thời hạn từ 06 tháng đến 05 năm). Tuy nhiên, trong một số trường hợp do giá khởi điểm thấp dẫn đến tiền đặt trước thấp nên còn tình trạng tham gia đấu giá nhằm mục đích trục lợi, kể cả bỏ cọc. Bên cạnh đó, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất ở cho cá nhân thì pháp luật chưa có các chế tài cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá bỏ cọc.
Theo chuyên gia bất động sản Trần Mạnh Anh, tình trạng bỏ cọc đã gây ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường, tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế - xã hội cũng như tình hình an ninh, trật tự tại một số địa phương. Để ngăn chặn hiện tượng bất ổn này, ngày 3/7/2025, Văn phòng Đảng uỷ Chính phủ có công văn liên quan đến việc thực hiện ý kiến chỉ đạo của Tổng Bí thư đối với kết quả giám sát thường xuyên, nắm bắt tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua. Một trong những nội dung quan trọng tại Công văn số 6369-CV/UBKTTW là chỉ đạo Bộ Tư pháp nghiên cứu sửa đổi ngay quy định nâng mức tiền đặt trước của cá nhân tham gia đấu giá từ tối đa 20% lên 50%, đồng thời, bổ sung quy định chế tài xử lý vi phạm.
Đây cũng là lý do để mới đây Bộ Tư pháp có Tờ trình gửi tới Chính phủ Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.
Bộ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Hải Ninh cho biết, Tờ trình đề cập đến hai chế tài. Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định nâng mức tiền đặt trước (đặt cọc) trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai lên tối thiểu là 20%, tối đa là 50% giá khởi điểm. Mục đích nhằm hạn chế tình trạng người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất lợi dụng mức tiền đặt trước quá thấp để tham gia đấu giá nhằm trục lợi. Thứ hai, xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị huỷ. Phương án này sẽ hạn chế tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá tài sản để trục lợi, đồng thời, tăng cường trách nhiệm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, người trúng đấu giá bỏ cọc phải bồi thường toàn bộ các thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức cuộc đấu giá (giá dịch vụ đấu giá, chi phí tổ chức đấu giá) do phải huỷ kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
Cũng theo ông Nguyễn Hải Ninh, hiện vẫn chưa có quy định cấm cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở sau khi trúng đấu giá mà bỏ cọc. Do đó, dự thảo Nghị quyết quy định theo hướng bổ sung quy định cấm cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng sau đó bỏ cọc với thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.
