Vì sao hàng nghìn căn hộ tái định cư Thủ Thiêm vẫn phải 'chờ thời'?

Chủ trương quyết liệt nhưng chưa thành công

“Sốt ruột” vì nhà tái định cư xuống cấp, mới đây UBND TPHCM ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm tại phường An Khánh (TP Thủ Đức). Đây là động thái nhằm xử lý tình trạng tồn đọng nhiều năm, đồng thời, bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản khu vực trung tâm.

Theo kế hoạch này, hàng nghìn căn hộ sẽ được chia thành các gói để Tổ công tác đấu giá của thành phố phối hợp cùng các sở, ngành liên quan thực hiện thủ tục lựa chọn đơn vị định giá, xác định giá khởi điểm và triển khai công tác đấu giá. Đơn vị trúng đấu giá sẽ được hướng dẫn thanh toán, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, cập nhật dữ liệu đất đai theo quy định.

Mục tiêu của UBND thành phố là đưa quỹ nhà tái định cư lâu nay bỏ hoang vào khai thác hiệu quả, tránh lãng phí tài sản công; đồng thời, tăng thu ngân sách cho thành phố về dài hạn. Khi ban hành kế hoạch mới, UBND thành phố cũng yêu cầu công tác đấu giá phải gắn với tiến độ xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng như kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội chung của thành phố.

Tuy nhiên, dù vị trí nằm trong khu “đất vàng” Thủ Thiêm, gần 3.800 căn hộ tại khu tái định cư này đã qua 4 lần đấu giá nhưng đều thất bại. Năm 2017, giá khởi điểm đưa ra 8.800 tỉ đồng nhưng không có đơn vị tham gia. Năm 2018, giá tăng lên hơn 9.100 tỉ đồng, song phiên đấu giá tiếp tục “ế ẩm”. Năm 2021 và 2023, thành phố lại chia thành hai gói để bán, nhưng với tổng mức hơn 9.900 tỉ đồng, các doanh nghiệp bất động sản vẫn không mặn mà.

Đầu năm 2025, TPHCM cho phép chuyển đổi một phần công năng từ tái định cư sang nhà ở thương mại nhằm tăng tính cạnh tranh. Lãnh đạo thành phố kỳ vọng, với sự điều chỉnh này cùng quy trình đấu giá minh bạch, việc đưa 3.790 căn hộ ra thị trường lần nữa sẽ tạo nguồn cung đáng kể, giúp bình ổn giá nhà ở vốn đã tăng tới 30-40% trong thời gian qua.

Người dân không mặn mà với nhà tái định cư

Dù chính quyền TPHCM nhiều lần quyết liệt nhưng thực tế cho thấy, bài toán đấu giá vẫn đầy thách thức. Các căn hộ ở đây thuộc dự án 12.500 căn tái định cư phục vụ Khu đô thị mới Thủ Thiêm được xây dựng cách đây gần 10 năm. Do người dân chủ yếu nhận tiền tự lo nơi ở khác, số hộ dọn vào ở tại đây rất ít. Nhiều hạng mục bị hư hỏng, xuống cấp sau thời gian dài bỏ hoang, thậm chí, từng được sử dụng làm bệnh viện dã chiến trong giai đoạn dịch Covid-19. Về phía Sở Xây dựng cũng nhiều lần báo cáo thừa nhận, mỗi năm thành phố vẫn phải chi hàng chục tỉ đồng cho phí bảo trì, quản lý. Trong khi đó, chất lượng căn hộ giảm sút khiến sức hút với nhà đầu tư thấp hơn nhiều so với giá trị vị trí.

Ghi nhận của chúng tôi, nhiều người dân sống tại khu vực Thủ Thiêm - là những người trực tiếp được thụ hưởng chính sách nhà ở tái định cư, cũng bày tỏ nhiều băn khoăn, lo lắng. Theo bà Đỗ Thị Loan (68 tuổi), cư dân phường An Khánh, hiện nay, hạ tầng xung quanh khu tái định cư vẫn chưa đồng bộ: “Có nhà nhưng thiếu trường học, bệnh viện, công ty, xí nghiệp,…thì ai dám về ở? Hiện ở đây chỉ có 2 trường và một khu chợ truyền thống nhưng cũng không thể đáp ứng được cho người dân khi về ở tại gần 3.800 căn hộ tái định cư. Nếu thành phố muốn bán được thì phải đầu tư hạ tầng trước, chứ để trống lâu ngày chỉ càng xuống cấp thêm” - bà Loan kiến nghị.

Trong khi đó, ThS Nguyễn Thanh Phương - chuyên gia bất động sản khu Đông TPHCM phân tích: “Nguồn cung căn hộ trung - cao cấp tại khu Đông đang khan hiếm, nên nếu đấu giá thành công, 3.790 căn hộ này sẽ góp phần hạ nhiệt thị trường, tạo thêm lựa chọn cho người mua ở thực. Nhưng để hấp dẫn nhà đầu tư, thành phố cần tính đến các gói hỗ trợ về lãi suất, giãn tiến độ nộp tiền hoặc linh hoạt hóa hình thức khai thác như cho thuê dài hạn, thuê mua, thay vì chỉ bán trọn gói”.

Liên quan đến câu chuyện nhà tái định cư ở TPHCM, TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn từng nhận định, hàng nghìn căn hộ tái định cư tại TPHCM như ở Thủ Thiêm hay Vĩnh Lộc B bị bỏ trống, xuống cấp vì chỉ chú trọng xây nhà để bán mà chưa tính đến những tiện ích liên quan đến đời sống của người dân. Cụ thể, ở chỗ cũ, dù ít tiện nghi nhưng người dân vẫn có thể mưu sinh nhờ buôn bán, khách hàng quen. Nhưng khi sang chỗ mới, lên tầng cao, họ không còn được bày bán vỉa hè thì họ sẽ e ngại, lo lắng. Ông Sơn dẫn chứng nhiều khu tái định cư ở Trung Quốc cũng rơi vào tình trạng tương tự: ban ngày trông hiện đại nhưng ban đêm vắng bóng người. Bài học là tái định cư không chỉ dừng ở diện tích ở, mà phải có hạ tầng xã hội, trường học, bệnh viện, công viên và đặc biệt là cơ hội việc làm.

Cũng cho rằng khúc mắc lớn nhất ở các khu tái định cư là vấn đề thiếu đồng bộ trong quy hoạch, kỹ sư Trần Văn Long - nguyên Trưởng Đoàn Giám sát Dự án của Công ty CP Vinhomes nhận định, nhiều dự án giao cho tư nhân chỉ chú trọng diện tích bán được mà bỏ quên nhu cầu sinh hoạt. Hệ quả là khu ở gần trung tâm như Thủ Thiêm cũng “ế” chẳng kém nơi xa xôi như Vĩnh Lộc B. Điều này dẫn đến thực tế, khi di dời, bồi thường thường cho người dân, sẽ không đủ để người dân mua nhà mới ngang tầm với tiền được đền bù. Đã vậy, sinh kế cũ bị cắt đứt, nên nhiều người từ chối về ở. Theo ông Long, một khu tái định cư đúng nghĩa phải là mô hình kinh tế - xã hội: có chỗ ở vừa túi tiền, có chợ hoặc trung tâm thương mại giá hợp lý, có dịch vụ việc làm, đào tạo nghề. Người dân phải “ở trên - làm dưới”, tức có thể sinh sống ngay trong khu đô thị mới.

TS Trương Thị Minh Sâm - Chủ tịch Hội Khoa học kinh tế và Quản lý TPHCM cho biết, cùng với chủ trương chuyển đổi loại hình căn hộ (nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, khu lưu trú,…) để thu hút được nhà đầu tư, thời gian tới, TPHCM còn dự kiến xây hơn 18.000 căn hộ phục vụ tái định cư người dân sống ven kênh rạch. Với bài toán này, bà Sâm cho rằng, lý tưởng nhất vẫn là tái định cư tại chỗ, bởi “quen nước, quen cái”. Nhưng dù ở đâu, Nhà nước vẫn cần phải cam kết: diện tích ở tương đương chỗ cũ, có việc làm, có trường học cho con và trạm y tế cho người già. Chính quyền thành phố cũng cần thành lập cơ quan chuyên trách phát triển nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội, hoạt động theo mô hình hợp tác công - tư. Ở các nước trong khu vực như Singapore, Malaysia đã triển khai thành công với mô hình này từ rất lâu. Ngoài ra, công tác giám sát, phản biện của MTTQ và HĐND các cấp phải được thể hiện rõ hơn, vì đây là khâu then chốt. Luật quy định đầy đủ về diện tích, chỗ để xe, số dân phải có bao nhiêu trường học, bệnh viện… nhưng nhiều nơi xuống cấp nhanh, thiếu hạ tầng vì buông lỏng quản lý.

Khi TPHCM tiếp tục triển khai nhiều dự án chỉnh trang đô thị, nhu cầu tái định cư sẽ còn tăng mạnh. Bài học từ khu tái định cư Thủ Thiêm cho thấy, nếu chỉ lo nhà ở mà bỏ qua sinh kế, tiện ích xã hội thì thất bại là điều khó tránh. Do đó, người dân kỳ vọng lần đấu giá sắp tới, thành phố có thể mở được giải pháp để xử lý dứt điểm khối tài sản nhà tái định cư tồn đọng nhiều năm. Muốn vậy, cần quyết liệt về thủ tục, vừa linh hoạt trong cơ chế tài chính và đầu tư hạ tầng, thay vì chỉ trông chờ vào vị trí đắc địa.