Vốn ngân hàng chảy mạnh vào bất động sản

Vốn vào BÐS bằng nhiều cách

Mặc dù thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước giám sát chặt chẽ tín dụng BÐS cũng như liên tục cảnh báo các ngân hàng về đầu tư chứng khoán, song theo nhìn nhận từ giới chuyên gia, việc kiểm soát không mấy hiệu quả vì dòng vốn ngân hàng vẫn bằng nhiều cách chảy vào BÐS. Có thể là ngân hàng cho doanh nghiệp BÐS vay vốn xây dựng dự án, có thể ngân hàng kết hợp với các chủ đầu tư, hỗ trợ khách hàng vay vốn…

Chị Nguyễn Thu Trang (Ðịnh Công – Hà Nội) cho biết, với khoản tài chính 1,6 tỷ đồng đang có nhu cầu mua nhà chung cư ở khu vực Hà Ðông và Bắc Từ Liêm. Sau khi đẩy thông tin cá nhân lên một số dự án, chị nhận được điện thoại của nhân viên kinh doanh tại dự án Trinifi Tower Mễ Trì với lời mời chào: “Bên em hỗ trợ vay vốn ngân hàng. Hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 tháng cho 65% giá trị căn hộ, hỗ trợ lãi suất cố định 4,99% trong 3 nãm”.

Tương tự anh Nguyễn Hồng Long (Thạch Bàn – Long Biên) vừa vay ngân hàng để mua căn hộ chung cư cũng cho biết, giờ hiếm người có đủ tiền mua nhà. Thường là phải vay ngân hàng tầm 1/3 hoặc 1/2 tổng giá trị căn nhà và cách thức tiếp cận ngân hàng ra sao được nhân viên môi giới tại các sàn giao dịch BÐS chỉ dẫn rất tận tình.

Hiện đa phần các chủ đầu tư dự án BÐS đang kết hợp với ngân hàng tung ra các chương trình ưu đãi vốn để mời khách hàng mua nhà. Theo đó, khách hàng sẽ được hỗ trợ vay ngân hàng từ 60% – 70% giá trị căn hộ.

Hiện thị trường BÐS đang bước vào “cuộc đua” cuối năm khi các dự án lần lượt ra hàng nhằm đón đầu nhu cầu mua nhà trước Tết âm lịch. Nắm bắt đầu thị trường BÐS sẽ tăng mạnh trong 2 tháng cuối năm nên ngay từ những ngày đầu tháng 11, các ngân hàng đã tung ra các chương trình ưu đãi vay mua nhà. Trong đó, có ngân hàng cho vay BÐS, chỉ từ 5,49%/năm cho năm đầu tiên và cố định 7,8%/năm từ năm thứ 2 đến năm thứ 5, thời hạn vay lên đến 25 năm. Còn mặt bằng chung lãi suất cho vay mua đất động sản dao động từ 6-9% trong 3 năm đầu tiên, sau khoảng thời gian này là lãi suất 10% – 11%.

Các chuyên gia cho biết, ở nước ngoài, cho vay BÐS thường được ngân hàng quản lý rất chặt. Chẳng hạn, ở Mỹ, ngân hàng chỉ cho vay mua đất khi đã có dự án hình thành, doanh nghiệp phải chứng minh lợi nhuận thu được từ dự án vay. Trong khi đó, tại Việt Nam, chỉ cần khách hàng dùng chính BÐS đó thế chấp là có thể được vay đến 60% giá trị đất.

Thống kê của NHNN cho biết, tính đến hết quý III/2021, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BÐS đạt 682.594 tỷ đồng (tính đến 30/6/2021 là 672.224 tỷ đồng). Trong đó, dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 73.833 tỷ đồng (10,8%) tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BÐS; dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 105.558 tỷ đồng.

Kiểm soát nhưng chưa hiệu quả

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cảnh báo: Việt Nam hiện có một số ngân hàng thương mại cổ phần cho vay đầu tư lĩnh vực BÐS quá lớn. Ở một góc độ nào đó, vấn đề này là đáng lo ngại, bởi khi các doanh nghiệp BÐS gặp vấn đề rất có thể sẽ tạo ra khó khăn thanh khoản cho ngân hàng.

Thực tế, nhiều ngân hàng cũng dành một khoảng sân riêng khá lớn cho vốn BÐS. Như lãnh đạo Techcombank từng khẳng định, các khoản vay liên quan đến BÐS chiếm hơn 70% tổng dư nợ của ngân hàng.

TS Nguyễn Thanh Hương, Giảng viên Trường Ðại học Kinh tế quốc dân cho rằng, nếu không kiểm soát tốt dòng tiền từ các ngân hàng thương mại vào BÐS và chứng khoán thì nguy cơ chao đảo hệ thống tín dụng và lạm phát phi mã có thể xảy ra.

Còn TS Vũ Hồng Thanh, Viện Nghiên cứu và đào tạo BIDV cho rằng, cần nghiêm túc đánh giá tình hình hoạt động, tài chính, khả năng trả nợ của các khách hàng có dư nợ tín dụng lĩnh vực BÐS lớn; từ đó, đưa ra các giải pháp triển khai cụ thể. Ðiều này sẽ tác động trực tiếp đến việc lành mạnh hóa hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BÐS khi có nhu cầu vay vốn.

Bên cạnh đó tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư, phát hành trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến hoạt động xây dựng và kinh doanh BÐS; từ đó, doanh nghiệp BÐS khi phát hành trái phiếu sẽ phải cân nhắc nhu cầu vay vốn và phát hành, tránh việc vay và phát hành một cách ồ ạt với mục đích không rõ ràng.

Hiện nay, hầu hết các ngân hàng thương mại đều có chương trình cho vay mua BÐS với mức lãi suất ưu đãi trong 1-2 năm đầu khoảng 7%-8%/năm, sau đó thả nổi vào khoảng 9%-11%/năm. Mức lãi suất này được những người có nhu cầu mua nhà đất để ở hoặc đầu tư nhận định là khá lý tưởng.