Bất động sản 2022: Tăng giá và nóng sốt?

Nhiều yếu tố tác động giá

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội khi nhìn nhận về giá nhà năm 2022 cho rằng, giá nhà ở vẫn sẽ tăng nhưng không đột biến, chủ yếu hướng tới người mua ở thật. Việc tăng giá cũng sẽ rất thận trọng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản nhà ở vẫn chịu áp lực tăng giá vì nguồn cung thấp, giá đất tăng. Nguồn cung đất nền trên thị trường bất động sản phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong khi đó, giá đất trúng đấu giá ở hầu hết các địa phương đều rất cao. Cộng với lạm phát có thể tăng cao hơn, ngân hàng dự kiến tiếp tục siết chặt tín dụng bất động sản, các ngành nghề khác còn nhiều rủi ro… Đó là những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao.

Theo các chuyên gia lĩnh vực bất động sản, giá nhà đất dự kiến tiếp tục tăng do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định và nguồn cung còn hạn chế. Xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục diễn ra đối với thị trường căn hộ bán tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Giá căn hộ sẽ tăng khoảng 3-7% tùy từng phân khúc trong năm 2022. Riêng phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá có thể tăng trưởng khoảng 5-7%. Còn phân khúc bình dân và trung cấp, mức giá có thể tăng khoảng 3 -5%. Cùng với đó, tình trạng lệch pha cung cầu trong hai năm tới vẫn sẽ tiếp diễn.

Thật vậy, hiện nay có nhiều yếu tố đang tác động đến giá nhà, trong đó phải kể đến yếu tố giá vật liệu xây dựng tăng, mà điển hình nhất là giá thép tăng. Theo đó, giá mỗi tấn thép xây dựng tăng 250.000-300.000 đồng so với trước Tết, vượt 17 triệu đồng. Trước đó nữa giá xi măng cũng đã tăng 70.000 đồng/tấn (đã bao gồm VAT) đối với tất cả các sản phẩm.

Một báo cáo tổng hợp của batdongsan.com.vn cho biết, tại Hà Nội, quận Long Biên giá rao bán biệt thự, liền kề tăng 38%; huyện Lâm tăng 27%. Tại TPHCM, quận 7 giá rao bán tăng 24%, huyện Nhà Bè tăng 22%. Nhìn chung giá rao bán tăng 4,6%.

Trao đổi với báo chí, ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Công ty Phú Đông Group cho biết, trong 5 loại chi phí tác động đến giá của một sản phẩm bất động sản, thì chi phí sắt thép chiếm 15 - 20%. Trong trường hợp giá vật liệu tăng đột ngột, các chủ đầu tư cần cân nhắc 2 trường hợp để làm việc với các nhà thầu.

Thứ nhất, đối với các dự án chưa công bố bán hàng, chưa khởi công xây dựng và chưa đưa vào kinh doanh, khi chi phí nguyên vật liệu đầu vào tăng cao đẩy chi phí xây dựng tăng lên, thì chủ đầu tư sẽ điều chỉnh tăng giá bán.

Thứ hai, đối với những dự án đã khởi công xây dựng và đang trong quá trình triển khai, chủ đầu tư sẽ không còn thời gian để điều chỉnh giá bán với khách hàng, phải chịu thiệt thòi về lợi nhuận. Bản thân các chủ đầu tư không thể cắt giảm chi phí xây dựng để đảm bảo lợi nhuận bởi ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

Liệu có còn sốt giá

Sau khi Bộ Xây dựng và các bộ ngành cùng vào cuộc “chặn” sốt giá đất nền vào giữa năm 2021, đến nay, theo báo cáo của các địa phương, hiện tượng tăng giá đất nền đã hạ nhiệt, nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản là khó xảy ra. Tuy nhiên đây vẫn có thể là sự khởi phát của hiện tượng “sốt giá” bất động sản trong năm 2022. Đặc biệt khi Nhà nước sử dụng các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế sau giai đoạn giảm phát cũng có thể tác động làm thị trường bất động sản phát triển nóng nếu không được kiểm soát tốt (kinh nghiệm cho thấy từ gói kích thích kinh tế năm 2008 - 2009).

Ghi nhận đất nền một số khu vực vẫn tăng và được môi giới quảng cáo mạnh như đất Ba Vì (Hà Nội) vì liên quan thông tin quy hoạch Khu du lịch quốc gia Ba Vì - Suối Hai, hay như đất khu vực Văn Giang (Hưng Yên) vì liên quan đến quy hoạch thành phố Văn Giang. Bên cạnh đó đất tại các huyện Sóc Sơn, Hoài Đức, Mê Linh, thị xã Sơn Tây, Hòa Lạc (Hà Nội) cũng đã tăng thêm 10-15 triệu đồng/m2 đất.

Giới chuyên gia cho rằng, để tránh tình trạng “bong bóng” bất động sản, nhà đầu tư cần cảnh giác không chạy theo các cơn sốt, tin đồn về quy hoạch. Đặc biệt nếu muốn đầu tư vào bất động sản cần phải cân đối được dòng tiền, không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao.

Cũng theo TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong năm 2022, thị trường bất động sản vẫn có khả năng xảy ra sốt đất cục bộ ở một số địa phương, tuy nhiên cơ bản sẽ được kiểm soát.

Đáng chú ý, trong những năm tới, những khó khăn về nguồn cung của thị trường sẽ được tháo gỡ một phần. Nguyên nhân là giai đoạn vừa qua, các bộ ngành, cơ quan của Chính phủ, Quốc hội đã nhìn thấy những rào cản chính gây ra nguồn cung hạn chế và tìm mọi cách điều chỉnh. Năm 2022 sẽ có nhiều quy định được tháo gỡ, qua đó giải quyết một phần bài toán đưa nguồn cung tốt vào thị trường, làm cho cung - cầu gặp nhau, giá cả bớt áp lực.