Bất động sản đứng ngoài cuộc chơi ‘sale off’

Không quá khó để nhận thấy rằng, nhiều dịch vụ, sản phẩm trong “mùa Covid” đều giảm giá để kích cầu, do nhu cầu tiêu dùng cũng như thu nhập của người dân giảm sút. Thế nhưng, với sản phẩm bất động sản, dường như đứng ngoài cuộc chơi “sale off”. Tại sao giá bất động sản lại khó giảm đến như vậy?

“Lùa” khách vào dự án

Có thể khẳng định rằng nhu cầu mua nhà để thực hiện giấc mơ an cư lạc nghiệp vẫn rất lớn. Nhiều gia đình khi trò chuyện với phóng viên cho biết, họ cũng muốn mua nhà thời Covid-19 để hi vọng mua được nhà dễ hơn. Nhiều cá nhân cũng cho rằng, nhiều gia chủ có thể muốn bán nhà gấp để cầm cố kinh doanh mùa dịch, giá nhà sẽ phần nào mềm. Thế nhưng, đó chỉ là những kịch bản mà người mua đặt ra, còn trong thực tế, giá nhà đất gần như chẳng giảm.

Đặc biệt là các sản phẩm nhà ở chung cư, giá vẫn ở trên trời. Đi mua nhà thời Covid-19 vẫn rất khó khăn, và cực kỳ mất thời gian. Trong đó, thời gian gặp cò mồi là chính.

Kể lại hành trình đi mua nhà đúng mùa Covid-19, chị Nguyễn Quỳnh Trang ( 34 tuổi, nhà ở Ngõ Quỳnh, phố Bạch Mai, Hà Nội), kêu than ròng rã trong 2 tháng, ngày nào cũng theo môi giới đi hết chung cư này đến chung cư khác, nhưng vẫn chẳng tìm được nhà mặc dù khoản tiền mà chị định chi cho mua nhà hơn 4 tỷ.

Đầu tiên khi có ý định mua nhà đất, ngày nào chị cũng săn tìm các mẩu tin rao bán nhà ở trang web batdongsan.com.vn. Thấy mấy mẩu tin có nhà đăng bán đúng ý tầm tiền, cầm điện thoại liên lạc theo số đăng trên báo nhưng đều nhận được câu trả lời rất nhanh “bán rồi chị nhé”.

Có ngày chị gọi hơn 12 cuộc điện thoại, thì 1 nửa trong đó báo đã bán, một nửa còn lại hẹn đi xem nhà. Nhưng tất cả các nhà đi xem đều khác xa khi đăng bán.

Đáng nói chị Trang kể, từ khi có nhu cầu mua nhà, thì liên tiếp các số điện thoại chị từng liên lạc kết bạn thường xuyên gửi các thông tin khác, giới thiệu nhà này nhà kia cho chị. Song đi xem nhiều quá, thành ra chán.

Chưa hết, nhiều số điện thoại lạ còn tự giới thiệu làm ở sàn giao dịch bất động sản này, sàn giao dịch bất động sản kia từ đó theo mối chị chuyển ý định mua nhà chung cư.

“Tôi cũng đi cùng môi giới đến xem nhà ở của khu chung cư Imperia Garden, giá cũng cao ngất tính ra tầm 40 triệu/ m2”. Chị không nghĩ là giá nhà vẫn cao chót vót thế.

Nhưng chưa hết, chị Trang còn được môi giới dẫn đi xem khoảng 3 khu chung cư, khu nhà nào giá cũng tương tự, có toà nhà của Sun Plaza Lương Yên giá lên tới 60 triệu/m2. Chị còn được nói rất rõ, đây là căn chủ nhà muốn bán lại vì không có nhu cầu ở, ở toà này không còn nhà mua trực tiếp với chủ đầu tư.

Dẫu biết mua nhà cần phải kỹ lưỡng, mua nhà chi tiền tỷ chứ không phải đi ra chợ mua bó rau con cá mà mặc cả lên xuống, song nhiều khách hàng khi đi mua nhà đều thảng thốt nói, có tiền tỷ muốn mua nhà cũng khó.

Hiện tượng bị cò mồi dẫn lối và làm giá nhà được nhắc đến trong thị trường bất động sản khá nhiều năm nay. Nhiều dự án đã được cò mồi đem ra rao bán và bán cho khách hàng với các hình thức góp vốn, đặt giữ chỗ... là hình thức xưa như diễm vì khách hàng sợ dự án ảo. Giờ đây cò mồi đưa khách đến các dự án thật, nhưng giá các dự án này đã qua 5 tầng 7 lớp môi giới nên cao ngất ngây.

“Qua điện thoại, một người tự xưng là ở Công ty X giới thiệu công ty họ đang phân phối sản phẩm chung cư ở phía Tây Hồ Tây. Họ cũng báo giá cho tôi biết, một vài căn nhưng toàn 35 triệu - 38 triệu/m2” - anh Võ Sơn, một cá nhân đang có nhu cầu mua nhà chung cư kể lại.

“Các dự án toàn rao bán với mức giá chỉ từ 25 triệu, chỉ từ 30 triệu… là bạn đã sở hữu nhà nhưng tôi chẳng thấy dự án nào có mức giá đó. Đi xem thực tế mới biết, giá nhà quá cao”.

Nhiều so sánh đã đưa ra, cách đây tầm 3 năm tại các khu vực Thanh Xuân, Cầu Giấy, mặt bằng giá căn hộ được các chủ đầu tư quảng cáo chung cư cao cấp có giá khoảng 35 - 38 triệu/m2 thì hiện nay mỗi m2 nhà tại các địa chỉ trên cộng thêm chừng 5 - 7 triệu nữa, giao động 38- 40-45 triệu đồng/m2.

Cùng với phân khúc căn hộ chung cư cao cấp, phân khúc chung cư trung cấp ở các quận Hà Đông, Mỹ Đình giá cũng giao động quanh mốc 32 - 35 triệu đồng/m2.

“Cùng một dự án của một chủ đầu tư nhưng đợt mở bán sau phải cao hơn đợt mở bán trước. Chủ đầu tư cũng phải căn cứ giá dự án trước để tính toán giá cho dự án sau. Tấc đất tấc vàng thì không có chuyện giá nhà giảm được” - anh N.H., một môi giới sàn bất động sản có tiếng trao đổi.

Nản lòng khi đi mua nhà

Trở lại với câu chuyện đi mua nhà còn dang dở của chị Nguyễn Quỳnh Trang (34 tuổi, nhà ở Ngõ Quỳnh, phố Bạch Mai, Hà Nội) được biết chị đã thôi ý định mua nhà vì mua nhà quá khó.

Tương tự, một khách hàng khác nói, lúc đầu chỉ có 3,5 tỷ đi mua nhà đến khi mua được nhà thì anh phải vay nợ thêm bố mẹ và mượn ngân hàng tổng cộng 1,5 tỷ nữa.

“5 tỷ cho căn 92 m2, tính ra gần 60 triệu/m2. Không mua thì không biết bao giờ mua được vì giá càng ngày càng cao, mà mua xong thì ốm đòn trả nợ” - vị khách chia sẻ.

Khảo sát giá một số dự án chung cư tại khu vực Hai Bà Trưng, Hà Đông, Thanh Xuân cũng nhận thấy, giá nhà chung cư vẫn đều đặn tăng, trung bình từ 35 – 45 triệu/m2, cá biệt có nhiều dự án lên 50 – 55 triệu/m2”.

Theo báo cáo của Công ty cổ phần DKRA Việt Nam, thế hệ sinh năm 1981 - 1991 ở Việt Nam hiện đang gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở nếu không có sự hỗ trợ của gia đình. Bởi lẽ thu nhập của họ còn thấp so với mặt bằng giá nhà, chưa thể chi trả. Trong khi đó, giá nhà ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM lại liên tục tăng.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Việt Nam cho rằng, những người trẻ trong độ tuổi 25-29 mới ra trường hoặc đi làm được khoảng thời gian ngắn đa số có tích lũy chưa nhiều. Do đó, việc sở hữu được căn nhà ở đô thị đối với họ là bài toán thực sự khó khăn.

Điệp khúc tăng theo thời gian

Báo cáo về thị trường BĐS Việt Nam trong quý II-2020 do Bộ Xây dựng công bố cũng cho biết, dù bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, song giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019.

Cụ thể, tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% so với quý I-2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,27%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,51%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,77%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01% so với quý I-2020.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng nhà ở luôn có nhu cầu thực tế rất lớn nhất là căn hộ chung cư ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM. Đại dịch Covid-19 chỉ làm khối lượng giao dịch lẫn nguồn cung từ thị trường chậm lại, chứ không thể khiến chỉ số giá nhà ở giảm.

Lý giải nguyên nhân giá nhà tại Việt Nam tăng cao, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng, giá nhà thường có xu thế tăng theo thời gian, hoặc tăng do lạm phát. Giá nhà hình thành còn do chịu sự tác động của 3 quy luật khách quan như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quan hệ cung - cầu.

Bên cạnh đó, giá nhà còn chịu tác động trực tiếp của “tâm lý thị trường và tâm lý của các bên tại thời điểm giao dịch”, tùy thuộc vào “suất đầu tư” của dự án. Đơn cử như dự án A có suất đầu tư 200 tỷ đồng/ha sẽ khác biệt về đẳng cấp, chất lượng, tiện ích, dịch vụ và có giá nhà cao hơn dự án B có suất đầu tư 100 tỷ đồng/ha.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, giá nhà còn tùy thuộc vào mức độ điều tiết của Nhà nước, thông qua thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…Thực tế nhiều năm qua, cơ cấu giá thành nhà ở còn một số bất hợp lý làm cho chi phí đầu tư cao, dẫn đến giá thành nhà ở cao.