Bất động sản 'ngấm đòn' siết tín dụng

Nguồn cung sụt giảm

Bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, tính đến quý 3/2022 nguồn cung căn hộ mới giảm 56% theo quý, chỉ khoảng 4.100 căn được chào bán. Kiểm soát tín dụng đã gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm trong quý.

Nhận định về thị trường bất động sản tại TPHCM, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) khẳng định: “Trong bối cảnh kiểm soát tín dụng, thị trường bất động sản tại TPHCM đã bị ảnh hưởng khá nhiều. Tỷ lệ bán trong quý 2, 3 năm 2022 giảm do khó tiếp cận dòng vốn và do lãi suất tăng”.

Theo thống kê của HoREA, năm 2017 là năm thị trường bất động sản thành phố tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà đưa ra thị trường. Tuy nhiên, trong những năm gần đây nguồn cung dự án giảm dẫn đến số lượng nhà ở đưa ra thị trường cũng liên tục sụt giảm. “Trong 6 tháng đầu năm 2022, bất động sản tại thành phố là ngành duy nhất tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021. Từ cuối quý 2/2022, thị trường bất động sản có dấu hiệu “giảm tốc”, phát triển chậm lại, trầm lắng, nhất là trên thị trường bất động sản thứ cấp” - ông Lê Hoàng Châu nói.

Lý giải nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trầm lắng, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm chỉ ở mức 786.000 tỷ đồng, thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của nền kinh tế 9,35%. Điều này chứng tỏ, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn so với trước đây.

Theo TS Cấn Văn Lực – thành viên Hội đồng Tư vấn – Chính sách Tiền tệ Quốc gia, gần đây hiện tượng nợ đọng vốn cho doanh nghiệp là một điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng đang nợ đọng với nhau số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Vì khó khăn nên các doanh nghiệp gia hạn cho nhau lên đến 90 ngày, thay vì chỉ khoảng 45 ngày. Vòng quay tiền chậm là khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản, xây dựng đang phải đối diện.

Xoay xở bằng nhiều nguồn vốn

Dự báo về thị trường cuối năm, ông Võ Hồng Thắm – Phó Giám đốc Nghiên cứu và phát triển, Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA khẳng định, thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Để có thể “dễ thở” về nguồn vốn đầu tư dự án khi mà ngân hàng siết van tín dụng, nhiều nhà đầu tư dịch chuyển sang nguồn vốn khác.

Đơn cử, mới đây Novaland công bố nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Số tiền huy động từ nhóm quỹ đầu tư này, đơn vị lên kế hoạch phân bổ cho việc gia tăng quỹ đất, phát triển dự án ở các vị trí chiến lược,... Với thị trường vốn quốc tế, là thương vụ huy động 103 triệu USD từ Dragon Capital và VinaCapital để bổ sung cho các dự án. Tập đoàn Nam Long cũng huy động 1.000 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu cho Công ty Tài chính quốc tế (IFC) với lãi suất cố định 9,35% trong 7 năm.

Bên cạnh việc tìm kiếm vốn từ nhiều nguồn khác nhau của doanh nghiệp, không ít đơn vị tham gia thị trường bất động sản đặt kỳ vọng vào việc tăng trưởng room tín dụng. Khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với hơn 500 thành viên, hơn 34% cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023. Trước khó khăn về tín dụng cho bất động sản, HoREA cũng kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhằm giảm gánh nặng cho thị trường.

Trong đó, tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng thương mại được cho khách hàng vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch với bên thứ ba, hoặc cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư. Đồng thời, cho vay xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Theo các chuyên gia kinh tế, chính sách tín dụng là một công cụ rất hiệu quả để điều tiết nền kinh tế và thị trường bất động sản. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay Nhà nước đang thực hiện nhiều chính sách để phục hồi và tái phát triển nền kinh tế sau dịch Covid-19. Tuy nhiên, chính sách kiểm soát tín dụng của ngân hàng đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại, khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn khi triển khai các dự án bất động sản.