Bất động sản sẽ có đợt xả hàng?

PV: Thưa ông, Horea vừa có báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 9 tháng của năm 2022, và kiến nghị một số giải pháp để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững gửi đến Chính phủ. Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản thời điểm này?

Ông Lê Hoàng Châu: Trong 5 năm qua xuất hiện tình trạng “giá nhà liên tục tăng”, hiện nay tuy giao dịch nhà đất đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, nhưng nhà đất vẫn còn “neo ở mức cao” và vẫn xuất hiện các đợt “sốt giá ảo” đất nền.

Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội mua nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.

Hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn ở mức cao do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Quý Mão). Tôi muốn nói thêm rằng, cũng do nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “cắt lỗ” để bảo tồn phần vốn còn lại.

Thưa ông, nhiều doanh nghiệp bất động sản kêu khó tiếp cận vốn tín dụng, song số liệu Ngân hàng nhà nước cho biết tăng trưởng tín dụng 9 tháng đạt gần 11%, trong đó lĩnh vực bất động sản tăng 15,7% cao hơn mức bình quân, chiếm 20,9% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế?

- Theo tôi cần phân tích kỹ số liệu của Ngân hàng nhà nước, vì tín dụng lĩnh vực bất động sản chủ yếu vào mục đích vay tự sử dụng (là tín dụng tiêu dùng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa nhà, mua nhà) tăng trưởng đến 20,1%. Trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án chỉ tăng trưởng có 7,35%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng bình quân 11%, cho thấy các doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn trước đây.

Mới đây, Ngân hàng nhà nước đã phân bổ thêm hạn mức tín dụng cho 18 ngân hàng thương mại, nhưng theo ước tính của các đơn vị nghiên cứu thì lượng tín dụng được phân bổ thực tế chỉ vào khoảng 175.000 - 200.000 tỷ đồng, như vậy Ngân hàng nhà nước còn giữ lại chưa phân bổ khoảng 200.000 tỷ đồng. Ngân hàng nhà nước hiện vẫn đang giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 khoảng 14%, nếu nới “room” tín dụng thêm 1-2% nữa thì sẽ có thêm khoảng trên dưới 200.000 tỷ đồng được bổ sung vào nền kinh tế để giải “cơn khát vốn”, trong đó có thị trường bất động sản.

Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà đều mong muốn tiếp tục được vay tín dụng dù phải chịu lãi suất cao hơn trước để thực hiện hợp đồng, hoặc có vốn triển khai thực hiện dự án.

Trong 8 tháng đầu năm 2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt giá trị hơn 47.000 tỷ đồng với lãi suất trung bình khoảng 10,2%, giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021. Phải chăng doanh nghiệp bất động sản cũng đang e ngại với trái phiếu doanh nghiệp?

- Nghị định số 65/2022/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày ký 16/09/2022 vẫn cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với mục đích để “cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp”, đồng thời đã bổ sung một số quy định về hồ sơ, phương án phát hành và chế độ công bố thông tin, báo cáo, để tăng cường tính minh bạch và hạn chế nguy cơ xảy ra rủi ro trong hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp nhằm tăng cường kiểm soát, quản lý chặt chẽ ngay từ đầu vào là khâu phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp.

Thực chất Nghị định số 65/2022/NĐ-CP đã “kiểm soát chặt hơn” hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhằm mục đích đảm bảo năng lực của doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ. Mặt tích cực của quy định này là buộc các doanh nghiệp phải rất nỗ lực “tự nâng cao năng lực” của mình để đạt các tiêu chuẩn chặt chẽ của Nghị định số 65/2022/NĐ-CP thì mới đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Điều này tốt cho cả thị trường trái phiếu, cho cả chính doanh nghiệp phát hành trái phiếu và nhà đầu tư trái phiếu.

Có thể là từ nay đến năm 2023, một số doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nhưng chưa thể đáp ứng được ngay các quy định bổ sung này nên khó hội đủ điều kiện để được phép phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường.

Để phát triển ổn định thị trường bất động sản, theo ông cần những giải pháp gì?

- Theo tôi, liên quan đến tín dụng, cần nới trần (room) tín dụng thêm 1-2% để có thêm nguồn vốn 100.000 - 200.000 tỷ đồng hỗ trợ nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Cơ quan quản lý cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành trái phiếu riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp…

Trân trọng cảm ơn ông!