Bất động sản xoay trục

Những chuyển dịch trên thị trường

Thị trường địa ốc trải qua năm 2023 đầy thử thách khi nguồn cung sụt giảm, nhiều doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) rơi vào cảnh khó khăn buộc phải giải thể. Tuy nhiên nhu cầu sở hữu BĐS của người Việt vẫn luôn hiện hữu. Báo cáo về tâm lý và xu hướng người tiêu dùng BĐS nửa đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 65% người được hỏi dự định mua BĐS trong một năm tới. Trong đó, 60% người mua để đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: Thị trường đang và sẽ phụ thuộc vào những chuyển dịch nhất định. Trong đó, người mua và nhà đầu tư đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng, tính pháp lý của các dự án. "Khi khách hàng nắm nhiều thông tin và ngày càng đặt ra yêu cầu cao hơn, chủ đầu tư, DN kinh doanh BĐS cũng cần dựa vào dữ liệu và nghiên cứu thị trường để đưa ra sản phẩm chất lượng với mức giá phù hợp" - ông Quốc Anh nhận định.

Đang có nhu cầu mua nhà để ở, anh Trần Quốc Hoàn ( Mỹ Đình, Hà Nội) cho biết, anh muốn mua nhà chung cư khu vực quận Hà Đông hoặc quận Cầu Giấy với yêu cầu là pháp lý rõ ràng, nhà được cấp sổ. Trong khi đó, anh Trần Việt Dũng (quê ở Nghệ An và đang làm việc tại Hà Nội) hiện sở hữu một căn hộ ở Hồ Tây, có ý định mua thêm căn hộ mới, cho biết, chỉ quan tâm đến căn ở khu vực nào sôi động để khả năng sinh lời cao.

Giới chuyên gia dự báo, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư, vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Minh chứng rõ rệt ở chỗ, chung cư có tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) nhanh và ổn định trong suốt thời gian qua.

Cũng trong thời điểm cuối năm nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động mạnh mẽ để phát triển dự án. Tính ra giao dịch đã cải thiện rõ với những dự án pháp lý chuẩn chỉnh và chính sách bán hàng ưu đãi. Tại TP Hồ Chí Minh, không ít chung cư mở bán cuối năm đón nhận sức cầu tốt.

Theo ông Nguyễn Văn Hậu - Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Asian Holding, những tháng cuối năm, bên cạnh đất nền giá mềm vẫn giao dịch khá vì rất khan hàng mới, thì căn hộ vẫn được khách hàng quan tâm nhiều. Nhu cầu của người dân về sản phẩm BĐS đủ pháp lý và sử dụng thực là rất lớn. Vì vậy, cuối năm nay, thị trường sẽ có những diễn biến tích cực hơn.

Cần khơi thông dòng tiền

Ông Trần Văn Bình - Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS (VARS) cho hay, thị trường BĐS cần nguồn vốn để thị trường BĐS thực sự trở về trạng thái bình thường. “Thị trường BĐS quý IV/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024” – vị này nhận định.

Tại hội nghị BĐS Việt Nam 2023 chủ đề: Định hình tương lai diễn ra sáng 12/12, nhiều ý kiến cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện vẫn đối mặt nhiều thách thức khi tăng trưởng kinh tế 2023 chưa đạt mục tiêu, dự báo GDP năm 2023 chỉ đạt khoảng 5%, trong khi mục tiêu tăng trưởng đặt ra đầu năm 2023 là 6,5%. Bên cạnh đó, thị trường vốn chưa hoàn toàn hồi phục, nhiều loại lãi suất đã giảm nhưng lượng tiền gửi vẫn tiếp tục tăng. Sự suy giảm của thị trường vốn thể hiện ở lượng trái phiếu phát hành DN sụt giảm mạnh. Tính đến 11/10, mới có hơn 50 nghìn tỷ đồng trái phiếu được phát hành, trong khi năm 2021, lượng trái phiếu DN phát hành ra thị trường là gần 300 nghìn tỷ đồng.

Đáng nói, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn đang tăng mạnh. 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ tăng 2,92% thì 9 tháng đầu năm 2023, tăng trưởng tiền gửi dân cư tăng 9,95%. Điều này cho thấy niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường BĐS chưa được phục hồi rõ nét, người dân vẫn chọn tiết kiệm ngân hàng để bảo toàn tài sản.

Chính bởi vậy, lượng giao dịch và hoạt động DN chưa cải thiện. Một khảo sát gần đây cho biết, 43% môi giới được khảo sát cho rằng giao dịch của thị trường vẫn đang giảm mạnh. Con số này ở quý III/2023 là 46%, quý II/2023 là 44%, quý I/2023 là 54%. Lợi nhuận trước thuế của một số DN BĐS niêm yết trên sàn như Nam Long, Khang Điền, Cenland, Novaland, Đất Xanh Group, Phát Đạt cũng giảm mạnh, mức giảm dao động từ 5 đến 97%.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đang ghi nhận những điểm sáng tích cực khi giải ngân đầu tư công tính đến tháng 11/2023 đạt 65,1%. Cùng với đó, 2 dự án luật liên quan đến thị trường BĐS là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được thông qua cũng tạo những tác động tích cực đến thị trường BĐS.

Theo chuyên gia, thị trường BĐS đang được thanh lọc bởi các thông tin như chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc này sẽ giúp những dự án hình thành trong tương lai chất lượng hơn và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên, quy định cũng đặt ra thách thức với các chủ đầu tư trong việc huy động dòng tiền để xây dựng các dự án. Do vậy, nhiều ý kiến cho rằng, Chính phủ cần có các biện pháp hỗ trợ cho chủ đầu tư, đặc biệt về thủ tục như xin giấy phép hay vay vốn, để vừa đảm bảo nguồn cung bền vững, vừa tạo môi trường an toàn cho người mua.

“

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, nhìn vào tỷ lệ hàng bán được trên thị trường trong những tháng gần đây so với đầu năm và cùng kỳ năm trước có thể thấy, niềm tin của người mua nhà dần được phục hồi. Lượng giao dịch thành công chủ yếu nằm ở phân khúc bình dân, trong khi phân khúc trung và cao cấp gần như bất động và chỉ ghi nhận giá trị tồn kho tăng. Trong bối cảnh này, DN nào có chiến lược cơ cấu lại sản phẩm theo hướng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ giải quyết bài toán thanh khoản sớm hơn. Nhiều DN đã bắt đầu xây dựng chiến lược cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu của người ở thực để nắm bắt cơ hội.