Cách nào hạ nhiệt giá nhà chung cư?
Giá bán căn hộ chung cư tiếp tục có xu hướng tăng cao. Hiện giá chung cư tại Hà Nội vượt mức 75 - 80 triệu đồng/m2. Giới chuyên gia đánh giá, mức giá này không chỉ vượt xa tầm với của người thu nhập thấp mà còn nằm ngoài khả năng chi trả của cả nhóm có thu nhập trung bình - cao. Vậy làm sao để hạ nhiệt?
Cơ cấu nguồn cung ngày càng lệch pha
Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho thấy, nguồn cung nhà ở thương mại trong 9 tháng đầu năm có khoảng 1.071 dự án đang trong quá trình triển khai. Với một số loại hình bất động sản (BĐS), giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TPHCM duy trì ở mức cao, với xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.
Theo đó, tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70-80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm (Quý I/2025) và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao (khoảng 150-300 triệu đồng/m2). Trong khi, tại TPHCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, ổn định so với đầu năm (Quý I/2025), nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.
Một dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, nửa đầu năm 2025, 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu đồng/m2. Việc các chủ đầu tư mở bán dự án mới có giá cao trên 75 triệu đồng/m2 và tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên làm mặt bằng giá căn hộ chung cư thứ cấp tăng trở lại.
NHNN kiến nghị Bộ Xây dựng đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, khẩn trương xây dựng Quỹ phát triển nhà ở, minh bạch hóa cơ sở dữ liệu thị trường. Bộ Tài chính được đề nghị hoàn thiện khung pháp lý thị trường vốn, nghiên cứu chính sách thuế liên quan đến bất động sản. Bộ Nông nghiệp & Môi trường cần ngăn chặn, xử lý nghiêm các hành vi lợi dụng đấu giá đất.
Các địa phương cần tập trung giải quyết nhanh thủ tục hành chính trong đầu tư, xây dựng, tạo điều kiện cho các dự án bất động sản triển khai đúng tiến độ; quản lý chặt chẽ công tác đấu giá đất, công khai minh bạch, xử lý nghiêm vi phạm, và ưu tiên quỹ đất cho nhà ở xã hội để hoàn thành chỉ tiêu Chính phủ giao.
Các dự án có mức giá cao chót vót này xuất hiện ở hầu hết khu vực. Chẳng hạn tại Đông Anh, Tây Hồ (Hà Nội) xuất hiện các mức giá kỷ lục như 160 - 270 triệu đồng/m2 (Noble Crystal). Vạn Phúc Group nhận “giữ chỗ” phân khu căn hộ Diamond Sky với giá dự đoán được đưa ra 130 - 150 triệu đồng/m2. Dự án Urban Green của Kusto Home có giá dao động từ 75 - 90 triệu đồng/m2…
Mức giá các dự bán chung cư được đưa ra chào bán hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao. Nhiều khách hàng trẻ, dù có thu nhập ở mức 40-50 triệu đồng/tháng vẫn không thể mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình.
Hệ luỵ xã hội
Giá chung cư tăng vọt cũng đang âm thầm tạo ra những hệ lụy xã hội. VARS cảnh báo, khi giấc mơ mua nhà trở nên xa vời, một bộ phận người trẻ đang rơi vào trạng thái “mất phương hướng tài chính”.
Anh Trần Tuấn Hưng (34 tuổi, nhân viên IT tại Hà Nội) chia sẻ: Tôi đã tiết kiệm suốt từ những ngày đầu tiên đi làm, gần 10 năm tích luỹ nhưng số tiền dành dụm chưa đến 1,5 tỷ đồn. Trong bối cảnh giá nhà tăng cao như hiện nay, nếu không có khoảng 4 tỷ đồng trong tay thì đừng mong mua được nhà”.
Tương tự, anh Đặng Xuân Nam (phường Giảng Võ, Hà Nội ) cũng chia sẻ: Hiện thu nhập của anh chỉ được 20 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này tôi không bao giờ giám nghĩ đến việc tự mua được nhà. Riêng tiền thuê nhà trọ kèm với tiền điện nước đóng hàng tháng là 5 triệu đồng. Số tiền còn lại dành dụm, chắc mỗi năm được 70 triệu đồng. Trong khi giá 1m2 nhà chung cư cách trung tâm từ 12km – 15 km giá cũng cả trăm triệu đồng. “Làm cả năm, dè xẻn cũng không mua nổi 1m2 chứ đừng mơ tới chuyện mua nhà, cưới vợ” – anh Nam chia sẻ.
Nhiều người trưởng thành từng có suy nghĩ phải mua được nhà trước khi kết hôn hoặc sinh con, nhưng do giá nhà hiện nay không ngừng leo thang nên giấc mơ đó trở nên xa vời.
Giới chuyên gia cũng đã chỉ ra rằng nếu giá nhà tiếp tục tăng quá cao, khoảng cách giàu - nghèo sẽ ngày càng lớn. Những người có thu nhập trung bình trở xuống khó tiếp cận nhà ở, dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng với sự ổn định của thị trường và xã hội, đồng thời sẽ nảy sinh tâm lý lo sợ cho lớp trẻ.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, việc giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng là kết quả của tăng trưởng cung tiền mạnh mẽ thông qua chính sách tiền tệ linh hoạt hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao. Sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp kéo dài, đặc biệt ở các đô thị lớn, cùng với niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng tăng giá BĐS trong tương lai, điều này cho thấy BĐS vẫn là kênh đầu tư và tích sản hấp dẫn, nhưng cũng đặt ra thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình thấp. Xu hướng này có thể tiếp diễn nếu các nút thắt về pháp lý và nguồn cung chưa được tháo gỡ triệt để.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nêu quan điểm, giá nhà tiếp tục tăng khiến khả năng mua nhà của nhiều người ngày càng xa vời. Thậm chí, nhiều người trẻ có thu nhập 40-50 triệu đồng/tháng cũng không dám mua nhà nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình. Lãi suất ngân hàng chỉ hỗ trợ năm đầu tiên, những năm tiếp theo lãi suất thả nổi tăng mạnh, áp lực trả nợ là rất lớn.
Tìm cách hạ nhiệt
Phần lớn người dân có nhu cầu mua nhà hoang mang trước nguy cơ giá nhà tiếp tục tăng cao trong thời gian tới. Và việc hạ giá nhà bằng cách nào đã được đông đảo người dân và chuyên gia quan tâm trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang?
Ngày 22/9 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, chủ trì hội nghị công bố quyết định kiện toàn Ban Chỉ đạo và phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo. Tại phiên họp, Thủ tướng đã nhấn mạnh, phân khúc nhà ở còn bất cập khi sản phẩm chủ yếu là phân khúc cao cấp, thậm chí có lúc tăng đột biến, nhất là tại các thành phố lớn. Do đó, Thủ tướng đề nghị làm rõ “thị trường BĐS có bị thao túng hay không” để chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá, gây méo mó thị trường. Thủ tướng nhấn mạnh đến việc, phải có câu trả lời cho tình trạng “giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi”, “Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 triệu đồng, 100 triệu đồng/m2 nhà chung cư thì người dân ai có tiền để mà mua?”.
Giới chuyên gia cho rằng, để kéo giảm giá nhà đất cần phải minh bạch thông tin từ mọi phía tham gia thị trường BĐS, từ Nhà nước, cơ quan quản lý, nhà quy hoạch đến các nhà phát triển dự án (doanh nghiệp). Trong bối cảnh thông tin được minh bạch, người mua nhà đất có thể tiếp cận BĐS nhanh chóng, rõ ràng, hạn chế được việc nhiễu thông tin hay thiếu thông tin, đồng thời tránh tình trạng nhiễu loạn thị trường thổi giá nhà đất.
Chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực cho biết, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp có xu hướng triển khai cùng lúc nhiều dự án trên cùng một địa bàn dẫn đến áp lực vốn, dòng tiền và gia tăng rủi ro tài chính. Đây là điều cần được cảnh báo sớm để tránh hệ quả tiêu cực về lâu dài. Hệ luỵ, giá BĐS tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới.
Vì vậy, yêu cầu kiểm soát giá BĐS, đưa giá về mức hợp lý hơn và đa dạng hóa nguồn vốn cũng như sản phẩm là vấn đề bức thiết để đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Việc tham gia xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, BĐS sẽ tạo ra nền tảng quan trọng để thị trường minh bạch hơn.
Chuyên gia kinh tế Huỳnh Thanh Điền (Trường Đại học Nguyễn Tất Thành) nhấn mạnh, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở so với nhu cầu thực tế, đặc biệt là nhà ở có giá phù hợp, cũng là một yếu tố đẩy giá lên cao. Nếu nhà ở xã hội được triển khai nhanh và đúng đối tượng, giá nhà toàn thị trường có thể giữ ổn định.
Chuyên gia kinh tế Phạm Thế Anh:
Cân nhắc đánh thuế từ căn nhà thứ hai
Việc đánh thuế với căn nhà thứ hai sẽ hạn chế đầu cơ và găm giữ bất động sản, vốn đang tạo ra các đô thị ma và tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường thứ cấp, đẩy giá nhà đất lên cao phi lý. Việt Nam nên cân nhắc đánh thuế căn nhà thứ hai trở đi bởi nhiều lợi ích mà sắc thuế này có thể đem lại.
Khi chi phí sở hữu căn nhà thứ hai tăng lên do thuế, những người găm giữ sẽ có xu hướng sử dụng hiệu quả hơn bằng cách cho thuê, đưa vào sản xuất kinh doanh, hoặc buộc phải bán bớt.
