Cải tạo chung cư cũ - không thể chậm hơn

Để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại cụm nhà chung cư cũ, UBND quận Ba Đình (Hà Nội) mới đây đã triển khai lấy ý kiến cộng đồng dân cư về phương án quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn cải tạo, xây dựng lại cụm nhà chung cư Thành Công, gồm 5 tòa nhà: G6A, G6B, G22, G23, G24 với 218 hộ dân. Trên cơ sở lấy ý kiến góp ý của người dân, quận sẽ trình lên cấp có thẩm quyền nghiên cứu phê duyệt, đảm bảo tính đồng bộ cho cả khu vực và có quỹ đất xây nhà tái định cư tại chỗ. Trong số 5 tòa nhà thuộc diện cải tạo, xây dựng lại trên, toà G6A là tòa nhà chung cư cũ được đánh giá nguy hiểm cấp độ D.

Dự kiến, 218 hộ dân với 771 nhân khẩu ở khu nhà tập thể Thành Công sẽ được tái định cư tại chỗ ở vị trí nhà G6A, G6B hiện nay với hệ số đền bù K=2 (nhà có diện tích 40m2 sẽ được tái định cư căn hộ rộng khoảng 80m2).

Ông Tạ Nam Chiến - Chủ tịch UBND quận Ba Đình (Hà Nội) cho biết, theo Nghị định 69/2021 của Chính phủ, hệ số đền bù (số K) đang quy định 1-2 lần và người dân được thỏa thuận với chủ đầu tư trong khoảng quy định này. Khi triển khai, UBND phường sẽ thành lập Ban giám sát cộng đồng, có sự tham gia của cư dân đủ kinh nghiệm, kiến thức để giám sát việc thi công của chủ đầu tư.

Nhiều người dân sinh sống tại các chung cư cũ trên bày tỏ sự đồng tình với chủ trương của thành phố về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, song vẫn băn khoăn về phương án xây dựng nhà tái định cư cho các hộ dân, đặc biệt là chất lượng nhà tái định cư.

Trước đó, UBND quận Ba Đình, UBND quận Đống Đa đã tổ chức Hội nghị công khai lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư với nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại 3 khu tập thể tại địa bàn 3 phường (Khương Thượng, Trung Tự, Kim Liên).

Giới chuyên gia cũng khẳng định, đa số người dân đang ở các khu chung cư cũ đều rất muốn trở lại khu tái định cư cũ, trừ một số ít trường hợp muốn đến nơi ở mới. Việc lập quy hoạch cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ cần phải quan tâm đến các chính sách đền bù trong trường hợp người dân không về nơi ở cũ hoặc không đến các khu tái định cư, phải kịp thời nắm bắt nguyện vọng của người dân để có những chính sách phù hợp.

Theo ông Bùi Tiến Thành - Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội), việc thống nhất phương án bồi thường giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu gặp nhiều khó khăn bởi chủ sở hữu thường yêu cầu hệ số K bồi thường cao, nhất là đối với các hộ tại tầng 1. Do đó, nhà đầu tư khó cân đối hiệu quả tài chính của dự án.

Tháo gỡ khó khăn này, UBND TP Hà Nội đã giao Sở Xây dựng chủ trì nghiên cứu, tham mưu thành phố quy định về hệ số K làm căn cứ để các địa phương, nhà đầu tư chủ động thỏa thuận, thống nhất với người dân.

Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần minh bạch phương án tài chính, lợi ích của người dân và doanh nghiệp tại toà nhà cần cải tạo xây mới. Chẳng hạn khu tập thể 5 tầng giờ xây mới, nếu cho nâng lên 40 tầng thì chủ đầu tư được hưởng bao nhiêu lợi ích, cư dân tại chỗ được hưởng bao nhiêu lợi ích. Mọi việc phải công khai, rõ ràng. Với số người không đồng thuận thì cần tìm hiểu lý do vì sao không đồng thuận, từ đó tìm cách tháo gỡ vướng mắc. Việc cải tạo xây mới đòi hỏi phải có sự đồng thuận 100% của người dân thì mới làm.

Để tháo gỡ các bất cập kéo dài khiến tiến độ cải tạo chung cư cũ chậm trễ, Bộ Xây dựng đang tổ chức lấy ý kiến Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với nhiều điểm đáng chú ý.

Theo đó, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với một số trường hợp: diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu; diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có); diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội... Trong trường hợp nhà chung cư phải thực hiện phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà ở mà xây dựng công trình khác (trừ trường hợp thực hiện dự án quy gom nhà chung cư) hoặc vẫn tiếp tục xây dựng nhà ở nhưng được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý không tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư đã thực hiện bồi thường, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu tại địa điểm khác theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này, thì chủ đầu tư dự án được hưởng cơ chế ưu đãi về đất đai theo quy định...

Tại Dự thảo Nghị định đề xuất, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án để bù đắp chi phí theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua cuối năm 2023.

Đối với phần diện tích nhà ở còn lại thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại thì chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất khi bán căn hộ này. Riêng phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại thì chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền thuê đất khi bán phần diện tích kinh doanh này.

“

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh cho biết: Từ đầu năm 2023, Sở đã xây dựng phương pháp xác định hệ số K; đồng thời làm việc với tất cả các quận, huyện, thị xã có nhà chung cư cũ để hướng dẫn. Tuy nhiên, theo ông Minh, quá trình thực hiện gặp nhiều khó khăn vì mỗi nhà chung cư cũ có một vị trí khác nhau, quy hoạch và mật độ dân số cũng khác nhau. Hiện Ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố thống nhất việc ủy quyền, phân cấp cho quận, huyện có chung cư cũ xác định hệ số K theo hướng dẫn của Sở Xây dựng. UBND các quận, huyện cũng là đơn vị nắm được chính xác vị trí dự án, quy mô dân số và toàn bộ quy hoạch chung cư cũ tại địa bàn. Như vậy, tính hệ số K sát nhất, bảo đảm tiêu chí hiệu quả cho chủ đầu tư, quyền lợi cho người dân.