Chung cư mở bán mới giá dưới 70 triệu đồng/m2 tại Hà Nội gần như biến mất

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý II/2026 của Savills,  tại Hà Nội có khoảng 5.317 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm theo quý và theo năm. Đáng chú ý, căn hộ hạng A chiếm hơn 60% nguồn cung mới, cho thấy cơ cấu nguồn cung đang nghiêng rõ về phân khúc cao cấp. Giá chào bán sơ cấp đạt khoảng 116 triệu đồng/m2, tăng 16% theo quý và 27% theo năm. Tại thời điểm quý II/2026, thị trường chưa ghi nhận sự giảm giá ở phân khúc sơ cấp.

Trong nửa đầu năm 2026, không có nguồn cung sơ cấp nào có giá dưới 70 triệu đồng/m2. Khoảng 60% nguồn cung có giá trên 90 triệu đồng/m2.

Cơ cấu giá cũng cho thấy sự thay đổi đáng kể so với những năm trước. Nếu năm 2022, căn hộ hạng C - phân khúc được xem là vừa túi tiền từng chiếm hơn 20% nguồn cung, thì đến nay nhóm sản phẩm này ngày càng hạn chế.

Báo cáo này cũng dự báo, trong khoảng 2-3 năm tới, căn hộ hạng C được kỳ vọng đóng góp khoảng 15% nguồn cung tương lai. Sự cải thiện này được hỗ trợ bởi quá trình phát triển hạ tầng và các khu đô thị đa mục tiêu, đa cực tại Hà Nội.

Theo Savills, các dự án hạ tầng mới có thể mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận. Trong đó, Hưng Yên đang nổi lên như một thị trường có khả năng cạnh tranh trực tiếp với Hà Nội.

Trong khi đó, khảo sát của PV Đại Đoàn Kết, các dự án mở bán chung cư mở bán tại Hà Nội vài tháng trở lại đây giá vẫn neo ở vùng giá 100 triệu đồng/m2. Cụ thể, dự án Lumière Hà Nội Seasons Garden tại số 233 - 235 Nguyễn Trãi do Masterise Homes phát triển, đang được bán với mức giá khoảng 120 - 180 triệu đồng/m2. Dự án dự kiến bàn giao vào quý IV/2028.

Tại khu vực Tây Hồ, dự án The Reflection West Lake cũng đang được rao bán với mức giá dao động khoảng 150 - 250 triệu đồng/m2. Dự án The Vista Văn La tại khu đô thị Văn La, Hà Đông hiện đang được rao bán trên thị trường với mức giá trên 90 triệu đồng/m2.

Một dự án căn hộ khác cao 33 tầng nằm trong khu đô thị Khai Sơn City, phường Bồ Đề cũng vừa được tung ra thị trường với giá 99 - 129 triệu đồng mỗi m2, áp dụng phương thức thanh toán sớm. Trường hợp vay ngân hàng, khách hàng có thể phải chi đến 119 - 139 triệu đồng/m2.

Nhận định về giá dự án mới mở bán vẫn neo cao dù thanh khoản chậm, ông Nguyễn Quang Trung (Vision Land) đánh giá, người mua cân nhắc kỹ hơn, nhưng điều đó không đồng nghĩa mặt bằng giá sơ cấp sẽ giảm.

"Nhìn lại thị trường chung cư trong hai năm qua, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội và vùng ven đã tăng từ khoảng 50 triệu đồng lên 80 triệu đồng/m² ở mức bình quân. Còn ở khu vực nội đô, con số hiện đã chạm khoảng 125 triệu đồng/m² và vẫn tiếp tục tăng kể từ cuối năm 2025 tới nay, bất chấp việc thanh khoản không còn sôi động như trước", ông Trung nhận định.

Theo ông Trung, đối với hàng sơ cấp, giảm giá trực tiếp chưa bao giờ là một việc đơn giản. Một dự án mở bán hôm nay không được hình thành từ chi phí của vài tháng gần đây, mà là kết quả của cả một quá trình kéo dài nhiều năm. Giá đất, chi phí vốn, chi phí xây dựng, thời gian triển khai và các rủi ro pháp lý đều đã được tích lũy vào giá thành từ rất lâu trước khi sản phẩm xuất hiện trên thị trường.

Vì vậy, nếu giảm sâu, chủ đầu tư không chỉ mất biên lợi nhuận mà còn làm ảnh hưởng tới định vị dự án, tới nhóm khách đã mua trước đó, tới hệ thống phân phối và tới toàn bộ mặt bằng giá.