Chuyển nhượng dự án bất động sản phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng

Ngăn ngừa việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ

Ngày 30/10, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đề cập đến điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án bất động sản, quy định tại khoản 4 Điều 30, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn TP. Hải Phòng) cho rằng, dự thảo Luật yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước trước khi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Bày tỏ quan điểm tán thành mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ. Tuy nhiên, bà Nga đề nghị, quy định này cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Dẫn báo cáo Bộ Xây dựng cho rằng nếu cho phép chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì có thể phát sinh rủi ro thất thu ngân sách; đồng thời đề xuất các bên có thể thỏa thuận sử dụng tiền chuyển nhượng để hoàn thành nghĩa vụ trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Theo bà Nga, cách giải trình này chưa giải quyết được đầy đủ điểm nghẽn của thực tiễn.

Bà Nga đưa ra phân tích: Một dự án có thể đã được triển khai hợp pháp, còn khả năng tiếp tục thực hiện, nhưng chủ đầu tư mất khả năng tài chính, không thể nộp tiền sử dụng đất. Trong khi đó, một nhà đầu tư khác có đủ năng lực, sẵn sàng tiếp nhận dự án và thực hiện toàn bộ nghĩa vụ còn tồn đọng. Nếu vẫn bắt buộc chủ đầu tư cũ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng, thì chính điều kiện này có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ. Nhà nước không thu được tiền, nguồn lực đất đai không được đưa vào sử dụng, người mua nhà và các bên liên quan tiếp tục chịu rủi ro.

“Vấn đề cốt lõi ở đây không phải là có cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không, mà là có thiết kế được cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai hay không”, bà Nga nói, đồng thời cho rằng, cần phân biệt rõ giữa việc miễn, giảm hoặc cho phép né tránh nghĩa vụ tài chính với việc thay đổi phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đó trong quá trình chuyển nhượng dự án.

Bà Nga kiến nghị, nghiên cứu bổ sung tại khoản 4 Điều 30 một cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, chỉ áp dụng khi đáp ứng đồng thời các yêu cầu: dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện và không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành đã được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính; khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.

Đặc biệt, theo bà Nga, việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, không xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh và phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và các bên liên quan. “Bảo vệ nguồn thu ngân sách không nhất thiết đồng nghĩa với việc chỉ chấp nhận một phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều quan trọng là Nhà nước phải thu đủ, thu đúng và kiểm soát được rủi ro”, bà Nga nhấn mạnh.

Sàn giao dịch chịu trách nhiệm khi cho giao dịch bất động sản không đủ điều kiện

Đại biểu Quốc hội Đào Chí Nghĩa (Đoàn TP. Cần Thơ), thống nhất với việc quy định sử dụng mã định danh để liên kết dữ liệu phục vụ quản lý, công khai thông tin thị trường. Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, tại khoản 3 Điều 9 quy định: bất động sản đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử, trong khi khoản 2 Điều 10 liệt kê các đối tượng được cấp mã nhưng phạm vi chưa đồng bộ với Điều 3, nhất là đối với các dự án bất động sản, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án.

“Nếu hệ thống dữ liệu chưa hoàn thiện, chưa cấp mã hoặc xảy ra sai lệch, gián đoạn kỹ thuật mà giao dịch hợp pháp bị đình trệ sẽ dẫn đến các vướng mắc cho người dân và doanh nghiệp”, ông Nghĩa lo ngại.

Từ đó, ông Nghĩa đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu tiếp tục bổ sung vào một khoản quy định về mã định danh là công cụ nhận diện, là liên kết dữ liệu và liên kết dữ liệu; không thay thế giấy tờ xác lập quyền; không thay thế điều kiện kinh doanh bất động sản vào kinh doanh; không phải là thủ tục trong những giao dịch. Quy định rõ trách nhiệm cập nhật, sửa sai, đồng bộ với đối tượng cấp mã với Điều 3; quy định chuyển tiếp tại Điều 61. Trường hợp chưa được cấp mã hoặc hệ thống có sự cố cần có phương thức thay thế và hoàn thiện dữ liệu, đảm bảo không bị tắc nghẽn hay đình trệ giao dịch hợp pháp chỉ vì vướng mắc kỹ thuật.

Về trách nhiệm của sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới, theo ông Nghĩa, các quy định này cần được làm rõ. Bởi sàn giao dịch có thể kiểm tra hồ sơ, đối chiếu dữ liệu và phát hiện dấu hiệu bất thường, nhưng không có thẩm quyền thay cơ quan nhà nước xác nhận toàn bộ tình trạng pháp lý của bất động sản. Nếu đặt trách nhiệm tuyệt đối mà không gắn với phạm vi hồ sơ, dữ liệu, khả năng kiểm chứng, rủi ro pháp lý sẽ đẩy sang đơn vị cung cấp dịch vụ, đồng thời làm gia tăng chi phí của dịch vụ.

Ông Nghĩa đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, bổ sung nguyên tắc sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, thống nhất của hồ sơ được cung cấp, đối chiếu thông tin trên các hệ thống dữ liệu có thể tiếp cận. Thông báo rõ cho khách hàng về nội dung đã kiểm tra và những nội dung chưa thể xác minh. Trường hợp biết, hoặc phải biết thông tin là giả mạo, bất động sản không đủ điều kiện mà vẫn cho giao dịch thì phải chịu trách nhiệm tương ứng.