Cuộc “đại phẫu” thị trường bất động sản - Bài 1: Chặn đầu cơ đất đai, minh bạch thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản nhiều năm bị méo mó

Anh Hoàng Thế Long, hiện thuê trọ tại Yên Nghĩa (phường Dương Nội, Hà Nội), vẫn chưa quên cảm giác hụt hẫng sau khi không trúng suất mua nhà ở xă hội tại Dự án CT3 Kim Chung.

Vợ chồng anh Long nhiều tháng liền cẩn thận chuẩn bị hồ sơ, hoàn thiện từng loại giấy tờ với hy vọng sẽ có cơ hội chấm dứt cảnh ở trọ. Đến ngày được chủ đầu tư thông báo tham gia bốc thăm trực tuyến, cả gia đình đều hồi hộp chờ đợi. Nhưng rồi, may mắn đă không mỉm cười.

“Buồn và tiếc thì có, nhưng mình cũng tự động viên sẽ tiếp tục nộp hồ sơ ở những dự án khác”, anh Long chia sẻ.

Với anh, nghịch lý lớn nhất không chỉ là hành trình mòn mỏi đi tìm một mái ấm, mà còn là hình ảnh những dăy biệt thự xây xong rồi lặng lẽ bỏ hoang suốt nhiều năm. Trên quãng đường đi làm hàng ngày qua Tố Hữu, Dương Nội (Hà Nội), không khó để bắt gặp những căn biệt thự khang trang nhưng cửa đóng then cài, cỏ dại mọc um tùm vì không có người ở.

“Người cần không có, người có bỏ không” đă trở thành thực trạng nhức nhối diễn ra suốt cả chục năm qua trong vấn đề an cư cho người dân Thủ đô. Trong khi hàng ngàn người lao động có thu nhập thấp đang ngày đêm mong muốn mua được nhà ở xă hội, nhà ở công nhân giá rẻ thì không ít những khu biệt thự sang trọng lại để cỏ mọc!

Tại khu đô thị Văn Khê (Dương Nội, Hà Nội) rất nhiều căn biệt thự đă xây xong phần thô nhưng để hoang hoá. Khảo sát thực tế cho thấy, giá bán của mỗi căn biệt thự tại những khu đô thị này đều rất đắt đỏ, dao động từ 100 - 150 triệu đồng/m2, tức 10 - 30 tỷ đồng/căn tùy theo vị trí, diện tích và hướng nhà.

Không chỉ nhà đất bỏ hoang, thị trường nhà đất cũng méo mó khi tình trạng đầu cơ đất vẫn rất nóng. Ngày 6/8 vừa qua, khi góp ý vào chủ trương đầu tư dự án Vành đai 5 – Vùng Thủ đô, đại biểu quốc hội Nguyễn Thị Lan (Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hà Nội) đã nhấn mạnh cần làm rõ cơ chế khai thác giá trị tăng thêm từ đất, nguyên tắc phân chia nguồn thu và giải pháp phòng ngừa đầu cơ đất đai. Điều quan trọng không chỉ là khai thác, mà là quản trị giá trị đất đai như thế nào. Ví dụ, một khu đất nông nghiệp ban đầu giá trị không cao, nhưng khi nhà nước đầu tư đường Vành đai 5, hình thành các nút giao và hạ tầng kết nối, giá trị đất tăng lên nhiều lần. Phần tăng thêm này chủ yếu do nhà nước đầu tư hạ tầng bằng ngân sách, chứ không phải do người sử dụng đất đầu tư. Vì thế, phải có cơ chế quản trị quá trình hình thành giá trị đất từ khâu quy hoạch, công khai thông tin, kiểm soát đầu cơ, khai thác nguồn thu đến phân bổ nguồn lực phục vụ lợi ích chung.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thực trạng “nhà hoang”, “biệt thự hoang”, “khu đô thị hoang” xuất hiện nhiều tại một số thành phố lớn, tạo nên một nghịch cảnh trớ trêu là trong khi đất, nhà “hoang hóa” thì nhiều người dân chật vật, làm cả đời cũng chưa mua nổi một mảnh đất, căn nhà.

Nghị quyết 21 thổi luồng gió mới

Nghị quyết số 21 của Trung ương về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đưa ra nhiều quan điểm, chính sách mới nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Trong đó, đáng chú ý là định hướng nghiên cứu áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng để hạn chế đầu cơ, chống lãng phí.

Theo Phó Thủ tướng thường trực Phạm Gia Túc, Trung ương gợi mở nghiên cứu áp dụng cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản; đồng thời áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ, chống lăng phí và góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Ngoài ra, sẽ nghiên cứu chính sách hợp lý về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất, kinh doanh và đất phát triển nhà ở cho thuê.

Câu chuyện đánh thuế bất động sản nhà đất bỏ hoang đă được nhắc đến rất nhiều. Giới chuyên gia cũng khẳng định đánh thuế bất động sản hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những người mua nhằm phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh là việc làm vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường bất động sản và cũng là xu hướng chung trên thế giới.

 Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, có thể đánh thuế cao dần theo thời gian bỏ hoang. Đơn cử, ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%.

Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lăi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn.

Đồng thời, khuyến khích các chủ sở hữu đưa bất động sản bỏ hoang cho thuê hoặc bán, thông qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Còn trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, thì ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, đường xá...

Đề xuất đánh thuế lũy tiến

Luật sư Nguyễn Văn Được - Ủy viên Ban Chấp hành Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, Tổng Giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín cho rằng khi chi phí nắm giữ bất động sản gần như không đáng kể, nhiều nhà đầu tư vẫn sẵn sàng mua gom đất, chờ tăng giá rồi chuyển nhượng để hưởng chênh lệch.

Theo ông Được, điều kiện để xây dựng chính sách thuế bất động sản hiện nay đã thuận lợi hơn nhiều so với trước đây. Thị trường bất động sản ngày càng minh bạch nhờ sự phát triển của các sàn giao dịch, việc mở rộng thanh toán không dùng tiền mặt và khung giá đất dần tiệm cận giá thị trường. Đặc biệt, mọi biến động liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều phải đăng kư với cơ quan có thẩm quyền, trong đó có cơ quan thuế, giúp việc theo dơi và quản lư giao dịch ngày càng đầy đủ.

Theo luật sư Được, việc định danh bất động sản cũng không phải là trở ngại lớn bởi đây là loại tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Dữ liệu cơ bản đă có trong các hệ thống quản lư hiện hành, điều cần thực hiện là chuẩn hóa và đồng bộ lên hạ tầng dữ liệu quốc gia theo Đề án 06, kết nối với số định danh cá nhân, căn cước công dân và mã số thuế.

“Khi thông tin trên giấy chứng nhận được cập nhật theo mã định danh thống nhất, cơ quan quản lý có thể xác định chính xác mỗi cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, ở đâu và thời gian nắm giữ là bao lâu. Đây là nền tảng quan trọng để xây dựng chính sách thuế công bằng, minh bạch và khả thi”, ông Được nhận định.

Từ đó, ông Được đề xuất nghiên cứu áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ. Theo hướng này, bất động sản được chuyển nhượng trong thời gian ngắn sẽ chịu mức thuế cao hơn, còn thời gian sở hữu càng dài thì thuế suất càng giảm nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng.

Đối với thuế tài sản, ông cho rằng không nên áp dụng máy móc theo số lượng nhà ở, chẳng hạn đánh thuế ngay từ căn nhà thứ hai, bởi nhiều trường hợp người dân mua thêm nhà để cho thuê hoặc phục vụ nhu cầu của gia đình.

Thay vào đó, cần xây dựng ngưỡng diện tích hoặc giá trị nhà, đất được miễn hoặc chịu mức thuế thấp để bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân. Chỉ những trường hợp sở hữu vượt ngưỡng, bỏ hoang hoặc đầu cơ mới phải chịu mức điều tiết cao hơn.

“Chúng ta có thể nghiên cứu ngưỡng khoảng 70m2 ở khu vực nông thôn và 50m2 tại đô thị. Khi người sở hữu nhiều nhà, nhiều đất phải nộp thuế hằng năm, họ sẽ cân nhắc kỹ hơn giữa việc tiếp tục găm giữ bất động sản hay chuyển dòng vốn sang hoạt động sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng sẽ có động lực đẩy nhanh tiến độ dự án, hạn chế tình trạng đất và dự án bỏ hoang kéo dài”- luật sư Nguyễn Văn Được phân tích.

Chuyên gia kinh tế - TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, mức thuế cần được thiết kế để người có đất bỏ hoang phải cân nhắc sử dụng hiệu quả hoặc chuyển nhượng, thay vì giữ đất chờ tăng giá.

“Thuế lũy tiến có thể chia theo thời gian không đưa đất vào sử dụng. Ví dụ: sau 12 tháng chưa xây dựng, thuế tăng 2 lần; sau 24 tháng tăng 5 lần, cứ thế lũy tiến. Người có nhu cầu thực sẽ không ngại điều này, nhưng đầu cơ thì chắc chắn phải tính lại bài toán lợi nhuận”- ông Hiếu đề xuất.

Đồng thời chính sách cần có giai đoạn quá độ, có lộ trình và ngoại lệ hợp lý. Chẳng hạn, không áp dụng với đất nông nghiệp vùng sâu vùng xa đang chờ quy hoạch, hoặc đất trong các dự án chậm vì vướng thủ tục pháp lý ngoài ý muốn.