Cuộc sống ở chung cư – Bài cuối: Giải pháp để hóa giải ‘xung đột’
Nhà ở chung cư được kỳ vọng là “tổ ấm” an toàn giữa lòng đô thị, nhưng thực tế nhiều dự án lại chìm trong các tranh chấp kéo dài do thiếu minh bạch trong quản lý, vận hành. Để tháo gỡ những mâu thuẫn dai dẳng này, không chỉ dừng lại ở sự tự nguyện “có tâm” của chủ đầu tư (CĐT) mà còn phải dựa trên những thay đổi pháp lý mạnh mẽ từ cơ quan quản lý Nhà nước.
Thay đổi cốt lõi từ luật hiện hành
Trong nỗ lực đưa hoạt động quản lý chung cư đi vào nề nếp, cơ quan quản lý đã thực hiện các sửa đổi pháp lý, làm rõ hơn về việc phân bổ các nguồn thu thuộc sở hữu chung. Luật Nhà ở mới năm 2023 đã tạo ra sự thay đổi quan trọng trong quản lý tài chính chung cư.
Cụ thể, đối với doanh thu từ việc khai thác các khu vực sở hữu chung như bãi đậu xe, nguồn thu này trước đây thường được phân bổ vào kinh phí quản lý vận hành, qua đó giúp giảm chi phí quản lý hàng tháng mà cư dân phải đóng góp theo mét vuông căn hộ. Tuy nhiên, theo quy định mới, toàn bộ những nguồn doanh thu này phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì. Điều này đồng nghĩa với việc nguồn thu chung không còn được phép dùng vào chi phí vận hành hàng tháng nữa.
Quy định này, dù có thể khiến phí quản lý vận hành ban đầu có nguy cơ tăng lên nếu không có nguồn thu thay thế, nhưng lại mang ý nghĩa chiến lược quan trọng: giúp tăng cường nguồn kinh phí bảo trì dài hạn, đảm bảo chất lượng công trình theo thời gian. Việc này là cần thiết vì quỹ bảo trì và nguồn thu chung là những "lỗ hổng" lớn thường xảy ra tình trạng trục lợi.
Tại TP Hồ Chí Minh, cuối tháng 6/2025, Sở Xây dựng thành phố có văn bản gửi UBND thành phố báo cáo tình hình xử lý các khiếu nại, khiếu kiện liên quan chung cư trên địa bàn. Trong đó, Sở Xây dựng đề nghị giao Sở Tài chính có văn bản hướng dẫn liên quan đến việc thay đổi “Người đại diện theo pháp luật” của doanh nghiệp trong trường hợp CĐT bị bắt, đang thi hành án phạt tù hoặc đã chết để tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trách nhiệm của CĐT; kiến nghị giao Sở Tư pháp hướng dẫn trình tự, thủ tục, thẩm quyền trong việc xác minh, cưỡng chế kê biên diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác có giá trị tương đương, thủ tục bán đấu giá tài sản để thu hồi kinh phí bảo trì cho BQT,...
Bước đầu, các kiến nghị này giúp tháo gỡ một phần các tranh chấp, khiếu nại về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh hiện nay.
Trao đổi với PV Báo Đại đoàn kết, Luật sư Lê Hoài Trung - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Trọng tài Thương mại TP Hồ Chí Minh chia sẻ, câu chuyện tranh chấp chung cư không hề đơn giản. Điển hình như dự án khu nhà ở của Công ty Phú Nhuận tại quận 12, kéo dài hơn 25 năm, nhưng đến nay cả chính quyền lẫn khách hàng đều “bó tay”. Doanh nghiệp chưa hoàn thiện hạ tầng theo quy hoạch được duyệt, chưa bàn giao cho địa phương quản lý, chưa cấp sổ hồng cho phần lớn cư dân, trong khi công tác quản lý lại rất nhếch nhác. Ngay cả một chung cư nằm trong khu phố, nhưng Chi bộ, Khu phố cũng không thể phối hợp được với Ban Quản trị tòa nhà.
Nhiều văn bản của UBND quận 12 (cũ) đã ban hành từ 5 năm trước nhưng đến nay vẫn rơi vào im lặng. Bao nhiêu phát biểu, phản ánh bức xúc của cư dân và báo chí nêu lên rồi cũng trôi qua, tình trạng kéo dài hàng chục năm. Điều đó phản ánh rõ những hạn chế trong công tác lập pháp. Luật thường giao cho các Bộ, ngành chủ trì soạn thảo nhưng nhiều khi không sát thực tiễn, dẫn đến luật mới ban hành chưa bao lâu đã phải sửa. Các lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở, bất động sản… chồng chéo, mâu thuẫn; nghị định, thông tư lại “đá luật” và “đá” nhau, khiến việc thực thi thêm bế tắc.
“Theo tôi, chỉ khi Quốc hội có các đại biểu chuyên trách thực sự chủ trì và các dự án luật được xây dựng từ đòi hỏi khách quan của đời sống, thì luật mới có tuổi thọ lâu dài và sức sống bền vững. Bộ luật Dân sự phải cải cách đồng bộ cả lập pháp, hành pháp, tư pháp, và các nguyên tắc pháp lý phải được chấp hành nghiêm túc từ trên xuống dưới”, LS Lê Hoài Trung kiến nghị.
Chữ tín của chủ đầu tư
Bên cạnh sự điều chỉnh từ chính sách, kinh nghiệm thực tiễn cho thấy vai trò của CĐT là vô cùng quan trọng.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Ủy viên Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, Chủ tịch Trung tâm trọng tài Thương mại Luật gia Việt Nam: Tranh chấp tại các chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã vượt ra phạm vi đơn lẻ và đang trở thành một vấn đề nghiêm trọng của xã hội. Những mâu thuẫn kéo dài về QBT, sổ hồng, sở hữu chung-riêng hay chất lượng tiện ích đều bắt nguồn từ những khoảng trống pháp lý, sự thiếu quyết liệt trong thực thi, sự thiếu chuyên nghiệp của các bên và cả sự thiếu thông tin từ phía người mua. Để giải quyết tận gốc, cần một hệ thống giải pháp đồng bộ, minh bạch và đủ sức răn đe, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - CĐT - BQT và cư dân ở chung cư.
Bên cạnh sự điều chỉnh từ chính sách, kinh nghiệm thực tiễn cho thấy vai trò của CĐT là vô cùng quan trọng. Trong số các CĐT đã có kinh nghiệm phát triển “đường dài” trong lĩnh vực nhà ở cao tầng, Tập đoàn Nam Long đã phát triển khá thành công chuỗi nhà ở xã hội EHomeS và nhà ở dành cho người thu nhập ổn định EHome, Flora.
Cho đến nay, có nhiều dự án chung cư với hàng chục ngàn căn đã được đưa vào sử dụng (EHome S Phú Hữu, EHome 1-2 Thủ Đức, EHome 3 Bình Tân, Flora Fuji, Flora Kikyo…) Nói về kinh nghiệm quản lý các dòng sản phẩm này, đại diện Nam Long cho biết, Nam Long luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu dù các sản phẩm này mức phí quản lý dịch vụ không thể thu quá cao để đáp ứng tiêu chí “vừa túi tiền” cho khách mua từ sản phẩm tới hậu mãi.
Vì thế, ở một số dự án, đôi khi Chủ đầu tư phải bù chi phí vận hành nhiều năm sau bàn giao để khách hàng được có một môi trường sống chỉn chu. Với các sản phẩm gần đây trong các khu đô thị, Nam Long cũng tính toán các chi phí quản lý nhà và quản lý đô thị rất rõ ràng và ở mức vừa phải, minh bạch để nhiều năm sau khi đô thị vận hành, cư dân vẫn có một quỹ chung để có thể duy trì môi trường sống bền vững chứ không thể chỉ tính đến việc an cư chỉ 5-10 năm.
Ngoài ra, kinh phí bảo trì của tất cả các dự án của Nam Long đều luôn luôn được chủ đầu tư bàn giao cho Ban quản trị rất nhanh chóng đúng theo quy định của pháp luật.
Cùng quan tâm vấn đề này, ông Vũ Xuân Hùng – Trưởng ban kiểm soát chung cư Screc (phường Nhiêu Lộc) cho rằng, mô hình quản lý chung cư minh bạch cần phải giải quyết triệt để các vấn đề về tài chính, trong đó doanh thu từ việc khai thác bãi đậu xe vãng lai là nguồn thu lớn nhưng cũng là nơi dễ xảy ra thất thoát nhất. Khu vực đậu xe máy theo quy định pháp luật rõ ràng thuộc sở hữu chung của cư dân, do đó cư dân có quyền thu và khai thác nguồn doanh thu đó.
Từ góc độ nhiều năm làm công tác giám sát cho đơn vị bất động sản uy tín trên thị trường, Kỹ sư Trần Văn Long - nguyên Trưởng đoàn giám sát dự án của Công ty CP Vinhomes chia sẻ: việc các CĐT định hình một phong cách cho mình trên thị trường, trong đó lấy chữ tín làm đầu, thì sẽ đi được “đường dài” trên thị trường. Nhất là, đối với thị phần nhà ở cao tầng vốn dĩ tiềm ẩn nhiều các tranh chấp phát sinh khó lường.
Kỹ sư Long ví von, giai đoạn “hậu bàn giao” thì CĐT phải coi bản thân như “làm dâu trăm họ”. Bởi vì, nếu biết lắng nghe được phản ánh từ khách hàng trực tiếp trải nghiệm sản phẩm căn hộ của mình, thực tâm khắc phục và rút kinh nghiệm, sẽ giúp các CĐT rút tỉa được bài học cho các dự án tiếp theo.
Cần bên thứ 3 quản lý Quỹ Bảo trì để bàn giao cho BQT
Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Ủy viên Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, Chủ tịch Trung tâm trọng tài Thương mại Luật gia Việt Nam hiến kế: Đầu tiên, cần phải gắn trách nhiệm của CĐT với các dự án tương lai. Cụ thể, nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ bàn giao QBT, cấp sổ hồng, hoặc còn vướng tranh chấp nghiêm trọng tại dự án cũ thì không được phê duyệt dự án mới. Điều này buộc các chủ đầu tư phải có trách nhiệm đến cùng cùng dự án, thay vì tâm lý "bán xong là phủi tay".
Thứ hai, cần thực hiện minh bạch hóa QBT ngay từ đầu: Hướng tiếp cận đầu tiên cần thực hiện là thí điểm việc chuyển khoản phí 2% khi bán căn hộ vào tài khoản phong tỏa do bên thứ ba trung lập (ví dụ ngân hàng do Nhà nước chỉ định) quản lý. Chỉ khi BQT được thành lập hợp pháp, tài khoản này mới được bàn giao. Cách làm này giúp ngăn chặn việc CĐT sử dụng sai mục đích số tiền thuộc về cư dân.
Cuối cùng, Luật sư Hậu cho rằng, cần trao quyền cưỡng chế thực chất cho chính quyền địa phương. Quyết định xử phạt của Sở Xây dựng hoặc UBND phải đi kèm với quyền yêu cầu ngân hàng phong tỏa tài khoản của CĐT để thu hồi QBT bị chiếm dụng. Đây là biện pháp nhanh chóng, hiệu quả, thay vì phụ thuộc vào quy trình hành chính kéo dài như hiện nay.
Nâng cao kiến thức pháp luật cho cư dân
Rất nhiều mâu thuẫn nảy sinh vì cư dân "không biết những việc này". Việc trang bị kiến thức pháp luật vững vàng cho cư dân là giải pháp quan trọng để họ biết rõ quyền lợi của mình, giúp họ có tiếng nói hiệu quả trong việc quản lý chung cư.
Chia sẻ kinh nghiệm làm công tác BQT, bà Nguyễn Thùy An – Thành viên BQT chung cư Opal Boulevard cho rằng, để bảo vệ quyền và lợi ích của mình, cư dân cần phải hiểu rõ khu vực nào là sở hữu chung (như khu đậu xe máy) và khu vực nào có thể là sở hữu riêng của chủ đầu tư (khu đậu xe ô tô). Ngoài ra, cư dân cần nắm được những thay đổi của Luật Nhà ở 2023, đặc biệt là quy định về việc chuyển doanh thu khai thác sở hữu chung sang kinh phí bảo trì. Đồng thời, kịp thời yêu cầu CĐT và BQL phải thực hiện công khai thu chi để đảm bảo nguồn quỹ chung được sử dụng đúng mục đích.
Về vấn đề này, Luật sư Lê Hoài Trung kiến nghị, để giải quyết dứt điểm tranh chấp chung cư, cần sự vào cuộc trách nhiệm của cả 4 bên. Nhà nước và chính quyền phải là “trọng tài công bằng”, có chế tài mạnh và cơ chế giải quyết nhanh chóng. Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ cam kết: hoàn thiện hạ tầng, bàn giao quỹ bảo trì, cấp sổ hồng… nếu chây ỳ thì phải xử lý nghiêm.
BQT, BQL tòa nhà phải minh bạch, chuyên nghiệp, đóng vai trò cầu nối hiệu quả. Cư dân cũng cần nâng cao ý thức, thực hiện nghĩa vụ, giám sát và đối thoại một cách văn minh. Giải quyết tranh chấp chung cư không thể bằng phát biểu hay văn bản hình thức, mà cần một cơ chế pháp lý chặt chẽ, một bộ máy thực thi đủ mạnh và sự đồng thuận của xã hội. Chỉ khi bốn bên cùng thiện chí, tuân thủ luật pháp, mới có thể chấm dứt vòng luẩn quẩn tranh chấp, tạo dựng môi trường sống văn minh cho đô thị”.
Chung cư chỉ có thể thực sự trở thành “tổ ấm” an toàn khi lợi ích của các bên được hài hòa và luật pháp được thực thi nghiêm minh. Sự hài hòa này không chỉ đến từ sự tự nguyện của chủ đầu tư mà còn phải đến từ sự minh bạch tuyệt đối của BQT trong việc quản lý các nguồn thu chung. Khi mọi nguồn thu được công khai và sử dụng đúng quy định pháp luật (như chuyển sang kinh phí bảo trì theo Luật Nhà ở 2023), niềm tin sẽ được củng cố, và môi trường sống chung cư sẽ phát triển bền vững.
