Đảm bảo tính dân chủ, khách quan trong định giá đất

Theo bà Trương Thị Ngọc Ánh - Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam, đã có 771.072 ý kiến góp ý vào Chương XI của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó tập trung vào các vấn đề về bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như công khai giá đất. Bên cạnh đó là các đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định để đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai.

Liên quan đến nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 153 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã nêu rõ quan điểm định giá đất sát thị trường. Phó Chủ tịch Trương Thị Ngọc Ánh cho rằng, đây là quan điểm đột phá, tuy vậy, trong dự thảo Luật nên phân biệt giá cả và giá trị. Giá cả luôn biến động, trong khi giá trị thị trường lại có tính ổn định tương đối. Do đó, cần định giá đất từng năm để sát với giá thị trường, nhưng kỹ thuật cụ thể cần có công tác thẩm định giá. Mấu chốt cần tính giá bồi thường hợp lý cho người dân, bởi hiện nay người dân quan tâm đến giá bồi thường khi có đất bị thu hồi và mong muốn giá bồi thường phải thỏa đáng và sát với thực tế. Vấn đề này cần có thí điểm và lộ trình thực hiện, đồng thời Chính phủ cũng cần quy định chi tiết, thậm chí cùng với dự thảo Luật nên soạn thảo ngay dự thảo Nghị định để người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả cơ quan quản lý không phải chờ đợi quá lâu.

Một điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định về bảng giá đất thay cho khung giá đất. Nhiều chuyên gia nhận định đây là nội dung mới, có nhiều ưu điểm, nhưng nếu quy định không rõ ràng thì trong triển khai thực hiện cũng sẽ phát sinh nhiều vướng mắc. Bởi để giá đất sát thị trường là vấn đề rất khó. Nhằm khắc phục điểm này, dự thảo Luật cần quy định rõ cơ chế và phân định rõ trách nhiệm giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định giá và cơ quan quyết định giá.

Trong quy trình hình thành giá đất tại khoản 1 Điều 154 này có đề cập đến nội dung “Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành”. Theo đó về nguyên tắc, nội dung 2 văn bản này phải là đồng nhất; nếu có khác nhau và phân cấp để UBND quyết định phạm vi nào thì cần phải làm rõ trong dự thảo Luật. Mặt khác, quy định này cũng chưa rõ UBND hay HĐND là cơ quan quyết định bảng giá đất. Do đó, Phó Chủ tịch Trương Thị Ngọc Ánh đề nghị, dự thảo Luật cần diễn đạt lại rõ hơn giá đất cụ thể được giao UBND quyết định trên cơ sở bảng giá đất được trình HĐND có Nghị quyết là phù hợp, từ đó sẽ bảo đảm tính dân chủ, thẩm quyền và sự kiểm soát trong vấn đề này.

Về Hội đồng thẩm định giá đất quy định tại Điều 156 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều ý kiến đóng góp gửi tới UBTƯ MTTQ Việt Nam đã nêu kiến nghị quy định giá đất cụ thể được thông qua HĐND trước khi quyết định giá đất. Thực tiễn cho thấy bất cập dẫn đến nhiều vấn đề khác phát sinh của Luật Đất đai 2013 là chưa nhất quán về thẩm quyền quyết định giá đất. Bảng giá đất được thông qua HĐND cấp tỉnh trước khi quyết định giá đất áp dụng cho một số trường hợp, trong khi đó giá đất cụ thể lại được Hội đồng thẩm định giá đất với thành phần chỉ có một số cơ quan chuyên môn thẩm định, sau đó trình UBND cấp tỉnh quyết định. Vì vậy, cần nghiên cứu thống nhất thẩm quyền quyết định giá đất, bởi các phương pháp xác định giá đất cụ thể hiện nay còn rất nhiều hạn chế, sai sót và không có đáp án chung. Đồng thời cần công khai, minh bạch, tạo môi trường đầu tư thuận lợi cho các cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp, cá nhân.

Chính vì vậy, Phó Chủ tịch Trương Thị Ngọc Ánh cho rằng, kiến nghị quy định giá đất cụ thể được thông qua HĐND tại các cuộc họp thường kỳ hoặc bất thường trước khi UBND cùng cấp quyết định cần thiết được bổ sung vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Quy định này cũng đồng bộ với quy định tại khoản 4 Điều 150 của dự thảo Luật: “Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không quá 6 tháng”.

Theo Phó Chủ tịch Trương Thị Ngọc Ánh, quy định về Hội đồng thẩm định giá đất tại Điều 156 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa thể coi là độc lập với các cơ quan liên quan trong việc xác định và quyết định giá đất khi UBND vừa là cơ quan có thẩm quyền lập, quyết định và cũng là chủ trì Hội đồng thẩm định giá đất. Thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất chỉ có một tổ chức độc lập là tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất; còn lại các thành viên khác do UBND cấp tỉnh, cấp huyện quyết định. Do vậy, dự thảo Luật cần thể hiện rõ hơn vai trò của MTTQ Việt Nam trong Hội đồng thẩm định giá đất, từ đó góp phần bảo đảm tính độc lập của hội đồng này.